關(guān)于印發(fā)《企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目非住宅類物業(yè)補(bǔ)償安置方案》的通知

各村（社區(qū)）,、部門單位：

        現(xiàn)將《企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目非住宅類物業(yè)補(bǔ)償安置方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際,，認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。

企石鎮(zhèn)人民政府         

2025年4月28日        

第一章 總則

第一條  為加快推進(jìn)城中村改造,，進(jìn)一步做好東莞市企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）非住宅類物業(yè)的拆除安置補(bǔ)償工作,，促進(jìn)企石鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展,，根據(jù)《東莞市“三舊”改造補(bǔ)償安置成本核算暫行指引》（東府辦〔2023〕5號(hào)）（以下簡稱“補(bǔ)償核算指引”）,，結(jié)合企石鎮(zhèn)實(shí)際情況,，制定本方案,。

第二條  本項(xiàng)目的補(bǔ)償安置時(shí)間自鎮(zhèn)政府啟動(dòng)項(xiàng)目改造之日（即2024年1月18日）起至本項(xiàng)目補(bǔ)償安置工作完成時(shí)止。補(bǔ)償范圍為2024年1月18日前已建成并符合權(quán)屬登記或歷史使用事實(shí)的非住宅類物業(yè),。

第二章 適用范圍與補(bǔ)償范圍

第三條  本方案適用于企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)由政府主導(dǎo)實(shí)施的非住宅類物業(yè)拆除補(bǔ)償安置,，住宅類物業(yè)的補(bǔ)償安置方案另行制定。

第四條  實(shí)施主體為企石鎮(zhèn)人民政府,，由其按規(guī)定程序選取具備資質(zhì)的第三方測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)應(yīng)補(bǔ)償土地,、建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬類型、區(qū)位,、用途,、結(jié)構(gòu)、面積等情況開展測(cè)繪和權(quán)屬調(diào)查,，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查程序確認(rèn)的結(jié)果確定補(bǔ)償范圍,，合理界定和保障權(quán)益人的合法權(quán)益。

（一）土地類型。主要是集體建設(shè)用地,。

（二）建（構(gòu)）筑物類型,。項(xiàng)目范圍內(nèi)被拆除建（構(gòu)）筑物的用途，以其所占土地的合法用途為準(zhǔn),。建（構(gòu)）筑物根據(jù)實(shí)際類型分為廠房,、綜合樓、宿舍樓,、辦公樓和其他用房（包括獨(dú)立設(shè)置的各類工廠,、車間、手工作坊,、發(fā)電房,、食堂、保安室等從事生產(chǎn)活動(dòng)及其配套建設(shè)的房屋）,。

第五條  補(bǔ)償范圍主要是集體建設(shè)用地及其建（構(gòu)）筑物,、地上附著物。

第六條  權(quán)益人應(yīng)補(bǔ)償面積按規(guī)定程序選取的具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪實(shí)測(cè)面積,、證載面積，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查程序確認(rèn)的結(jié)果核定,。

第三章 非住宅類物業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

第七條  非住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式,，非住宅類物業(yè)土地和地上建筑物補(bǔ)償價(jià)值分別核算，土地置換物業(yè)性質(zhì)為可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房,，地上建筑物按照本條規(guī)定采取貨幣補(bǔ)償,，其他地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費(fèi),、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣補(bǔ)償,。

（一）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地可采取物業(yè)置換或物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式，具體如下：

1. 物業(yè)置換模式,。土地采取物業(yè)置換,，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積為基數(shù)，按照1:0.65比例置換產(chǎn)業(yè)用房,。2. 物業(yè)置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式,。以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積為基數(shù)，按照1：0.55比例置換產(chǎn)業(yè)用房,。過渡期租金補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償,。過渡期租金補(bǔ)償有兩種方式選擇：一是以其獲得的置換產(chǎn)業(yè)用房面積為基數(shù)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照企石鎮(zhèn)同類型房屋市場(chǎng)租金進(jìn)行計(jì)算,，自原址房屋按條件騰空并移交之日起,，按季度發(fā)放至置換產(chǎn)業(yè)用房交付之日止。二是以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積為基數(shù)，按照1:0.1比例置換產(chǎn)業(yè)用房,，并根據(jù)本方案第十二條規(guī)定的價(jià)格換算成貨幣一次性補(bǔ)償,。權(quán)益人可選擇其中一種過渡期租金補(bǔ)償方式，且不可重復(fù)享受,。

不具備條件給予產(chǎn)業(yè)用房置換或權(quán)益人放棄產(chǎn)業(yè)用房置換的,，土地可由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估給予貨幣補(bǔ)償。

（二）地上建筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)被拆除建筑物,，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積為基數(shù),，采用貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償。

1. 地上建筑物按以下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償：

2. 建筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合建筑物年限、結(jié)構(gòu),、現(xiàn)狀等因素設(shè)定項(xiàng)目建筑折扣率,，核算補(bǔ)償金額。具體按照以下檔次：

3. 對(duì)建筑物主體結(jié)構(gòu)類型不在上述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的,，由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)建筑物主體進(jìn)行評(píng)估后確定補(bǔ)償費(fèi)用,。

第八條  以不重復(fù)補(bǔ)償為原則，構(gòu)筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估后,，參照評(píng)估結(jié)果確定補(bǔ)償費(fèi)用,。

第九條  廠區(qū)內(nèi)獨(dú)立的辦公樓裝修補(bǔ)償補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，廠區(qū)內(nèi)宿舍樓,、廠房裝修補(bǔ)償補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為500元/平方米,，統(tǒng)一在本標(biāo)準(zhǔn)上按第七條第（二）款2項(xiàng)的折扣率進(jìn)行核算，附屬及簡易建筑不作裝修補(bǔ)償,。

第十條  企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施,、設(shè)備等搬遷費(fèi)用由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估后，參照評(píng)估結(jié)果確定搬遷費(fèi)用,。不能搬遷或者拆除后無法恢復(fù)使用的,，由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估后確定的重置成新價(jià)計(jì)算成本進(jìn)行補(bǔ)償,。

第十一條  有合法經(jīng)營手續(xù)的經(jīng)營性場(chǎng)所（含經(jīng)營性場(chǎng)地和房屋）,，且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)存續(xù)的，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積為核算基數(shù),，停產(chǎn)停業(yè)損失按照企石鎮(zhèn)同類型房屋市場(chǎng)租金進(jìn)行核算,，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個(gè)月計(jì)算,；或者根據(jù)稅務(wù)部門出具的納稅情況等證明，按照補(bǔ)償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實(shí)際月平均稅后利潤核算不超過6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失,。

第十二條  貨幣補(bǔ)償與置換物業(yè)之間確需轉(zhuǎn)換的,，以等價(jià)值轉(zhuǎn)換為原則，綜合考慮開發(fā)成本,、開發(fā)周期,，結(jié)合市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，按照4000元/平方米進(jìn)行換算,。

（一）貨幣補(bǔ)償轉(zhuǎn)換為置換物業(yè),。鼓勵(lì)權(quán)益人利用貨幣補(bǔ)償置換物業(yè)，以等價(jià)值轉(zhuǎn)換為原則,，綜合考慮開發(fā)成本,、開發(fā)周期，結(jié)合片區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià),，按照上述轉(zhuǎn)換價(jià)格進(jìn)行換算,，享有最高置換面積不超過應(yīng)補(bǔ)償土地面積的0.2倍（安置物業(yè)建筑容量充足的情況下可適當(dāng)放寬置換面積比例）。

（二）置換物業(yè)轉(zhuǎn)換為貨幣補(bǔ)償,。由政府主導(dǎo)實(shí)施的對(duì)土地部分賠付的回遷物業(yè),，不作貨幣轉(zhuǎn)換。

第十三條  涉及集體土地流轉(zhuǎn),、以租代售,、股權(quán)合作等歷史情況，由集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合歷史協(xié)議約定和相關(guān)法律法規(guī),，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決，在整體補(bǔ)償安置中包干處理,，可采取以下方式進(jìn)行補(bǔ)償,。

（一）物業(yè)置換補(bǔ)償

1. 土地補(bǔ)償。根據(jù)本方案結(jié)合歷史合同約定的第三方實(shí)際使用人的土地使用面積計(jì)算土地補(bǔ)償,，可采取物業(yè)置換或物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式,，物業(yè)補(bǔ)償年限根據(jù)歷史協(xié)議約定的剩余使用年限計(jì)算，具體置換標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本方案第七條第（一）款執(zhí)行,。

2. 地上建筑物補(bǔ)償,。地上建筑物主體、地上構(gòu)筑物及附屬物補(bǔ)償,，根據(jù)前述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，計(jì)算出第三方實(shí)際使用人取得的貨幣補(bǔ)償金額，按照本方案第十二條規(guī)定以等價(jià)值進(jìn)行置換物業(yè)轉(zhuǎn)換,，將貨幣補(bǔ)償金額折算成置換物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償,，物業(yè)補(bǔ)償年限與土地補(bǔ)償置換的物業(yè)剩余年限一致,。

3. 補(bǔ)償方式。歷史合同約定的第三方實(shí)際使用人不享有置換物業(yè)的所有權(quán),，根據(jù)歷史協(xié)議約定的剩余使用年限享有相應(yīng)置換物業(yè)的收益權(quán),。

4. 置換物業(yè)補(bǔ)償年限。針對(duì)歷史協(xié)議有年限約定的,，根據(jù)歷史協(xié)議約定計(jì)算剩余使用年限,，從簽訂拆除補(bǔ)償協(xié)議之日起至剩余使用年限用完止。針對(duì)歷史協(xié)議約定為無限期的,，置換物業(yè)剩余年限計(jì)算到該安置地塊不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證到期之日止,。

（二）全貨幣補(bǔ)償

歷史合同約定的第三方實(shí)際使用人放棄產(chǎn)業(yè)用房置換的，土地可由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估給予貨幣補(bǔ)償,。地上建筑物主體,、地上構(gòu)筑物及附屬物補(bǔ)償，根據(jù)前述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決,，在整體補(bǔ)償安置中包干處理。

（三）其它補(bǔ)償

搬遷費(fèi)補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)本方案前述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采取貨幣補(bǔ)償,。

第四章 置換物業(yè)管理

第十四條  置換物業(yè)選址位置位于企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目內(nèi),。

第十五條  置換物業(yè)由權(quán)益人按補(bǔ)償面積核算占股比例。各權(quán)益人的收益根據(jù)所在項(xiàng)目的股權(quán)比例進(jìn)行分配,。

第十六條  過渡期租金根據(jù)本方案第七條第（一）款選擇按季度發(fā)放的,，置換物業(yè)未達(dá)到竣工條件移交的，需向被拆除權(quán)益人支付未移交部分的租金補(bǔ)償至移交完畢之日,，租金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照企石鎮(zhèn)同類型房屋市場(chǎng)租金進(jìn)行計(jì)算,。如達(dá)到移交條件，因被拆除權(quán)益人單方面不接收的,，則不需向被拆除權(quán)益人支付不接收部分的租金補(bǔ)償,。

第十七條 置換物業(yè)在過戶過程中所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)，由雙方按國家有關(guān)法律法規(guī)各自承擔(dān)應(yīng)付部分,。

第十八條  置換物業(yè)的建筑面積包括套內(nèi)建筑面積及公攤建筑面積,。套內(nèi)建筑面積指房屋套門范圍內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積,、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)面積,；公攤建筑面積指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。

置換物業(yè)的交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房,，各樓層均預(yù)設(shè)水,、電、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備的安裝接駁口,，由業(yè)主自行接駁安裝,。

第十九條置換物業(yè)總建筑面積與實(shí)際戶型按整層組合的總建筑面積有差異的,，差額部分可由置換物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)主體按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償給拆除補(bǔ)償對(duì)象；拆除補(bǔ)償對(duì)象也可與置換物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)主體協(xié)商購買剩余面積,，以補(bǔ)足戶型整層面積,。

第五章 其他

第二十條  若本方案在實(shí)施過程中遇到國家、省,、市出臺(tái)新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件,，則按新標(biāo)準(zhǔn)文件執(zhí)行，但已經(jīng)村集體表決同意或已簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的,，則按本方案標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)執(zhí)行,。

第二十一條  本方案由企石鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)解釋。

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