4月22日,，東莞市政府正式印發(fā)實施《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（東府〔2020〕35號）（以下簡稱《實施意見》）。現(xiàn)就《實施意見》相關(guān)內(nèi)容簡要解讀,。
一,、我市住房租賃市場基本情況
（一）東莞租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀
不同于北上廣深等一線城市面臨結(jié)構(gòu)性供給失衡的問題,，現(xiàn)階段東莞租賃住房基本實現(xiàn)了數(shù)量上的供需平衡,，并略有盈余。
在需求方面：一是流動人口數(shù)量大,。根據(jù)市公安部門“二標四實”采集數(shù)據(jù)顯示,，截至2019年7月，全市流動人口955.8萬人,，戶籍人口僅為221萬人（“二標四實”數(shù)據(jù)）,，流動人口數(shù)量巨大，有較大的租賃需求。二是租賃意愿增強,。隨著近年來年輕人住房觀念的轉(zhuǎn)變,，越來越多的外來流動人口尤其是年輕人租房意愿不斷增強。
在供給方面：一是租賃市場規(guī)模大,。目前我市登記備案的出租住房共27.6萬棟（套）,，可容納流動人口總數(shù)約達460萬人。(數(shù)據(jù)來源：東莞市新莞人服務(wù)管理系統(tǒng)）二是自建房屋比例高,。我市租賃房源主要為自建房及商品房,，其中自建房占總數(shù)80%以上。三是房源類型多樣,。包括：1.直管公房,、公共租賃住房等；2.集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)出租的自建房,；3.住宅小區(qū)的出租住房,；4.租賃機構(gòu)運營的品牌公寓。
住房租賃群體情況：一是中青年群體租房占比高,。二是“空巢青年”數(shù)量位居全國第八,。三是高層次人才不斷涌入。
（二）東莞住房租賃市場的主要問題
一是租賃住房存在供需不匹配的結(jié)構(gòu)性矛盾,。城中村是我市住房租賃市場的主力,，但整體居住環(huán)境相對較差。中高端房源供給不足,，與我市招才引智的政策要求不相適應(yīng),，同時中心城區(qū)、交通站點周邊租賃住房需求大,，但租賃住房供給有限,。
二是租賃企業(yè)發(fā)展速度慢、行業(yè)規(guī)范滯后的節(jié)奏性矛盾,。受制于城中村的廉價出租屋等原因,，全市專業(yè)化租賃企業(yè)發(fā)展速度慢，機構(gòu)租賃的房源規(guī)模較小,。
三是支持政策力度大與市場主體動力不足的內(nèi)生性矛盾,。存在個人閑置房源出租積極性不夠，國有企業(yè)“壓艙石”作用不明顯,，村集體參與租賃試點意愿不強烈,，住房租賃企業(yè)或個人接受政府納管意識不強烈等問題。
二,、《實施意見》總體思路與特色亮點
?。ㄒ唬┛傮w思路
《實施意見》是培育,、發(fā)展及規(guī)范我市住房租賃市場的主要框架和統(tǒng)領(lǐng)性文件，堅持“市場為主,、政府托底,、撬動存量、提升品質(zhì)”的租賃住房供應(yīng)基調(diào),，明確以市場為主調(diào)動各參與主體活力,，由政府托底提供基本保障，積極盤活存量增加供應(yīng),，提升居住品質(zhì),，促進職住平衡，解決我市多層次住房租賃需求,。
《實施意見》的起草主要圍繞以下三個方面展開：一是貫徹落實國家,、省的工作部署，確保培育和發(fā)展住房租賃工作有序推進,。二是充分借鑒先進地區(qū)的經(jīng)驗做法,，并結(jié)合我市實際，提出我市發(fā)展住房租賃市場的主要框架,。三是針對我市在培育和發(fā)展住房租賃市場存在的管理體制弱化,、工作機制不清、平臺成效一般,、城中村住房租賃管理難,、二手房東管理缺失等諸多痛點和難點，提出針對性的政策建議,。
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《實施意見》緊密結(jié)合我市住房租賃實際，共分七章二十四條,，共有七個方面的特點：
1,、總要求。包括指導思想和工作目標等內(nèi)容,，重點明確我市租賃住房供應(yīng)基調(diào),。
明確培育和發(fā)展我市住房租賃市場的總體思路
結(jié)合我市租賃住房存量房源供應(yīng)充足的實際，《實施意見》第一章第二條提出：堅持以“市場為主,、政府托底,、撬動存量、提升品質(zhì)”的租賃住房供應(yīng)基調(diào),。積極盤活存量住房，嚴格限制新建租賃住房,。
2,、育主體：在培育市場供應(yīng)主體方面,，重點提出要規(guī)范住房租賃企業(yè)和二手房東。
重點培育龍頭企業(yè),，充分發(fā)揮行業(yè)引領(lǐng)作用
通過加大對龍頭企業(yè)的支持力度,，有助于培育行業(yè)標桿，引領(lǐng)大,、中,、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展?！秾嵤┮庖姟返诙碌谝粭l“發(fā)展住房租賃企業(yè)”具體提出：落實國家有關(guān)加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)的支持政策,，充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性,，通過租賃,、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平,，形成以龍頭企業(yè)為引領(lǐng),，大、中,、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局,。
強化對住房租賃企業(yè)的監(jiān)督管理
《實施意見》第二章第二條進一步明確：凡在我市從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，或者注冊登記經(jīng)營范圍包括“住房租賃”“房屋租賃”,、“公寓管理”等內(nèi)容的企業(yè)（含注冊登記在外地的住房租賃企業(yè)在本市設(shè)立的分公司）,，在取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，應(yīng)到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申請辦理住房租賃企業(yè)備案手續(xù),。
支持和規(guī)范個人出租住房
《實施意見》第二章第五條明確規(guī)定：轉(zhuǎn)租住房套數(shù)或者間數(shù)達到10套（或10間）及以上的,，應(yīng)當申請設(shè)立住房租賃企業(yè)，依法辦理市場主體登記,，并持在本市注冊的營業(yè)執(zhí)照,、本人身份證明、固定服務(wù)場所證明等材料到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理備案,。
住房租賃市場為制造業(yè)城市保駕護航
《實施意見》第二章第六條“規(guī)范城中村住房租賃”明確提出：“城中村改造后出租的,，租金水平要參照市場指導價合理定價”，避免因提高租賃住房品質(zhì),，給產(chǎn)業(yè)工人帶來住房成本的大幅上升,。
3、促消費：在鼓勵住房租賃消費方面,，重點明確保障租賃雙方權(quán)益,。
租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格
為降低我市外來人才的住房成本,，提高外來人才對東莞的認同感和歸屬感，《實施意見》多處提到租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格,，如第三章第一條“完善住房租賃支持政策”提出：住房租賃企業(yè)運營管理的租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格,，水電氣使用存在混合性質(zhì)情況的，應(yīng)分表計量,，未分表計量的,，由供用雙方協(xié)商混合用量比例，執(zhí)行分類價格,；再如第五章第一條“積極盤活存量住房”提出：住房租賃企業(yè)運營管理的租賃住房的水電氣執(zhí)行民用價格,；又如第五章第二條“規(guī)范改建房屋用于租賃”提出：住房租賃企業(yè)試點商業(yè)用房等改建租賃住房，土地使用年限和容積率不變,，土地用途調(diào)整為居住用地,，調(diào)整后用水、用電,、用氣價格按照居民標準執(zhí)行,。
明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，強調(diào)出租人的安全主體責任
《實施意見》第三章第二條提出：住房租賃合同期限內(nèi),，出租人無正當理由不得解除,、修改合同，不得單方面提高租金,，不得隨意克扣押金,。出租人應(yīng)當按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行房屋維修義務(wù)，保證住房安全,、室內(nèi)設(shè)施正常使用,，承擔出租房屋空氣質(zhì)量合格的主體責任。并重點強調(diào)“出租人應(yīng)當履行出租屋治安與消防安全責任,?！?/p>
同時也要求：承租人應(yīng)當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，不得在未經(jīng)出租人同意下擅自轉(zhuǎn)租,，并按時繳納租金,。承租人和共同居住人依法改變房屋使用功能和布局的，應(yīng)當確保出租屋改變后具備基本的治安條件,，符合消防安全技術(shù)標準,。
4、優(yōu)保障：在完善公共租賃住房方面,，重點明確要打通租賃住房與公共租賃住房政策通道,。
擴大房屋租賃補貼發(fā)放范圍
《實施意見》第四章第一條提出：完善租賃補貼制度，結(jié)合當?shù)厥袌鲎饨鹚胶捅Ｕ蠈ο髮嶋H情況，按照分檔補貼的原則合理確定租賃補貼標準,。將入住市屬租賃企業(yè)住房的新就業(yè)職工,、外來務(wù)工人員納入租賃補貼發(fā)放范圍。
5,、提品質(zhì)：在優(yōu)先盤活存量住房方面，重點明確提升存量住房品質(zhì),。
積極盤活存量住房
《實施意見》第五章第一條提出：加快城中村和城市老舊小區(qū)升級改造,，創(chuàng)新投融資機制，運用市場化方式吸引社會機構(gòu)參與更新與物業(yè)管理,，鼓勵并扶持住房租賃企業(yè),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、城中村和廠區(qū)租賃住房微改造,，盤活閑置空間,，實施專業(yè)化運行管理。通過后續(xù)物業(yè)管理,，便民設(shè)施付費,，商業(yè)收費等多種渠道，實現(xiàn)投資回報平衡,。
規(guī)范改建房屋用于租賃
《實施意見》第五章第二條明確：各園區(qū),、鎮(zhèn)（街）應(yīng)根據(jù)租賃住房供需狀況，優(yōu)先盤活存量住房資源,。住房租賃企業(yè)試點商業(yè)用房等改建租賃住房的,，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地,，調(diào)整后用水,、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行,。改建后的租賃住房不得銷售,。
嚴格限制新建租賃住房
《實施意見》第五章第三條提出：各園區(qū)、鎮(zhèn)（街）要嚴控增量,、合理布局,、統(tǒng)籌推進，將新建租賃住房納入城鄉(xiāng)規(guī)劃和住房發(fā)展規(guī)劃,，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模,，經(jīng)匡算市場化供應(yīng)難以滿足租賃需求的，在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排,，引導土地,、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè),。
優(yōu)化租賃住房空間布局
通過統(tǒng)籌協(xié)調(diào)租賃住房的布局,，有利于促進住房租賃市場供需平衡,。《實施意見》第五章第四條重點強調(diào)：租賃住房的籌集要與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,、國土空間規(guī)劃等充分銜接,，優(yōu)化配置多層次住房資源。
6,、降成本：在加大政策支持力度方面,，重點落實稅收優(yōu)惠政策。
落實稅收優(yōu)惠政策支持
《實施意見》第六章第一條提出：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用新建住房開展租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售住房的,，按照新建商品房辦理銷售,、不動產(chǎn)登記手續(xù)，按有關(guān)稅法規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費,。
7,、強管理：在加強住房租賃監(jiān)管方面，重點明確完善住房租賃管理的體制機制,。
落實房屋租賃屬地管理責任
《實施意見》第七章第三條提出：設(shè)立“市-園區(qū),、鎮(zhèn)（村）-村（居）”三級房屋租賃管理體制，深入推進各項房屋租賃管理工作,，并形成有效的上下聯(lián)動反饋機制,；充分發(fā)揮各園區(qū)、鎮(zhèn)（街）人民調(diào)解委員會作用,，將住房租賃糾紛納入調(diào)解范圍,，化解住房租賃矛盾，維護住房租賃市場秩序,。
加強住房租賃市場管理
《實施意見》第七章第五條,，通過強化租賃合同登記備案加強對住房租賃市場的管理，并明確分類處置：對于按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的,，可適當給予補貼,；對住房租賃當事人未按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)實施處罰,。
明確租賃雙方納統(tǒng)的責任主體
《實施意見》第七章第五條重點明確：租賃雙方自行成交的,，出租人是登記備案責任主體。住房租賃企業(yè)出租住房的,，住房租賃企業(yè)是租賃合同登記備案的責任主體,。房地產(chǎn)中介機構(gòu)和物業(yè)公司促成交易的，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和物業(yè)公司應(yīng)督促出租人辦理登記備案,，并定期向園區(qū),、鎮(zhèn)（街）房屋租賃管理部門報送房屋租賃交易信息。
三、《實施意見》出臺意義
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一方面,，培育和發(fā)展住房租賃市場，加強住房租賃市場監(jiān)管,，保障住房租賃雙方權(quán)益,，化解住房租賃糾紛，可極大地提升外來人口的租賃住房體驗,。另一方面,，培育和發(fā)展住房租賃市場，發(fā)展專業(yè)化,、規(guī)模化的住房租賃企業(yè),，通過改造“三舊”物業(yè),、酒店、寫字樓等過剩及閑置資產(chǎn)提供租賃住房,，在提高資源集約節(jié)約利用的同時,，帶來城市形象的改變與品質(zhì)的提升。
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當前,，我市正處于加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、實現(xiàn)動能轉(zhuǎn)換的決勝時期,，我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正逐步從勞動密集型向技術(shù)知識密集型轉(zhuǎn)型,，吸引了大量人才。根據(jù)市人才辦的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，目前我市人才總量突破195萬人,，各類高端人才位于廣東省前列。隨著大量人才尤其是青年人才的引入,，過往強調(diào)“廉價”的租賃住房產(chǎn)品已難以滿足人才的住房需求,。這部分人才群體更關(guān)注“性價比”，除了安全,、衛(wèi)生的居住空間之外,，更多追求社交空間。大力培育和發(fā)展住房租賃企業(yè),，有利于彌補我市租賃住房產(chǎn)品的短板,，滿足不同層次人才的租賃住房需求。
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作為全省房地產(chǎn)市場調(diào)控的七個熱點城市之一,，我市房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力較大。培育和發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度,，引導居民通過住房租賃市場解決住房問題,，一定程度上能夠緩解新建商品住房的供給壓力，同時降低居民實現(xiàn)住有所居的居住成本,。
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打通租賃住房與政策性住房（保障性住房與人才住房）的通道，推進住房保障貨幣化是住房保障工作下一步的工作重點,。培育和發(fā)展住房租賃市場,，支持保障對象通過住房租賃市場解決住房問題，增加保障對象的選擇性,，有利于減輕我市建設(shè)籌集政策性住房的壓力,，進一步擴大住房保障覆蓋面。
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通過網(wǎng)格化管理,、視房屋租賃登記備案情況采取獎懲等措施，強化我市房屋租賃登記備案工作,，健全房屋租賃管理機制,，有利于摸清家底，加強管理,，為我市住房租賃市場提供政策指導,，化解社會潛在的不穩(wěn)定因素。
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