東府辦〔2020〕17號

東莞市人民政府辦公室關(guān)于進一步完善土地收儲整備補償和利益共享機制的意見

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,，市府直屬各單位：

　　為進一步規(guī)范我市土地收儲整備工作,，完善收儲整備補償和利益共享機制，切實推動“拓空間”戰(zhàn)略實施,，經(jīng)市人民政府同意,，現(xiàn)提出如下意見。

　　一,、深化改革,、大膽創(chuàng)新，構(gòu)建“基礎(chǔ)補償+增值共享”的土地收儲整備補償和利益共享機制

　　（一）明確土地收儲整備補償思路,。原則上按照“基礎(chǔ)補償+增值共享”的思路開展土地收儲整備補償工作,，土地收儲整備補償和利益共享可分為基礎(chǔ)補償和增值共享兩部分。特殊情形下，可不區(qū)分基礎(chǔ)補償和增值共享,，將兩者包干結(jié)算進行補償,。在本意見印發(fā)前已開展土地收儲整備補償工作的，可按原規(guī)定或約定執(zhí)行,。

　　1．基礎(chǔ)補償是指依據(jù)省,、市相關(guān)補償政策和標(biāo)準(zhǔn)，在土地收儲整備工作中給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,、村民或原土地使用權(quán)人的補償，包括土地補償費,、安置補助費,、青苗補償費、地上建（構(gòu)）筑物和附著物補償費,、搬遷費,、臨時安置費、停業(yè)停產(chǎn)損失補償,、留用地補償費,、社會保險金等費用。

　　2．增值共享是指將土地出讓收入扣除計提資金（按省,、市規(guī)定計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金,、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金,、住房保障資金,、國有土地收益基金、軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金）,、相關(guān)稅費（市統(tǒng)籌收入和印花稅等）,、土地收儲成本等資金后，按照一定規(guī)則核算的補償,。

　　（二）創(chuàng)新土地收儲整備補償和利益共享方式,。按“基礎(chǔ)補償+增值共享”思路核算的土地收儲整備補償和利益共享貨幣總額，以等價值為原則,，可綜合采用貨幣,、物業(yè)、股權(quán)等多種方式進行補償,，豐富土地收儲整備補償方式與路徑,；同時，注意風(fēng)險防控,。

　　1．原則上以貨幣方式統(tǒng)一落實所有補償和利益共享,。

　　2．鼓勵將補償和利益共享的貨幣總額等價值折算為土地開發(fā)建設(shè)后地上優(yōu)質(zhì)項目的物業(yè)、股權(quán)等作為補償,，獲取長遠利益,。

　　二,、合理補償、權(quán)益保障,，規(guī)范集體土地收儲補償和利益共享

　　（一）明確經(jīng)營性項目的基礎(chǔ)補償標(biāo)準(zhǔn)和利益共享機制,。對規(guī)劃為經(jīng)營性用地項目的，原則上按照“基礎(chǔ)補償+增值共享”的方式核算補償,。

　　1．基礎(chǔ)補償標(biāo)準(zhǔn),。土地補償費和安置補助費，不得低于該地塊所在片區(qū)對應(yīng)的廣東省征地補償保護標(biāo)準(zhǔn),；青苗補償費和地上建（構(gòu)）筑物,、附著物補償費等費用參照《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目土地和房屋征收補償市鎮(zhèn)包干結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（東府辦〔2017〕111號，以下簡稱“111號文”）執(zhí)行,。

　　2．土地收儲整備重點地區(qū)的利益共享機制,。

　　（1）土地出讓收入扣除計提資金,、土地收儲整備成本（含基礎(chǔ)補償,、前期開發(fā)成本、相關(guān)稅費等）后,，由市級全額出資的,，市、鎮(zhèn)按4:6比例分成,；由鎮(zhèn)街全額出資的,，市、鎮(zhèn)按2:8比例分成,；市,、鎮(zhèn)各自出資的，鎮(zhèn)街分成比例為60%+鎮(zhèn)街出資比例×20%,。

　?。?）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的增值共享按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的20%且不高于50%進行核算，以支農(nóng)補貼等形式補償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財政局另行制定操作細(xì)則,，結(jié)合長遠發(fā)展和近期利益進行科學(xué)分配。

　　3．土地收儲整備重點地區(qū)之外區(qū)域的利益共享機制,。

　?。?）鎮(zhèn)街主導(dǎo)的，土地出讓收入扣除市級計提資金后,，全部返還鎮(zhèn)街,。

　　（2）市鎮(zhèn)聯(lián)合的，土地出讓收入扣除計提資金,、土地收儲整備成本（含基礎(chǔ)補償,、前期開發(fā)成本、相關(guān)稅費等）后,，由市級全額出資的,，市、鎮(zhèn)按3:7比例分成,；市,、鎮(zhèn)各自出資的，鎮(zhèn)街分成比例為70%+鎮(zhèn)街出資比例×30%,。

　?。?）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的增值共享按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的20%且不高于50%進行核算，以支農(nóng)補貼等形式補償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行,。

　　4．因提高容積率,、調(diào)整用地性質(zhì)等改變土地使用條件增加土地價值的,，對增加的土地出讓收入部分由市、鎮(zhèn)按5:5比例分成,，具體規(guī)則按照《東莞市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整市土地出讓收入分配機制的通知》（東府辦會函〔2018〕96號）執(zhí)行,。

　　（二）明確產(chǎn)業(yè)項目的基礎(chǔ)補償標(biāo)準(zhǔn)和利益共享機制。對規(guī)劃為工業(yè)用地（含新型產(chǎn)業(yè)用地）,、倉儲用地,、科研用地等產(chǎn)業(yè)項目的，原則上按照“基礎(chǔ)補償+增值共享”的方式核算補償,。同時,，為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，應(yīng)嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)項目用地成本,。

　　1．基礎(chǔ)補償標(biāo)準(zhǔn),。土地補償費和安置補助費，不得低于該地塊所在片區(qū)對應(yīng)廣東省征地補償保護標(biāo)準(zhǔn),；青苗補償費和地上建（構(gòu)）筑物,、附著物補償費等費用參照111號文規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　2．利益共享機制,。

　?。?）土地出讓收入扣除市級計提資金后，全部返還鎮(zhèn)街,。其中,，新型產(chǎn)業(yè)用地需要提供物業(yè)給政府的，按照相關(guān)政策執(zhí)行。

　?。?）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的增值共享按照鎮(zhèn)街所分得土地出讓純收益的一定比例進行核算,，以支農(nóng)補貼補償農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行,。對于普通工業(yè)用地項目和不可分割銷售的新型產(chǎn)業(yè)用地,、科研用地項目，原則上按照100%進行核算,；對于可分割銷售的新型產(chǎn)業(yè)用地,、科研用地項目，原則上按照不低于鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的50%進行核算,。

　?。?）鼓勵各鎮(zhèn)街結(jié)合自身實際情況，將產(chǎn)業(yè)項目范圍內(nèi)企業(yè)每年繳納稅收的鎮(zhèn)街分成部分,，按一定比例核算財政獎勵,，給予原地塊所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。如果當(dāng)年的財政獎勵按月平均計算未達到1元/平方米的,，由鎮(zhèn)財政進行補足,。鼓勵各鎮(zhèn)街結(jié)合自身實際情況，建立風(fēng)險調(diào)節(jié)金,。

　　（三）明確公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目的補償標(biāo)準(zhǔn),。對列入近期規(guī)劃建設(shè)或者年度建設(shè)計劃的交通、能源,、環(huán)保,、水務(wù)、軍事,、醫(yī)療,、電力、通信,、文化教育及其它社會功能性配套工程等公共服務(wù)設(shè)施的,，原則上依據(jù)111號文進行包干結(jié)算補償。鼓勵各鎮(zhèn)街根據(jù)自身實際,，制定本鎮(zhèn)街公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目土地和房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn),，經(jīng)鎮(zhèn)街聯(lián)席會議審核通過后，報市城市管理綜合執(zhí)法局,、市財政局和市自然資源局等部門備案,。同時，為提升城市品質(zhì),，應(yīng)嚴(yán)控公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目用地成本,。

　　（四）實施大片區(qū)連片收儲整備統(tǒng)籌補償,。在大片區(qū)連片收儲整備項目范圍內(nèi)，采用統(tǒng)籌補償模式,，按各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在該范圍內(nèi)交儲土地面積的比例,，將新增出讓國有建設(shè)用地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)得增值共享統(tǒng)籌統(tǒng)分，在土地出讓后逐宗分?jǐn)傆嬎?，不受地塊所處位置的原有權(quán)屬影響,，以支農(nóng)補貼等形式補償出讓宗地原所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，具體按照市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市財政局制定的操作細(xì)則執(zhí)行,。

　　（五）統(tǒng)籌平衡各地塊的規(guī)劃價值差異,。為統(tǒng)籌平衡不同地塊的規(guī)劃價值和補償數(shù)額差異，鼓勵各鎮(zhèn)街通過規(guī)劃統(tǒng)籌補償或增值收益調(diào)節(jié)金進行調(diào)節(jié),。

　　1．規(guī)劃統(tǒng)籌補償是指針對規(guī)劃為經(jīng)營性項目的地塊,，其補償標(biāo)準(zhǔn)按照該地塊面積的60%為經(jīng)營性項目、40%為公共服務(wù)設(shè)施項目分別核算補償后,，合計確定該地塊的總補償,。

　　2．增值收益調(diào)節(jié)金是指提取經(jīng)營性、產(chǎn)業(yè)項目鎮(zhèn)街所得土地出讓純收益的一定比例,，由鎮(zhèn)街專項用于平衡公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃價值低的地塊,，對符合條件的村（社區(qū)）工業(yè)園在改造期內(nèi)減收的租金或相關(guān)土地使用收益等進行補償，納入鎮(zhèn)街財政預(yù)算管理,。

　　三,、加大探索,、全面盤活,，完善國有土地收儲補償和利益共享

　　（一）明確收回國有劃撥土地的補償標(biāo)準(zhǔn)。收儲整備國有劃撥土地的,，僅對地上建（構(gòu)）筑物,、附著物給予補償。原土地使用權(quán)人取得土地時確實支付了用地成本的,，按照土地取得成本,、利息及前期土地開發(fā)支出費用一并補償。應(yīng)當(dāng)依法無償收回的國有劃撥土地,，不予補償,。

　　（二）明確收儲規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施項目、產(chǎn)業(yè)項目的國有已出讓土地補償標(biāo)準(zhǔn),。收儲整備規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施項目,、產(chǎn)業(yè)項目的國有已出讓土地，可以選擇以下任一方式核算土地補償標(biāo)準(zhǔn),。

　　1．經(jīng)有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)按原土地出讓合同約定的用途,、規(guī)劃條件及剩余年限等評估后,，按評估價格補償。

　　2．按基準(zhǔn)地價區(qū)片價上浮一定比例進行核算,，并對土地前期開發(fā)支出進行補償,，即土地補償價款=土地所屬片區(qū)的基準(zhǔn)地價區(qū)片價×（1+上浮比例）+前期開發(fā)支出費用。其中,，上浮比例不超過30%,。

　　3．以土地取得成本作為基礎(chǔ)進行核算，并對土地前期開發(fā)支出進行補償,，即土地補償價款=取得土地價款（另計利息補償）+前期開發(fā)支出費用,。

　　（三）明確收儲規(guī)劃為經(jīng)營性項目的國有已出讓土地補償標(biāo)準(zhǔn)。建立以標(biāo)定地價為基礎(chǔ)的國有已出讓土地補償價格體系,，按照不動產(chǎn)權(quán)證所載用途評估規(guī)劃為經(jīng)營性項目的國有已出讓土地,，以宗地地塊的標(biāo)定地價和修正系數(shù)核算補償。

　　（四）加強閑置國有土地處理,，納入政府收儲整備,。收儲整備國有土地涉及閑置土地收回的，按《閑置土地處置辦法》處置,，按閑置原因分別采取不同收儲方式：因政府原因?qū)е峦恋亻e置的,，按不動產(chǎn)權(quán)證書所載用途的市場評估價收儲土地。因企業(yè)自身原因?qū)е峦恋亻e置,，經(jīng)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)無償收回的,，給予1個月的寬限期，由政府退還土地出讓金加銀行同期利息后收儲土地,，但應(yīng)繳納的土地閑置費不得免除,、已繳納的土地閑置費不予退還；逾期不接受收儲的,，按規(guī)定無償收回,。因政府與企業(yè)混合原因?qū)е峦恋亻e置的，按市場評估價收儲土地,，但應(yīng)繳納的土地閑置費不得免除,、已繳納的土地閑置費不予退還。

　　四,、多措并舉,、加強保障，進一步完善保障土地收儲整備補償和利益共享的配套制度

　　（一）進一步劃定土地收儲整備重點地區(qū),，加大政府重點投資區(qū)域土地收儲的市級統(tǒng)籌力度,。由市自然資源局、市軌道交通局與市土地儲備中心在政府重點投資區(qū)域劃定土地收儲整備重點地區(qū),，經(jīng)市政府審批同意后實施,，具體包括市統(tǒng)籌的軌道站點TOD綜合開發(fā)區(qū)及所有軌道站點TID地塊,、沿江海山湖萬里生態(tài)美麗廊道等為核心的市重大空間廊道和節(jié)點、重大公共配套設(shè)施,、重大產(chǎn)業(yè)平臺,、重大城市治理修復(fù)區(qū)域、重大土地儲備區(qū)域,、重點城市更新單元及周邊用地等,。其中，軌道交通站點周邊土地收儲整備補償和利益共享標(biāo)準(zhǔn)按照《東莞市軌道交通站點周邊專項儲備管理辦法》（東府〔2018〕29號）及相關(guān)政策執(zhí)行,。

　　（二）進一步統(tǒng)籌銜接土地收儲整備與城市更新工作,，聯(lián)動拓展城市發(fā)展空間。城市更新項目按照《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見>的通知》（東府〔2018〕102號）等相關(guān)政策核算補償,。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,、原土地使用權(quán)人等主體將自行實施的城市更新項目交由政府收儲整備。

　　（三）進一步落實國家相關(guān)稅收優(yōu)惠政策,，合法降低土地收儲整備成本,。由土地收儲整備部門與稅務(wù)部門共同確認(rèn)政府征收房產(chǎn)和收回土地使用權(quán)情形的依據(jù)，共同確定按國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得拆遷補償款的被拆遷人名單,，逐步建立健全信息共享制度,，進一步落實好增值稅、企業(yè)所得稅,、個人所得稅,、土地增值稅、契稅,、城市維護建設(shè)稅等稅種以及國務(wù)院普惠性稅收減免相關(guān)優(yōu)惠政策,。

　　（四）進一步鼓勵國企參與土地收儲前期整備開發(fā)，加快收儲土地入市,。市屬企業(yè),、鎮(zhèn)街屬企業(yè)以及園區(qū)控股公司等國有企業(yè)完成地塊前期土地整備后移交市土地儲備中心的,，收儲價格可按整備成本和收益來整體核算,。其中，收益按照整備成本的12%（含融資成本）核算,。

　　東莞市人民政府辦公室

　　2020年3月2日

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