東府辦〔2019〕61號

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東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進一步

鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資

若干政策的通知

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各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,，市府直屬各單位：

《關(guān)于進一步鼓勵城市更新 促進固定資產(chǎn)投資若干政策》業(yè)經(jīng)市人民政府同意,，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請認真貫徹執(zhí)行,。

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??????????????? ???????????????東莞市人民政府辦公室

??????????????????????????????? 2019年11月15日

關(guān)于進一步鼓勵城市更新 促進固定資產(chǎn)投資若干政策

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為貫徹落實市委十四屆九次全會精神,，為投資松綁,，以減負提速擴面為重點,，進一步優(yōu)化城市更新政策,，加快推動項目落地建設(shè)和固定資產(chǎn)投資,，穩(wěn)定經(jīng)濟增長預期,，結(jié)合當前實際，制定如下政策,。

一,、妥善處理新舊地價政策銜接。對于村組集體自行改造或與企業(yè)合作改造的“工改居”“工改商”項目,，以改造方案首次批復時間為界線,，批復日期在2018年8月15日之前的，按區(qū)片土地市場評估價（容積率修正后）的20%計收地價款,；批復日期在2018年8月15日之后的,，按區(qū)片土地市場評估價（容積率修正后）的30%計收地價款。

二、實施最低掛牌招商起始價系數(shù),。單一主體掛牌招商地價款起始價按最低起始價系數(shù)核定,，即舊村改造、“工改工”（M1,、M2,、W）單元按40%核定地價款起始價，“工改M0”單元按50%核定地價款起始價,，“工改居”“工改商”單元按70%核定地價款起始價,。政府（集體）收益報價環(huán)節(jié)完成后，收購主體向市自然資源局提供相應額度的銀行保函,，可申請退回90%的保證金,。

三、降低更新實施主體稅收負擔,。更新單元（項目）實施主體在出讓紅線外承擔的公共設(shè)施建設(shè),、易地安置用房建造、道路改造,、園林綠化施工或其他工程等責任,，應在出讓合同約定或單元劃定圖則、“1+N”總體實施方案（或改造方案）,、實施監(jiān)管協(xié)議等文件中予以明確,；對于此前已批但批復未列明有關(guān)責任的更新單元（項目），由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與實施主體協(xié)商補簽實施監(jiān)管協(xié)議并報市自然資源局備案,，備案后由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具確認函件,；實施主體因承擔上述責任而實際發(fā)生并完成支付的相關(guān)支出，在取得合法有效憑證的前提下,，可視為符合出讓合同約定或政府文件要求的項目規(guī)劃用地外建設(shè)的公共設(shè)施或其他工程實際發(fā)生的支出,。稅務機關(guān)可根據(jù)土地出讓合同、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）確認函等前述資料和相關(guān)合同,、協(xié)議及合法有效憑證,，確認實施主體為取得土地使用權(quán)所支付的金額。經(jīng)市人民政府批準的單一主體掛牌招商更新單元（項目）,，其不動產(chǎn)權(quán)益收購歸宗屬于政府征收（收回）房產(chǎn),、土地并出讓的行為，按相關(guān)稅收政策辦理,。改革創(chuàng)新實驗區(qū)建設(shè)領(lǐng)導小組綜合協(xié)調(diào)辦公室會同市自然資源部門制定更新單元（項目）配建公共設(shè)施的操作規(guī)范,，明確適用條件、范圍,、移交流程等內(nèi)容,。

四,、降低公共設(shè)施配建成本。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）安排單獨宗地由實施主體全額出資配建公共設(shè)施并無償移交政府的,，無須計收地價款,，異地配建公共設(shè)施的建造成本可以作為單一主體掛牌招商起始價的扣減項。經(jīng)屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準使用國有建設(shè)用地配建的,，可按劃撥方式供地給實施主體,，竣工驗收后土地連同建筑物一并收回。經(jīng)屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準使用集體建設(shè)用地配建的,，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,、集體經(jīng)濟組織以及實施主體通過簽訂三方協(xié)議，明確可按集體自用方式供地給相應集體經(jīng)濟組織,，由實施主體全額出資并自行組織建設(shè),，工程竣工驗收后移交鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定單位管理，相應村（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織協(xié)助辦理工程報建等手續(xù),，配建項目按照社會投資項目管理,，采用備案制進行項目立項，無須核準招投標方式,，村集體不需要另行招投標確定勘察,、設(shè)計、施工,、監(jiān)理等單位。

五,、統(tǒng)籌平衡舊城舊村整體改造成本,。因建設(shè)市級以上重大產(chǎn)業(yè)項目、實施重大基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務設(shè)施,、危舊房改造而必須近期拆除重建或其他市人民政府認為亟需改造的舊城舊村改造項目,，由于用地和規(guī)劃條件限制無法實現(xiàn)盈虧平衡的，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向市拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間總指揮部辦公室申請,，經(jīng)市拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間總指揮部審定同意,，納入年度試點項目庫的，可通過異地安置,、容積率補償,、公共設(shè)施配建、政府補助等方式統(tǒng)籌平衡,。異地安置由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌安排,；難以異地安置的，可在現(xiàn)有補償建筑面積基礎(chǔ)上增加10%作為額外的建筑面積補償,，但不得超過基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務設(shè)施承載力,；給予額外建筑面積補償后仍無法實現(xiàn)盈虧平衡的,，可由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）以減免該項目公共設(shè)施配建工程或投入等方式予以支持；如采取上述措施仍無法實現(xiàn)盈虧平衡,，由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請對拆遷安置物業(yè),、集體經(jīng)營性補償物業(yè)、片區(qū)公共設(shè)施建設(shè)給予專項補助,，專項補助資金由市,、鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）按2:4:4（適用非欠發(fā)達鎮(zhèn)）或3:3:4（適用欠發(fā)達鎮(zhèn)）分擔,，其中村集體部分可以物業(yè)形式分擔,。具體由屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）制定項目統(tǒng)籌平衡方案，報市拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間總指揮部辦公室,，由該辦會同市發(fā)展改革局,、財政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局等相關(guān)職能部門審核后,，通過“一事一議”方式報請市人民政府審定。

六,、實行稅收市級留成專項補助,。自2019年度起，我市城市更新單元（項目）所產(chǎn)生的土地增值稅收入（全口徑）較上一年度增長超過6%的部分,，按照30%的比例核定金額,，補助該城市更新單元（項目）所在的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），專項用于支持舊城鎮(zhèn)改造,、舊村莊改造和鎮(zhèn)村工業(yè)園提升改造,，優(yōu)先用于相關(guān)試點項目的政府補助。75畝以上的連片“工改工”項目,，自項目首期工程竣工驗收后五年內(nèi),，入駐的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)或經(jīng)市工信部門核定的工業(yè)企業(yè)，其繳交的稅收市留成部分,，其中增值稅（市,、鎮(zhèn)留成25%）、企業(yè)所得稅（市,、鎮(zhèn)留成20%）,，全額補助給開發(fā)主體。

七,、降低“工改M0”改造成本,。涉及配套型住宅用地（R0）的“工改M0”單元，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）部分,、配套型住宅用地（R0）分別按50%,、70%核定地價款起始價,，拆遷補償成本、集體物業(yè)補償成本,、公共設(shè)施建設(shè)成本等成本抵扣項目按兩部分用地的市場評估價分攤,。可分割銷售“工改M0”項目涉及向村集體補償M0物業(yè)的,，村集體補償物業(yè)不可分割銷售,。可分割銷售“工改M0”項目按不高于49%的比例計算可分割銷售面積時,，私人補償物業(yè)面積及無償移交政府物業(yè)面積需從計算基數(shù)中扣除,，集體補償物業(yè)面積無需扣除，即：可分割銷售面積=（產(chǎn)業(yè)用房總計容建筑面積-私人補償物業(yè)計容面積-無償移交政府物業(yè)計容面積）×49%,。

八,、合理分攤居住人口公共服務投入。涉及商住用途更新單元（項目）改造后,，該商住小區(qū)的治安,、民政、社衛(wèi),、文化等屬地服務劃歸改造前用地所屬村（社區(qū)）的村委會（居委會）承接,；若跨兩個或以上村（社區(qū)）的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定村（社區(qū)）承接,。后續(xù)公共服務相關(guān)投入由項目開發(fā)主體與鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,、村委會（居委會）協(xié)商，并在實施監(jiān)管協(xié)議約定按一定比例,、多種形式共同分擔,。鼓勵項目開發(fā)方以物業(yè)形式一次性分擔，相應物業(yè)可經(jīng)協(xié)商納入實施監(jiān)管協(xié)議,，視同開發(fā)方配建公共設(shè)施適用相關(guān)稅收政策,。

九,、合理靈活安排公共設(shè)施用地,。原土地權(quán)利人自行改造單元（項目）在出讓紅線外提供的公共設(shè)施用地不足15%的，可在用地紅線內(nèi)安排建設(shè)單獨占地且出入口與市政道路相連接的幼兒園,、社區(qū)中心,、社區(qū)警務室、社區(qū)體育公園,、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施,，竣工驗收后無償移交鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或其指定接收管理單位，不需要調(diào)整控制性詳細規(guī)劃,；單元（項目）內(nèi)難以落實或全部落實公共設(shè)施用地要求的,，或經(jīng)批準按控規(guī)實施而未承擔公共設(shè)施配建任務的,，可經(jīng)協(xié)商按異地配建公共設(shè)施落實，也可按加計地價款方式落實,。加計地價款按未落實用地的新用途區(qū)片市場評估價與已補繳地價的差額計收,，具體按以下公式計算：（容積率修正后的新用途區(qū)片土地市場評估價×出讓宗地面積-補繳地價總額）×未落實用地面積/出讓宗地面積。加計地價款按現(xiàn)行規(guī)定扣除計提項目和市分成收入后,，撥付鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）專項用于教育設(shè)施建設(shè),，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在改造方案中明確具體的教育設(shè)施項目及實施計劃安排，不得將該部分資金用作其他用途或用于其他項目,。

十,、完善更新項目提容利益共享機制。改造為居住用途且容積率在2.0以下（含本數(shù)）或改造為商業(yè)用途且容積率在3.0以下（含本數(shù)）的更新單元（項目）,，在滿足公共配套承載力的前提下,，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可編制前期研究報告申請適當提高容積率。增加的計容建筑面積可以按照改造后用途的區(qū)片土地市場評估價計收地價款,，該部分地價款由市,、鎮(zhèn)五五分成；涉及集體收益的,，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）與集體經(jīng)濟組織自行協(xié)商解決,；支持在政府收益不降低的前提下，以建筑物分成方式替代地價款收繳,，具體參照軌道交通TOD范圍土地容積率調(diào)整有關(guān)利益分成機制執(zhí)行,。

十一、優(yōu)化標圖建庫審查標準,。2009年12月31日前已建設(shè)使用且符合上蓋物占地比例要求,，但第二次全國土地調(diào)查或最新的土地利用現(xiàn)狀圖確定為非建設(shè)用地，不涉及復墾且確需改造建設(shè)的,，落實建設(shè)用地規(guī)模后可納入標圖建庫范圍,。舊村改造可以整體核算上蓋物占地比例，但不得包含已認定為閑置土地的地塊,。宗地上上蓋物占地比例未達到30%但符合批準的規(guī)劃條件（下限）的,，可納入標圖建庫范圍。

十二,、解決國有工業(yè),、倉儲用地歷史問題。國務院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）文件下發(fā)之前,，即2006年8月31日前,，掛靠鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、鎮(zhèn)（街道）屬企事業(yè)單位使用的國有劃撥工業(yè)、倉儲用地,，經(jīng)鎮(zhèn)屬資產(chǎn)管理機構(gòu)報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準,，可以直接補辦協(xié)議出讓到實際使用單位，無需“招拍掛”,；涉及地上建筑產(chǎn)權(quán)的,，可以一并捆綁出讓。由于歷史原因已批工業(yè),、倉儲用地范圍內(nèi)沒有規(guī)劃許可手續(xù),，需要按照現(xiàn)行新規(guī)劃條件變更土地使用條件、調(diào)整土地紅線和完善規(guī)劃審批手續(xù)的,，可徑行辦理,，無需納入已建房屋補辦臺賬。

十三,、實施已批工業(yè)用地改擴建容差審批,。已批工業(yè)用地上實施改擴建涉及零星用地（300平方米以內(nèi)）不符合現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃的，在不影響公共設(shè)施近期實施計劃,、權(quán)屬單位承諾今后在該地塊進行拆舊建新時無條件服從控制性詳細規(guī)劃實施的前提下,，允許權(quán)屬邊界內(nèi)建筑保留使用并按權(quán)屬邊界出具規(guī)劃條件、辦理規(guī)劃許可,，無需進行控制性詳細規(guī)劃調(diào)整,；實際建設(shè)范圍超出已批建設(shè)用地范圍，或與其他宗地重疊,、錯位,、偏移，其面積較?。?00平方米以內(nèi)）,、與周邊權(quán)利人無爭議、不影響公共設(shè)施安排的,，在土地權(quán)利人承諾依法整改的前提下,，可徑行按照新的規(guī)劃條件辦理土地和規(guī)劃變更調(diào)整審批手續(xù)。

十四,、加快處理土地紅線重疊導致的抵押和過戶問題,。因不同坐標系轉(zhuǎn)換、測量誤差導致宗地紅線出現(xiàn)誤差的,，具體誤差標準參照《關(guān)于妥善處理界址范圍不一致不動產(chǎn)登記問題的意見》中“屬于測量誤差范圍內(nèi)的情形”來執(zhí)行,，即不視為土地使用條件變更,、規(guī)劃條件變化,，直接辦理登記業(yè)務。除誤差之外其他原因?qū)е伦诘丶t線重疊的,，權(quán)利人需要辦理抵押和轉(zhuǎn)移登記時,，先取得土地使用權(quán)的一方無需調(diào)整宗地紅線和取得紅線重疊方權(quán)利人的同意即可直接辦理登記,。后取得土地使用權(quán)的一方應按照現(xiàn)有政策調(diào)整用地紅線后辦理變更登記，若自愿放棄重疊部分土地使用權(quán)的除外,。

十五,、簡化市土地審批委員會議事規(guī)則。城市更新單元批次計劃,、“1+N”總體實施方案等具體更新單元（項目）審批事項書面征求城市更新聯(lián)席工作小組相關(guān)成員單位及其他單位意見后,，相關(guān)成員單位及其他單位意見一致同意或無不同意見的，可直接報市人民政府審批,；如意見不統(tǒng)一的,，則需按原有程序報請小組會議集中討論后，再報請市人民政府審批,。

十六,、簡化產(chǎn)業(yè)類更新單元審批程序。改造后用途為工業(yè)倉儲用地（M1,、M2,、W）、新型產(chǎn)業(yè)用地（僅適用于M0,，不涉及M0+C,、M0+R0）、公益性改造的更新單元（項目）如涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的,，可直接按控制性詳細規(guī)劃調(diào)整程序完成調(diào)整審批,，批準后編制簡易單元劃定圖則或前期研究報告，與單一主體掛牌招商方案或“1+N”總體實施方案合并審批,。在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求且不減少公共設(shè)施用地的基礎(chǔ)上,，工業(yè)保護線范圍內(nèi)的工業(yè)、倉儲用地申請?zhí)岣呷莘e率不超過3.0的,，或者工業(yè)保護線范圍外的工業(yè),、倉儲用地申請?zhí)岣呷莘e率不超過2.5的，按照控規(guī)微調(diào)程序進行審批,。工業(yè),、倉儲用地申請?zhí)岣呷莘e率不超過3.5的，無需再提交開發(fā)模擬方案,。

十七,、下放非拆除重建類更新單元審批權(quán)。不涉及拆除重建的生態(tài)修復類,、整治活化類更新單元,，由鎮(zhèn)（街道）城市更新管理部門或有關(guān)責任部門編制簡易更新單元劃定圖則，報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）批準、市自然資源局備案,，納入固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計項目庫和省“三舊”改造成效統(tǒng)計范圍,，并享受年度考核相關(guān)優(yōu)惠政策。舊工業(yè)區(qū)整治活化項目因歷史原因缺乏建設(shè)工程規(guī)劃許可而未能辦理建設(shè)工程消防設(shè)計審核和備案的,，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審議認為符合《廣東省公安廳關(guān)于進一步明確建設(shè)工程消防設(shè)計審核和備案辦理有關(guān)事項的通知》第三條情形的,，提交改革創(chuàng)新實驗區(qū)建設(shè)領(lǐng)導小組綜合協(xié)調(diào)辦公室召集相關(guān)部門研究協(xié)調(diào)并形成會議紀要，會議紀要作為辦理建設(shè)工程消防設(shè)計審核或備案的依據(jù),。

十八,、同步開展土壤污染調(diào)查和項目審批。拆除重建類更新單元在單元劃定方案或前期研究報告中單獨設(shè)立篇章說明地塊使用歷史沿革和土壤狀況,，并由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）出具落實有關(guān)土壤污染狀況調(diào)查相關(guān)工作承諾書,，確保在土地招拍掛前或簽訂土地出讓合同（適用于非招拍掛項目）前按照《東莞市建設(shè)用地開發(fā)利用土壤環(huán)境管理實施方案（試行）》要求完成土壤污染狀況調(diào)查相關(guān)工作，提供相關(guān)部門的備案復函,，在“1+N”總體實施方案報批時可不提供土壤污染狀況調(diào)查有關(guān)材料,。土地權(quán)利人自行改造更新單元，權(quán)屬清晰無爭議的,，在“1+N”總體實施方案報批時,，可將規(guī)劃建設(shè)方案一并上報進行提前預審。

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