東府辦〔2020〕17號(hào)

東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制的意見(jiàn)

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

　　為進(jìn)一步規(guī)范我市土地收儲(chǔ)整備工作,，完善收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制,，切實(shí)推動(dòng)“拓空間”戰(zhàn)略實(shí)施,，經(jīng)市人民政府同意,，現(xiàn)提出如下意見(jiàn),。

　　一,、深化改革,、大膽創(chuàng)新,，構(gòu)建“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享機(jī)制

　　（一）明確土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償思路。原則上按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的思路開(kāi)展土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償工作,，土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享可分為基礎(chǔ)補(bǔ)償和增值共享兩部分,。特殊情形下，可不區(qū)分基礎(chǔ)補(bǔ)償和增值共享,，將兩者包干結(jié)算進(jìn)行補(bǔ)償,。在本意見(jiàn)印發(fā)前已開(kāi)展土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償工作的，可按原規(guī)定或約定執(zhí)行,。

　　1．基礎(chǔ)補(bǔ)償是指依據(jù)省,、市相關(guān)補(bǔ)償政策和標(biāo)準(zhǔn)，在土地收儲(chǔ)整備工作中給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民或原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償,，包括土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi),、地上建（構(gòu)）筑物和附著物補(bǔ)償費(fèi),、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi),、停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償,、留用地補(bǔ)償費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)金等費(fèi)用,。

　　2．增值共享是指將土地出讓收入扣除計(jì)提資金（按省,、市規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金,、教育資金,、住房保障資金、國(guó)有土地收益基金,、軌道交通建設(shè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金）,、相關(guān)稅費(fèi)（市統(tǒng)籌收入和印花稅等）、土地收儲(chǔ)成本等資金后,，按照一定規(guī)則核算的補(bǔ)償,。

　　（二）創(chuàng)新土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享方式。按“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”思路核算的土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享貨幣總額,，以等價(jià)值為原則,，可綜合采用貨幣、物業(yè),、股權(quán)等多種方式進(jìn)行補(bǔ)償,，豐富土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償方式與路徑；同時(shí),，注意風(fēng)險(xiǎn)防控,。

　　1．原則上以貨幣方式統(tǒng)一落實(shí)所有補(bǔ)償和利益共享。

　　2．鼓勵(lì)將補(bǔ)償和利益共享的貨幣總額等價(jià)值折算為土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后地上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的物業(yè),、股權(quán)等作為補(bǔ)償,，獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

　　二,、合理補(bǔ)償,、權(quán)益保障，規(guī)范集體土地收儲(chǔ)補(bǔ)償和利益共享

　　（一）明確經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的基礎(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和利益共享機(jī)制,。對(duì)規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目的,，原則上按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的方式核算補(bǔ)償,。

　　1．基礎(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),，不得低于該地塊所在片區(qū)對(duì)應(yīng)的廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn),；青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上建（構(gòu)）筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用參照《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目土地和房屋征收補(bǔ)償市鎮(zhèn)包干結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（東府辦〔2017〕111號(hào),，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“111號(hào)文”）執(zhí)行,。

　　2．土地收儲(chǔ)整備重點(diǎn)地區(qū)的利益共享機(jī)制。

　?。?）土地出讓收入扣除計(jì)提資金,、土地收儲(chǔ)整備成本（含基礎(chǔ)補(bǔ)償、前期開(kāi)發(fā)成本,、相關(guān)稅費(fèi)等）后,，由市級(jí)全額出資的，市,、鎮(zhèn)按4:6比例分成,；由鎮(zhèn)街全額出資的，市,、鎮(zhèn)按2:8比例分成,；市、鎮(zhèn)各自出資的,，鎮(zhèn)街分成比例為60%+鎮(zhèn)街出資比例×20%,。

　?。?）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的增值共享按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的20%且不高于50%進(jìn)行核算,，以支農(nóng)補(bǔ)貼等形式補(bǔ)償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會(huì)同市財(cái)政局另行制定操作細(xì)則,，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和近期利益進(jìn)行科學(xué)分配,。

　　3．土地收儲(chǔ)整備重點(diǎn)地區(qū)之外區(qū)域的利益共享機(jī)制。

　?。?）鎮(zhèn)街主導(dǎo)的,，土地出讓收入扣除市級(jí)計(jì)提資金后，全部返還鎮(zhèn)街,。

　?。?）市鎮(zhèn)聯(lián)合的，土地出讓收入扣除計(jì)提資金,、土地收儲(chǔ)整備成本（含基礎(chǔ)補(bǔ)償,、前期開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)等）后,，由市級(jí)全額出資的,，市,、鎮(zhèn)按3:7比例分成；市,、鎮(zhèn)各自出資的,，鎮(zhèn)街分成比例為70%+鎮(zhèn)街出資比例×30%。

　?。?）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的增值共享按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的20%且不高于50%進(jìn)行核算,，以支農(nóng)補(bǔ)貼等形式補(bǔ)償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會(huì)同市財(cái)政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行,。

　　4．因提高容積率,、調(diào)整用地性質(zhì)等改變土地使用條件增加土地價(jià)值的，對(duì)增加的土地出讓收入部分由市,、鎮(zhèn)按5:5比例分成,，具體規(guī)則按照《東莞市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整市土地出讓收入分配機(jī)制的通知》（東府辦會(huì)函〔2018〕96號(hào)）執(zhí)行。

　　（二）明確產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和利益共享機(jī)制,。對(duì)規(guī)劃為工業(yè)用地（含新型產(chǎn)業(yè)用地）,、倉(cāng)儲(chǔ)用地、科研用地等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的,，原則上按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的方式核算補(bǔ)償,。同時(shí)，為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，應(yīng)嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地成本,。

　　1．基礎(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),，不得低于該地塊所在片區(qū)對(duì)應(yīng)廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn),；青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上建（構(gòu)）筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用參照111號(hào)文規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

　　2．利益共享機(jī)制,。

　　（1）土地出讓收入扣除市級(jí)計(jì)提資金后,，全部返還鎮(zhèn)街,。其中，新型產(chǎn)業(yè)用地需要提供物業(yè)給政府的,，按照相關(guān)政策執(zhí)行,。

　　（2）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的增值共享按照鎮(zhèn)街所分得土地出讓純收益的一定比例進(jìn)行核算,，以支農(nóng)補(bǔ)貼補(bǔ)償農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會(huì)同市財(cái)政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行。對(duì)于普通工業(yè)用地項(xiàng)目和不可分割銷(xiāo)售的新型產(chǎn)業(yè)用地,、科研用地項(xiàng)目,，原則上按照100%進(jìn)行核算,；對(duì)于可分割銷(xiāo)售的新型產(chǎn)業(yè)用地、科研用地項(xiàng)目,，原則上按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的50%進(jìn)行核算,。

　　（3）鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街結(jié)合自身實(shí)際情況,，將產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)企業(yè)每年繳納稅收的鎮(zhèn)街分成部分,，按一定比例核算財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，給予原地塊所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,。如果當(dāng)年的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)按月平均計(jì)算未達(dá)到1元/平方米的,，由鎮(zhèn)財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)足。鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街結(jié)合自身實(shí)際情況,，建立風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)金,。

　　（三）明確公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)列入近期規(guī)劃建設(shè)或者年度建設(shè)計(jì)劃的交通,、能源,、環(huán)保、水務(wù),、軍事,、醫(yī)療、電力,、通信,、文化教育及其它社會(huì)功能性配套工程等公共服務(wù)設(shè)施的，原則上依據(jù)111號(hào)文進(jìn)行包干結(jié)算補(bǔ)償,。鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街根據(jù)自身實(shí)際,，制定本鎮(zhèn)街公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目土地和房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)鎮(zhèn)街聯(lián)席會(huì)議審核通過(guò)后,，報(bào)市城市管理綜合執(zhí)法局,、市財(cái)政局和市自然資源局等部門(mén)備案,。同時(shí),，為提升城市品質(zhì)，應(yīng)嚴(yán)控公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地成本,。

　　（四）實(shí)施大片區(qū)連片收儲(chǔ)整備統(tǒng)籌補(bǔ)償,。在大片區(qū)連片收儲(chǔ)整備項(xiàng)目范圍內(nèi)，采用統(tǒng)籌補(bǔ)償模式,，按各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在該范圍內(nèi)交儲(chǔ)土地面積的比例,，將新增出讓國(guó)有建設(shè)用地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)得增值共享統(tǒng)籌統(tǒng)分，在土地出讓后逐宗分?jǐn)傆?jì)算,，不受地塊所處位置的原有權(quán)屬影響,，以支農(nóng)補(bǔ)貼等形式補(bǔ)償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會(huì)同市財(cái)政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行。

　　（五）統(tǒng)籌平衡各地塊的規(guī)劃價(jià)值差異,。為統(tǒng)籌平衡不同地塊的規(guī)劃價(jià)值和補(bǔ)償數(shù)額差異,，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)街通過(guò)規(guī)劃統(tǒng)籌補(bǔ)償或增值收益調(diào)節(jié)金進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　1．規(guī)劃統(tǒng)籌補(bǔ)償是指針對(duì)規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的地塊,，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照該地塊面積的60%為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目,、40%為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目分別核算補(bǔ)償后，合計(jì)確定該地塊的總補(bǔ)償,。

　　2．增值收益調(diào)節(jié)金是指提取經(jīng)營(yíng)性,、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的一定比例，由鎮(zhèn)街專(zhuān)項(xiàng)用于平衡公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃價(jià)值低的地塊,，對(duì)符合條件的村（社區(qū)）工業(yè)園在改造期內(nèi)減收的租金或相關(guān)土地使用收益等進(jìn)行補(bǔ)償,，納入鎮(zhèn)街財(cái)政預(yù)算管理。

　　三,、加大探索,、全面盤(pán)活，完善國(guó)有土地收儲(chǔ)補(bǔ)償和利益共享

　　（一）明確收回國(guó)有劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。收儲(chǔ)整備國(guó)有劃撥土地的,，僅對(duì)地上建（構(gòu)）筑物、附著物給予補(bǔ)償,。原土地使用權(quán)人取得土地時(shí)確實(shí)支付了用地成本的,，按照土地取得成本、利息及前期土地開(kāi)發(fā)支出費(fèi)用一并補(bǔ)償,。應(yīng)當(dāng)依法無(wú)償收回的國(guó)有劃撥土地,，不予補(bǔ)償。

　　（二）明確收儲(chǔ)規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目,、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的國(guó)有已出讓土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。收儲(chǔ)整備規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的國(guó)有已出讓土地,，可以選擇以下任一方式核算土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。

　　1．經(jīng)有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按原土地出讓合同約定的用途、規(guī)劃條件及剩余年限等評(píng)估后,，按評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償,。

　　2．按基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片價(jià)上浮一定比例進(jìn)行核算，并對(duì)土地前期開(kāi)發(fā)支出進(jìn)行補(bǔ)償,，即土地補(bǔ)償價(jià)款=土地所屬片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片價(jià)×（1+上浮比例）+前期開(kāi)發(fā)支出費(fèi)用,。其中，上浮比例不超過(guò)30%,。

　　3．以土地取得成本作為基礎(chǔ)進(jìn)行核算,，并對(duì)土地前期開(kāi)發(fā)支出進(jìn)行補(bǔ)償,，即土地補(bǔ)償價(jià)款=取得土地價(jià)款（另計(jì)利息補(bǔ)償）+前期開(kāi)發(fā)支出費(fèi)用。

　　（三）明確收儲(chǔ)規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國(guó)有已出讓土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。建立以標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)的國(guó)有已出讓土地補(bǔ)償價(jià)格體系,，按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所載用途評(píng)估規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國(guó)有已出讓土地，以宗地地塊的標(biāo)定地價(jià)和修正系數(shù)核算補(bǔ)償,。

　　（四）加強(qiáng)閑置國(guó)有土地處理,，納入政府收儲(chǔ)整備。收儲(chǔ)整備國(guó)有土地涉及閑置土地收回的,，按《閑置土地處置辦法》處置,，按閑置原因分別采取不同收儲(chǔ)方式：因政府原因?qū)е峦恋亻e置的，按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)所載用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)收儲(chǔ)土地,。因企業(yè)自身原因?qū)е峦恋亻e置,，經(jīng)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，給予1個(gè)月的寬限期,，由政府退還土地出讓金加銀行同期利息后收儲(chǔ)土地,，但應(yīng)繳納的土地閑置費(fèi)不得免除、已繳納的土地閑置費(fèi)不予退還,；逾期不接受收儲(chǔ)的,，按規(guī)定無(wú)償收回。因政府與企業(yè)混合原因?qū)е峦恋亻e置的,，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)收儲(chǔ)土地,，但應(yīng)繳納的土地閑置費(fèi)不得免除、已繳納的土地閑置費(fèi)不予退還,。

　　四,、多措并舉、加強(qiáng)保障,，進(jìn)一步完善保障土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享的配套制度

　　（一）進(jìn)一步劃定土地收儲(chǔ)整備重點(diǎn)地區(qū),，加大政府重點(diǎn)投資區(qū)域土地收儲(chǔ)的市級(jí)統(tǒng)籌力度。由市自然資源局,、市軌道交通局與市土地儲(chǔ)備中心在政府重點(diǎn)投資區(qū)域劃定土地收儲(chǔ)整備重點(diǎn)地區(qū),，經(jīng)市政府審批同意后實(shí)施，具體包括市統(tǒng)籌的軌道站點(diǎn)TOD綜合開(kāi)發(fā)區(qū)及所有軌道站點(diǎn)TID地塊,、沿江海山湖萬(wàn)里生態(tài)美麗廊道等為核心的市重大空間廊道和節(jié)點(diǎn),、重大公共配套設(shè)施,、重大產(chǎn)業(yè)平臺(tái),、重大城市治理修復(fù)區(qū)域、重大土地儲(chǔ)備區(qū)域,、重點(diǎn)城市更新單元及周邊用地等,。其中,，軌道交通站點(diǎn)周邊土地收儲(chǔ)整備補(bǔ)償和利益共享標(biāo)準(zhǔn)按照《東莞市軌道交通站點(diǎn)周邊專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)備管理辦法》（東府〔2018〕29號(hào)）及相關(guān)政策執(zhí)行。

　　（二）進(jìn)一步統(tǒng)籌銜接土地收儲(chǔ)整備與城市更新工作,，聯(lián)動(dòng)拓展城市發(fā)展空間,。城市更新項(xiàng)目按照《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)>的通知》（東府〔2018〕102號(hào)）等相關(guān)政策核算補(bǔ)償。鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,、原土地使用權(quán)人等主體將自行實(shí)施的城市更新項(xiàng)目交由政府收儲(chǔ)整備,。

　　（三）進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，合法降低土地收儲(chǔ)整備成本,。由土地收儲(chǔ)整備部門(mén)與稅務(wù)部門(mén)共同確認(rèn)政府征收房產(chǎn)和收回土地使用權(quán)情形的依據(jù),，共同確定按國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得拆遷補(bǔ)償款的被拆遷人名單，逐步建立健全信息共享制度,，進(jìn)一步落實(shí)好增值稅,、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅,、土地增值稅,、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種以及國(guó)務(wù)院普惠性稅收減免相關(guān)優(yōu)惠政策,。

　　（四）進(jìn)一步鼓勵(lì)國(guó)企參與土地收儲(chǔ)前期整備開(kāi)發(fā),，加快收儲(chǔ)土地入市。市屬企業(yè),、鎮(zhèn)街屬企業(yè)以及園區(qū)控股公司等國(guó)有企業(yè)完成地塊前期土地整備后移交市土地儲(chǔ)備中心的,，收儲(chǔ)價(jià)格可按整備成本和收益來(lái)整體核算。其中,，收益按照整備成本的12%（含融資成本）核算,。

　　東莞市人民政府辦公室

　　2020年3月2日

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