關(guān)于印發(fā)《企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目非住宅類(lèi)物業(yè)補(bǔ)償安置方案》的通知

各村（社區(qū)）,、部門(mén)單位：

        現(xiàn)將《企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目非住宅類(lèi)物業(yè)補(bǔ)償安置方案》印發(fā)給你們,，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。

企石鎮(zhèn)人民政府         

2025年4月28日        

第一章 總則

第一條  為加快推進(jìn)城中村改造,，進(jìn)一步做好東莞市企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）非住宅類(lèi)物業(yè)的拆除安置補(bǔ)償工作，促進(jìn)企石鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展,，根據(jù)《東莞市“三舊”改造補(bǔ)償安置成本核算暫行指引》（東府辦〔2023〕5號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“補(bǔ)償核算指引”）,，結(jié)合企石鎮(zhèn)實(shí)際情況，制定本方案,。

第二條  本項(xiàng)目的補(bǔ)償安置時(shí)間自鎮(zhèn)政府啟動(dòng)項(xiàng)目改造之日（即2024年1月18日）起至本項(xiàng)目補(bǔ)償安置工作完成時(shí)止,。補(bǔ)償范圍為2024年1月18日前已建成并符合權(quán)屬登記或歷史使用事實(shí)的非住宅類(lèi)物業(yè)。

第二章 適用范圍與補(bǔ)償范圍

第三條  本方案適用于企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)由政府主導(dǎo)實(shí)施的非住宅類(lèi)物業(yè)拆除補(bǔ)償安置,，住宅類(lèi)物業(yè)的補(bǔ)償安置方案另行制定,。

第四條  實(shí)施主體為企石鎮(zhèn)人民政府，由其按規(guī)定程序選取具備資質(zhì)的第三方測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)應(yīng)補(bǔ)償土地,、建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬類(lèi)型,、區(qū)位、用途,、結(jié)構(gòu),、面積等情況開(kāi)展測(cè)繪和權(quán)屬調(diào)查，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查程序確認(rèn)的結(jié)果確定補(bǔ)償范圍,，合理界定和保障權(quán)益人的合法權(quán)益,。

（一）土地類(lèi)型。主要是集體建設(shè)用地,。

（二）建（構(gòu)）筑物類(lèi)型,。項(xiàng)目范圍內(nèi)被拆除建（構(gòu)）筑物的用途,，以其所占土地的合法用途為準(zhǔn)。建（構(gòu)）筑物根據(jù)實(shí)際類(lèi)型分為廠(chǎng)房,、綜合樓,、宿舍樓、辦公樓和其他用房（包括獨(dú)立設(shè)置的各類(lèi)工廠(chǎng),、車(chē)間,、手工作坊、發(fā)電房,、食堂,、保安室等從事生產(chǎn)活動(dòng)及其配套建設(shè)的房屋）。

第五條  補(bǔ)償范圍主要是集體建設(shè)用地及其建（構(gòu)）筑物,、地上附著物,。

第六條  權(quán)益人應(yīng)補(bǔ)償面積按規(guī)定程序選取的具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪實(shí)測(cè)面積、證載面積,，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查程序確認(rèn)的結(jié)果核定,。

第三章 非住宅類(lèi)物業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

第七條  非住宅類(lèi)物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式，非住宅類(lèi)物業(yè)土地和地上建筑物補(bǔ)償價(jià)值分別核算,，土地置換物業(yè)性質(zhì)為可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房,，地上建筑物按照本條規(guī)定采取貨幣補(bǔ)償，其他地上構(gòu)筑物和附屬物,、搬遷費(fèi),、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣補(bǔ)償。

（一）土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地可采取物業(yè)置換或物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式,，具體如下：

1. 物業(yè)置換模式,。土地采取物業(yè)置換，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積為基數(shù),，按照1:0.65比例置換產(chǎn)業(yè)用房,。2. 物業(yè)置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式。以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積為基數(shù),，按照1：0.55比例置換產(chǎn)業(yè)用房。過(guò)渡期租金補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償,。過(guò)渡期租金補(bǔ)償有兩種方式選擇：一是以其獲得的置換產(chǎn)業(yè)用房面積為基數(shù),，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照企石鎮(zhèn)同類(lèi)型房屋市場(chǎng)租金進(jìn)行計(jì)算，自原址房屋按條件騰空并移交之日起,，按季度發(fā)放至置換產(chǎn)業(yè)用房交付之日止,。二是以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積為基數(shù)，按照1:0.1比例置換產(chǎn)業(yè)用房,，并根據(jù)本方案第十二條規(guī)定的價(jià)格換算成貨幣一次性補(bǔ)償,。權(quán)益人可選擇其中一種過(guò)渡期租金補(bǔ)償方式,，且不可重復(fù)享受。

不具備條件給予產(chǎn)業(yè)用房置換或權(quán)益人放棄產(chǎn)業(yè)用房置換的,，土地可由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估給予貨幣補(bǔ)償,。

（二）地上建筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)被拆除建筑物，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積為基數(shù),，采用貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償,。

1. 地上建筑物按以下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償：

2. 建筑物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合建筑物年限,、結(jié)構(gòu)、現(xiàn)狀等因素設(shè)定項(xiàng)目建筑折扣率,，核算補(bǔ)償金額,。具體按照以下檔次：

3. 對(duì)建筑物主體結(jié)構(gòu)類(lèi)型不在上述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的，由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)建筑物主體進(jìn)行評(píng)估后確定補(bǔ)償費(fèi)用,。

第八條  以不重復(fù)補(bǔ)償為原則,，構(gòu)筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估后，參照評(píng)估結(jié)果確定補(bǔ)償費(fèi)用,。

第九條  廠(chǎng)區(qū)內(nèi)獨(dú)立的辦公樓裝修補(bǔ)償補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米,，廠(chǎng)區(qū)內(nèi)宿舍樓、廠(chǎng)房裝修補(bǔ)償補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為500元/平方米,，統(tǒng)一在本標(biāo)準(zhǔn)上按第七條第（二）款2項(xiàng)的折扣率進(jìn)行核算,，附屬及簡(jiǎn)易建筑不作裝修補(bǔ)償。

第十條  企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、設(shè)備等搬遷費(fèi)用由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估后,，參照評(píng)估結(jié)果確定搬遷費(fèi)用。不能搬遷或者拆除后無(wú)法恢復(fù)使用的,，由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,，按照評(píng)估后確定的重置成新價(jià)計(jì)算成本進(jìn)行補(bǔ)償。

第十一條  有合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所（含經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地和房屋）,，且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)存續(xù)的,，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照企石鎮(zhèn)同類(lèi)型房屋市場(chǎng)租金進(jìn)行核算,，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個(gè)月計(jì)算,；或者根據(jù)稅務(wù)部門(mén)出具的納稅情況等證明，按照補(bǔ)償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實(shí)際月平均稅后利潤(rùn)核算不超過(guò)6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失,。

第十二條  貨幣補(bǔ)償與置換物業(yè)之間確需轉(zhuǎn)換的,，以等價(jià)值轉(zhuǎn)換為原則,，綜合考慮開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)周期,，結(jié)合市場(chǎng)評(píng)估價(jià),，按照4000元/平方米進(jìn)行換算。

（一）貨幣補(bǔ)償轉(zhuǎn)換為置換物業(yè),。鼓勵(lì)權(quán)益人利用貨幣補(bǔ)償置換物業(yè),，以等價(jià)值轉(zhuǎn)換為原則，綜合考慮開(kāi)發(fā)成本,、開(kāi)發(fā)周期,，結(jié)合片區(qū)內(nèi)同類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，按照上述轉(zhuǎn)換價(jià)格進(jìn)行換算,，享有最高置換面積不超過(guò)應(yīng)補(bǔ)償土地面積的0.2倍（安置物業(yè)建筑容量充足的情況下可適當(dāng)放寬置換面積比例）,。

（二）置換物業(yè)轉(zhuǎn)換為貨幣補(bǔ)償。由政府主導(dǎo)實(shí)施的對(duì)土地部分賠付的回遷物業(yè),，不作貨幣轉(zhuǎn)換,。

第十三條  涉及集體土地流轉(zhuǎn)、以租代售,、股權(quán)合作等歷史情況,，由集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合歷史協(xié)議約定和相關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決,，在整體補(bǔ)償安置中包干處理,，可采取以下方式進(jìn)行補(bǔ)償。

（一）物業(yè)置換補(bǔ)償

1. 土地補(bǔ)償,。根據(jù)本方案結(jié)合歷史合同約定的第三方實(shí)際使用人的土地使用面積計(jì)算土地補(bǔ)償,，可采取物業(yè)置換或物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式，物業(yè)補(bǔ)償年限根據(jù)歷史協(xié)議約定的剩余使用年限計(jì)算,，具體置換標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本方案第七條第（一）款執(zhí)行,。

2. 地上建筑物補(bǔ)償。地上建筑物主體,、地上構(gòu)筑物及附屬物補(bǔ)償,，根據(jù)前述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出第三方實(shí)際使用人取得的貨幣補(bǔ)償金額,，按照本方案第十二條規(guī)定以等價(jià)值進(jìn)行置換物業(yè)轉(zhuǎn)換,，將貨幣補(bǔ)償金額折算成置換物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，物業(yè)補(bǔ)償年限與土地補(bǔ)償置換的物業(yè)剩余年限一致,。

3. 補(bǔ)償方式,。歷史合同約定的第三方實(shí)際使用人不享有置換物業(yè)的所有權(quán),，根據(jù)歷史協(xié)議約定的剩余使用年限享有相應(yīng)置換物業(yè)的收益權(quán),。

4. 置換物業(yè)補(bǔ)償年限,。針對(duì)歷史協(xié)議有年限約定的，根據(jù)歷史協(xié)議約定計(jì)算剩余使用年限,，從簽訂拆除補(bǔ)償協(xié)議之日起至剩余使用年限用完止,。針對(duì)歷史協(xié)議約定為無(wú)限期的，置換物業(yè)剩余年限計(jì)算到該安置地塊不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證到期之日止,。

（二）全貨幣補(bǔ)償

歷史合同約定的第三方實(shí)際使用人放棄產(chǎn)業(yè)用房置換的,，土地可由具備資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估給予貨幣補(bǔ)償。地上建筑物主體,、地上構(gòu)筑物及附屬物補(bǔ)償,，根據(jù)前述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決,，在整體補(bǔ)償安置中包干處理,。

（三）其它補(bǔ)償

搬遷費(fèi)補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)本方案前述補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采取貨幣補(bǔ)償。

第四章 置換物業(yè)管理

第十四條  置換物業(yè)選址位置位于企石鎮(zhèn)霞朗-新南城中村改造項(xiàng)目?jī)?nèi),。

第十五條  置換物業(yè)由權(quán)益人按補(bǔ)償面積核算占股比例,。各權(quán)益人的收益根據(jù)所在項(xiàng)目的股權(quán)比例進(jìn)行分配。

第十六條  過(guò)渡期租金根據(jù)本方案第七條第（一）款選擇按季度發(fā)放的,，置換物業(yè)未達(dá)到竣工條件移交的,，需向被拆除權(quán)益人支付未移交部分的租金補(bǔ)償至移交完畢之日，租金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照企石鎮(zhèn)同類(lèi)型房屋市場(chǎng)租金進(jìn)行計(jì)算,。如達(dá)到移交條件,，因被拆除權(quán)益人單方面不接收的，則不需向被拆除權(quán)益人支付不接收部分的租金補(bǔ)償,。

第十七條 置換物業(yè)在過(guò)戶(hù)過(guò)程中所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi),，由雙方按國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)各自承擔(dān)應(yīng)付部分。

第十八條  置換物業(yè)的建筑面積包括套內(nèi)建筑面積及公攤建筑面積,。套內(nèi)建筑面積指房屋套門(mén)范圍內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積,，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積,；公攤建筑面積指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積,。

置換物業(yè)的交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，各樓層均預(yù)設(shè)水,、電,、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備的安裝接駁口，由業(yè)主自行接駁安裝,。

第十九條置換物業(yè)總建筑面積與實(shí)際戶(hù)型按整層組合的總建筑面積有差異的,，差額部分可由置換物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償給拆除補(bǔ)償對(duì)象；拆除補(bǔ)償對(duì)象也可與置換物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體協(xié)商購(gòu)買(mǎi)剩余面積,，以補(bǔ)足戶(hù)型整層面積,。

第五章 其他

第二十條  若本方案在實(shí)施過(guò)程中遇到國(guó)家,、省、市出臺(tái)新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件,，則按新標(biāo)準(zhǔn)文件執(zhí)行,，但已經(jīng)村集體表決同意或已簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，則按本方案標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)執(zhí)行,。

第二十一條  本方案由企石鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)解釋,。

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