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鎮(zhèn)機關(guān)各部門,，各社區(qū)，單位,，集團公司：

《長安鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織公開選取前期服務(wù)商操作指引（試行）》業(yè)經(jīng)鎮(zhèn)人民政府同意,，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行,。

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長安鎮(zhèn)人民政府辦公室

?????????????????????????2019年8月5日

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長安鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織公開選取前期

服務(wù)商操作指引（試行）

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為規(guī)范和指導(dǎo)我鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織實施城市更新項目,，理順城市更新項目前期土地整備及公開招引的相關(guān)工作流程，在城市更新過程中貫徹落實國家,、省,、市關(guān)于農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，保障集體經(jīng)濟組織及其成員的合法權(quán)益,，促使農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)保值增值,，根據(jù)《東莞人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理實施辦法〉的通知》（東府〔2018〕40號）、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見〉的通知》（東府〔2018〕102號）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號）及國家,、省,、市有關(guān)法律、法規(guī),、規(guī)章及政策規(guī)定,，制定本操作指引。

第一章 總則

第一條?本操作指引適用于所有拆除重建范圍內(nèi)主要為集體土地的單一主體掛牌招商城市更新項目,。

第二條?前期服務(wù)工作主要內(nèi)容：

（一）編制更新單元劃定方案,；

（二）核查和確定不動產(chǎn)權(quán)益；

（三）征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿,；

（四）擬定拆遷補償方案,；

（五）場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險評估；

（六）確定政府（集體）綜合收益,；

（七）編報掛牌招商方案等,。

第三條?本操作指引印發(fā)實施后，集體經(jīng)濟組織公開選取前期服務(wù)商的,，要求統(tǒng)一經(jīng)長安鎮(zhèn)黨政人大班子會議同意,，并實行層級備案，禁止開發(fā)商在前期服務(wù)以外通過簽訂“意向協(xié)議”,、“合作協(xié)議”,、“框架協(xié)議”或其他形式圈地囤地。

第二章 項目前期服務(wù)商準入要求

第四條?集體經(jīng)濟組織公開選取前期服務(wù)商實施前期服務(wù)工作時,，可優(yōu)先考慮以下情況:

（一）服務(wù)商資質(zhì)等級,、資信情況;

（二）服務(wù)商注冊資本、總資產(chǎn),、自有資金和融資能力;

（三）服務(wù)商開發(fā)經(jīng)驗,、己開發(fā)的項目和竣工銷售的面積;

（四）其它關(guān)于服務(wù)商開發(fā)資質(zhì)、信用狀況,、開發(fā)能力等方面的情況;

（五）服務(wù)商參與報名時,，須提交服務(wù)事項計劃書;

（六）服務(wù)商服務(wù)時間原則上不得超過2年，涉及舊村改造的可延長至3年,。

（七）納入人民法院失信黑名單的企業(yè)不得報名參與前期服務(wù)商招引工作,。

第三章?申請公開招引前期服務(wù)商的實施流程

第五條?申請公開招引前期服務(wù)商的主體須為集體經(jīng)濟組織，按以下程序?qū)嵤?/span>

（一）編制招引材料?

集體經(jīng)濟組織根據(jù)自身發(fā)展需求擬定更新單元范圍,，編制公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）,，并按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定組織民主表決、公示,；涉及經(jīng)濟合作社（小組）成份的,，可先由經(jīng)濟合作社按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定組織民主表決,，授權(quán)經(jīng)濟聯(lián)合社統(tǒng)一申報公開招引前期服務(wù)商的一切相關(guān)事宜；

（二）組織材料報批

公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）通過民主表決后,，集體經(jīng)濟組織向鎮(zhèn)人民政府提交公開招引前期服務(wù)商的授權(quán)申請,，具體申請資料應(yīng)包括:

1．集體經(jīng)濟組織關(guān)于開展前期服務(wù)商招引工作的請示;

2．民主決策表決資料（明確同意更新單元改造、招引方案材料,、民主選取前期服務(wù)商推薦人的投票方式等內(nèi)容）;

3．前期服務(wù)商招引方案（包含服務(wù)商招引公告,、前期服務(wù)工作的要求、服務(wù)協(xié)議擬稿,、服務(wù)費用的標(biāo)準和結(jié)算方式,、服務(wù)商的報名條件等內(nèi)容）及公示證明；

4．項目地塊紅線圖,；

5．其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料,。

以上資料整理后，提交到鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局進行受理,。

（三）層級審查審議?

鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局初步整理申請材料后,，會同自然資源分局、規(guī)劃所,、農(nóng)林水務(wù)局等相關(guān)職能部門從合法性,、合理性、可行性等方面對招引方案等申請材料進行討論并形成審查意見,。申請材料根據(jù)審查意見修改完善后,，由鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局上報長安鎮(zhèn)黨政人大班子會議審議。

（四）發(fā)布公告,，接受報名

經(jīng)長安鎮(zhèn)黨政人大班子會議審議通過后（更新單元面積500畝或以上的，需報市人民政府審批）,，集體經(jīng)濟組織須將招引公告（含服務(wù)協(xié)議）在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng),、鎮(zhèn)人民政府門戶網(wǎng)站、《東莞日報》,、社區(qū)公告欄等發(fā)布,，公告時間不少于15個自然日。報名時間截止后10個工作日內(nèi),，由鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局,、農(nóng)林水務(wù)局、集體經(jīng)濟組織（理事會,、監(jiān)事會和兩委成員）的代表組成的審查小組負責(zé)審查有關(guān)報名單位資格,，并經(jīng)由集體經(jīng)濟組織書面回復(fù)相關(guān)報名單位。

（五）公開選定服務(wù)商

若只有一家企業(yè)通過資格審核,，可以直接確認其為前期服務(wù)商推薦人,；若有兩家或以上符合條件的企業(yè)報名，集體經(jīng)濟組織須將報名企業(yè)的服務(wù)事項計劃書提交股東代表審閱，并在報名截止之日起15個工作日內(nèi),，召開股東代表大會進行第一輪表決,，若有獲得超過三分之二股東代表票數(shù)的企業(yè)，則確認其為前期服務(wù)商推薦人,，若未有企業(yè)獲得超過三分之二的票數(shù),，則所獲票數(shù)較多的前兩家企業(yè)進行第二輪表決，第二輪表決所獲票數(shù)較多的企業(yè)確認為前期服務(wù)商推薦人（只有兩家符合條件企業(yè)的,，按第二輪表決的標(biāo)準確定前期服務(wù)商推薦人）,。鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局、農(nóng)林水務(wù)局需派專員列席集體經(jīng)濟組織股東代表大會或股東大會,。

（六）公示結(jié)果,，簽訂服務(wù)協(xié)議

集體經(jīng)濟組織應(yīng)將確認的前期服務(wù)商在社區(qū)公告欄進行公示5個自然日，公示無異議后可正式確認前期服務(wù)商,，簽訂雙方服務(wù)協(xié)議,。服務(wù)協(xié)議以及民主決策會議相關(guān)錄影錄像材料需報鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局備案。

第四章 前期服務(wù)費用的計算標(biāo)準

第六條?前期服務(wù)費用可分為技術(shù)類費用和服務(wù)類費用,。

技術(shù)類費用主要為執(zhí)行前期服務(wù)工作過程中產(chǎn)生的各種專業(yè)技術(shù)服務(wù)費用,，包括但不限于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費（土地和房屋）、方案編制費,、評估費,、土壤調(diào)查費等。上述專業(yè)技術(shù)服務(wù)費用應(yīng)以相關(guān)政策法規(guī)制定的標(biāo)準進行核算,，由前期服務(wù)商先行墊付,。前期服務(wù)工作完成后，集體經(jīng)濟組織可聘請第三方專業(yè)機構(gòu),，結(jié)合《招引方案》中的收費核查標(biāo)準,，核查相關(guān)專業(yè)技術(shù)服務(wù)費用的票據(jù)并形成前期服務(wù)費用核查報告，經(jīng)集體經(jīng)濟組織和前期服務(wù)商共同確認后報鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局,、農(nóng)林水務(wù)局備案,。報告成果將確認為支付給前期服務(wù)商的技術(shù)類費用。

服務(wù)類費用主要為執(zhí)行前期服務(wù)工作過程中產(chǎn)生的各種不具備法定收費標(biāo)準的一般服務(wù)費用,，包括但不限于意愿征詢,、編制拆賠、綜合收益和招商方案文稿,、一般咨詢策劃等工作產(chǎn)生的其他所有費用,。服務(wù)類費用全部由前期服務(wù)商自行承擔(dān)，集體經(jīng)濟組織無需支付該項費用,。

集體經(jīng)濟組織可參照《長安鎮(zhèn)城市更新前期服務(wù)費用核查表》,，結(jié)合更新單元（項目）情況,，確定具體的前期服務(wù)費用核查標(biāo)準。

第七條?前期服務(wù)費用按照“誰委托,、誰支付”的原則處理,，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準、結(jié)算時點,、結(jié)算方式,，票據(jù)要求等內(nèi)容。

第五章 實施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求

第八條?編報更新單元劃定方案,，主要內(nèi)容包括：

（一）更新單元范圍,、拆除范圍；

（二）更新單元的更新方向,、規(guī)劃用途,；

（三）更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；

（四）公共設(shè)施類型,、用地規(guī)模,、建設(shè)主體、移交方式及其他要求,。

第九條?核查和確定不動產(chǎn)權(quán)益,。在開展不動產(chǎn)權(quán)益核查工作時，需由有資質(zhì)的機構(gòu)進行調(diào)查,，具體按照市相關(guān)政策要求執(zhí)行,。不動產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：

（一）第一類：集體土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟組織;

（二）第二類：依法登記的土地使用權(quán)人,、房屋所有權(quán)人,；

（三）第三類：土地、房屋實際使用人,，即未依法登記但憑歷史用地,、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實際使用土地、房屋的個人或單位,。

經(jīng)調(diào)查，屬于上述第一類,、第二類的須經(jīng)自然資源分局審核確認,，第三類不動產(chǎn)權(quán)益人屬于與集體經(jīng)濟組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經(jīng)濟組織按規(guī)定確認,；屬于與鎮(zhèn)人民政府或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的,，由鎮(zhèn)人民政府按規(guī)定確認。

第十條?征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿,。在開展不動產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢工作時,，應(yīng)對更新單元拆除范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)權(quán)益人進行意愿征詢,，并取得其權(quán)益土地面積占比和權(quán)益人數(shù)占比均達90%以上的書面同意的意見。同意的事項至少包括:

（一）同意其所有或?qū)嶋H使用的土地,、房屋納入更新范圍;

（二）同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實施更新改造,。

不動產(chǎn)權(quán)益人為集體經(jīng)濟組織的，由該集體經(jīng)濟組織按照組織章程召開股東大會或股東代表大會對更新意愿進行集體決議,。

不動產(chǎn)權(quán)益人為鎮(zhèn)政府或其下屬企事業(yè)單位的,，鎮(zhèn)黨政人大班子會議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項。

第十一條?擬定拆遷補償方案,。在擬定拆遷補償方案時,，應(yīng)廣泛聽取和尊重改造范圍內(nèi)村民意見，擬定補償標(biāo)準并取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書面同意,。

集體經(jīng)濟組織補償應(yīng)以物業(yè)補償為主,，物業(yè)補償占比原則上不低于60%。集體經(jīng)濟組織補償條件納入拆遷補償方案,，作為其擁有的各類不動產(chǎn)權(quán)益的補償,，并列入掛牌地價。

鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位的土地,、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益價值按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價中的較高者計入掛牌地價,，收購主體無需另行提出要約收購。

其他不動產(chǎn)權(quán)益人補償可以根據(jù)實際需要,，由集體經(jīng)濟組織擬定對其他不動產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補償方案,，作為收購主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)標(biāo)準。

第十二條?場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險評估,。根據(jù)《東莞市建設(shè)用地開發(fā)利用土壤環(huán)境管理實施辦法（試行）》（東環(huán)〔2018〕310號）文件要求,，辦理土地收儲、土地供應(yīng),、“三舊”改造,、用途改變等用地手續(xù)業(yè)務(wù)的需按要求開展地塊土壤污染防治工作。前期服務(wù)商應(yīng)結(jié)合更新單元具體情況,，開展場地環(huán)境初步采樣調(diào)查,、場地環(huán)境詳細采樣調(diào)查和風(fēng)險評估等工作。

第十三條?確定政府（集體）綜合收益,。政府（集體）綜合收益包括實物性收益和地價款,，實物性收益在掛牌招商公告中約定，地價款通過網(wǎng)上競價確定,。

實物性收益包含：

（一）單元劃定方案提出的政府無償取得的公共設(shè)施用地,、成交方建設(shè)并無償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜合整治工程及其他由成交方貢獻的用地,、用房,；

（二）拆遷補償方案明確的集體經(jīng)濟組織的物業(yè)補償,。

前期服務(wù)商根據(jù)更新單元劃定方案、拆遷補償方案以及市相關(guān)計算要求,通過鎮(zhèn)政府委托或認可的評估公司核算出政府（集體）綜合收益參考價,，報鎮(zhèn)人民政府審議后確定政府（集體）綜合收益起始價,。

第十四條?編報掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內(nèi)容包括:

（一）更新單元概況,，包括面積,、位置、四至,、周邊的主要設(shè)施（如道路交通,、商業(yè)網(wǎng)點、公共服務(wù)等）;

（二）更新單元現(xiàn)狀,，包括場地使用歷史沿革和土壤污染,、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動產(chǎn)權(quán)益確認等情況;

（三）更新單元劃定,，包括更新單元范圍,、拆除范圍、綜合整治范圍,、規(guī)劃用途,、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等;

（四）掛牌招商條件,，包括報名資格要求,、政府（集體）綜合收益起始價、保證金繳納要求,、公開要約收購期限,、地價款支付要求、項目開發(fā)時間要求（如拆遷,、開工,、竣工時間要求）、成交方的其他責(zé)任等;

（五）掛牌招商的可行性分析,，如分析不動產(chǎn)權(quán)益人意愿,、不動產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補償訴求,、潛在意向參與主體等情況,。

第六章 附則

第十五條?本操作指引相關(guān)規(guī)定與現(xiàn)行法律、法規(guī)及規(guī)范性文件如有沖突,，應(yīng)以上位法及制定主體層級較高的文件內(nèi)容為準。

第十六條?本操作指引自發(fā)布之日起試行,，有效期三年,，并由長安鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局負責(zé)解釋,。

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附件：公開招引前期服務(wù)商工作流程圖

附件：公開招引前期服務(wù)商工作流程圖

 關(guān)于《長安鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織公開選取前期服務(wù)商操作指引（試行）》的政策解讀（已失效）