東府〔2021〕3號

東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市

軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目

開發(fā)實施辦法的通知

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,，市府直屬各單位：

　　現(xiàn)將《東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項目開發(fā)實施辦法》印發(fā)給你們,，請認真組織實施,。

東莞市人民政府

2021年1月13日

東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新

項目開發(fā)實施辦法

第一章 總則

　　第一條  為貫徹落實建設粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略,，全面推進“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”建設,，強化土地集約利用,、優(yōu)化城市空間布局,、提升城市品質(zhì),，切實拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間，更好踐行經(jīng)營城市的理念,，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）,、我市軌道交通建設及TOD綜合開發(fā)“1+N”政策和城市更新相關(guān)政策等文件精神，結(jié)合實際,，制定本實施辦法,。

　　第二條  基本原則：

　　（一）堅持政府主導,、整體統(tǒng)籌,、連片開發(fā)原則。鼓勵城市更新多種改造模式并舉,，激發(fā)市場參與度,，加速城市更新進程。

　?。ǘ﹫猿指咝Ъs利用原則,。TOD范圍內(nèi)采取土地復合利用以及“高強度、高價值,、高集聚”的開發(fā)原則,，大力提高建設用地利用效率，實現(xiàn)政府,、集體,、開發(fā)企業(yè)多方共贏。

　?。ㄈ﹫猿忠?guī)劃先行原則,。堅持“先規(guī)劃、后用地”,，TOD地區(qū)采用圈層式的布局原則與較高開發(fā)強度,，TOD范圍內(nèi)城市更新單元原則上應位于TOD規(guī)劃確定的更新改造范圍內(nèi)，已編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的，以TOD綜合開發(fā)規(guī)劃作為地塊控規(guī)編制和調(diào)整的主要依據(jù),；未編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的,，可通過編制“單元劃定方案+前期研究報告”的方式編制或調(diào)整地塊控規(guī)。規(guī)劃為近期實施的軌道交通站點,，原則上TOD范圍內(nèi)應布局綜合類,、商住類、居住類等項目,，以及對屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）經(jīng)濟社會發(fā)展有較好帶動作用的新型產(chǎn)業(yè)類和產(chǎn)城融合類項目,；規(guī)劃為中遠期實施的軌道交通站點，可在TOD范圍內(nèi)適當實施傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類項目,。TOD范圍內(nèi)城市更新原則上以連片開發(fā)為主,，零星項目單元面積不小于60畝，政府主導項目不受更新單元面積限制,。根據(jù)站點TOD綜合開發(fā)規(guī)劃成果,，在滿足規(guī)范的前提下，更新單元應按規(guī)劃要求落實公共配套設施,，并在控制性詳細規(guī)劃中明確項目范圍內(nèi)公共設施的配套要求,。

　　（四）堅持品質(zhì)優(yōu)先原則,。提升項目建設品質(zhì),，為市民提供便利出行、便捷換乘的城市生活服務設施,，引導空間資源向軌道站點TOD地區(qū)集聚,，引領(lǐng)城市發(fā)展。

　?。ㄎ澹﹫猿謨?yōu)化審批程序原則,。已編制軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的，站場TOD范圍內(nèi)城市更新項目不另行編制前期研究和單元規(guī)劃,。

第二章 適用范圍和改造方式

　　第三條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目是指更新單元用地全部或部分位于國鐵,、城際軌道交通站點周邊800米半徑、城市軌道交通站點周邊500米半徑,、車輛基地范圍,，或經(jīng)市軌道交通建設及TOD開發(fā)領(lǐng)導小組（以下簡稱“市TOD領(lǐng)導小組”）批準納入的城市更新項目。根據(jù)城市更新項目用地與TOD范圍的占地關(guān)系,，本實施辦法適用如下：

　?。ㄒ唬OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于等于50%的，項目整體按本實施辦法執(zhí)行,。

　?。ǘOD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例小于50%的,，政府分成物業(yè)按如下公式確定：項目可出讓地塊建筑總量×按本實施辦法計算的政府分成物業(yè)比例×TOD范圍內(nèi)用地面積÷更新單元用地面積。除參與政府分成物業(yè)的建筑量外,，其余部分按現(xiàn)行城市更新政策落實政府收益,。在征得市自然資源局、軌道交通局同意后,，項目整體也可按本實施辦法執(zhí)行,。

　　（三）位于TOD范圍外,，但屬于TOD綜合開發(fā)規(guī)劃研究范圍內(nèi)的城市更新項目,，在編制TOD綜合開發(fā)規(guī)劃時，屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）及土地權(quán)屬人同意按本實施辦法進行利益分成的,，在TOD綜合開發(fā)規(guī)劃中給予該項目地塊規(guī)劃指標,。在征得市自然資源局、軌道交通局同意后,，項目整體按本實施辦法執(zhí)行,。

　　第四條  TOD范圍內(nèi)城市更新改造方式包括：

　?。ㄒ唬┱鲗?；

　　（二）土地權(quán)利人自行改造,；

　?。ㄈ﹩我恢黧w掛牌招商；

　?。ㄋ模┌凑铡稏|莞市城市更新“舊項目”處理措施》（東自然資〔2019〕431號）同意的“舊項目”改造方式,。

第三章  政府和集體收益及分配

　　第五條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目政府所得收益為：

　?。ㄒ唬┱殖晌飿I(yè)；

　　（二）政府收取補繳地價,。

　　第六條  政府主導的城市更新項目，由市軌道交通局會同市土地儲備中心和屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）以收回,、收購,、征收等方式收儲的，以招拍掛形式公開出讓,。政府所得收益分配按《東莞市軌道交通建設投融資管理辦法》等執(zhí)行,。為加強政府規(guī)劃管控，樞紐型站點,、市域級站點等重要站點核心區(qū)的城市更新項目原則上應采取政府主導方式,，具體范圍如下：

　　樞紐型站點：TOD核心區(qū)300米范圍內(nèi)由政府主導。

　　市域級站點：TOD核心區(qū)200米范圍內(nèi)由政府主導,。

　　原則上每個站點需配不少于4萬平方米（60畝）TID用地,，由政府主導開發(fā),。TID用地具體范圍、規(guī)模在TOD綜合開發(fā)規(guī)劃中確定,。

　　對同時涉及核心區(qū)內(nèi),、外的城市更新項目，核心區(qū)范圍內(nèi)用地占比大于等于50%的項目整體由政府主導實施,，核心區(qū)范圍內(nèi)用地占比小于50%的項目整體可由社會資本實施,。

　　第七條  土地權(quán)利人自行改造的城市更新項目，通過政府與土地權(quán)利人物業(yè)分成,、土地權(quán)利人補繳地價等方式落實政府所得收益,。

　　（一）政府與土地權(quán)利人物業(yè)分成的,。

　　對TOD范圍內(nèi)土地權(quán)利人自行改造的城市更新項目,，政府與土地權(quán)利人物業(yè)分成的利益分配方式，具體按以下比例進行分配：

　　表一   土地權(quán)利人自行改造利益分配累進表

　?。ǘ┩恋貦?quán)利人補繳地價的,。

　　結(jié)合項目實際，政府也可選擇以收取城市更新項目補繳地價方式獲得收益,。

　　第八條  單一主體掛牌招商的城市更新項目,，通過政府與開發(fā)企業(yè)物業(yè)分成和補繳地價款落實政府所得收益。

　?。ㄒ唬┱殖晌飿I(yè)的物業(yè)分配計算,。按照土地使用性質(zhì)的不同，對TOD范圍內(nèi)涉及舊廠房,、舊村莊的城市更新項目用地分為舊廠房和舊村莊改造,。關(guān)于舊廠房、舊村莊面積的核定標準,，按《東莞市人民政府辦公室關(guān)于“三舊”改造土地出讓金分成問題的通知》（東府辦函〔2015〕203號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。改造項目同時存在舊廠房、舊村莊改造的,，按表二,、表三分別計算。

　　表二：舊廠房改造利益分配累進表

　　表三：舊村莊改造利益分配累進表

　　注：A為用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅的容積率,，A=用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅的總建筑面積/項目舊村莊可出讓用地總面積,。

　　（二）用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅的容積率規(guī)定,。TOD范圍內(nèi)涉及舊村莊的城市更新項目,，用于補償原舊村莊內(nèi)村民住宅政府不參與分成，該部分容積率原則上不超過1.5,，如確需超過1.5的,，經(jīng)市軌道交通局審核后以“一事一議”方式報市政府審批,。

　　（三）地價款的確定,。根據(jù)《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》,，對TOD范圍內(nèi)城市更新項目的地價款起始價，按如下計算公式確定：

　　1．不涉及公有資產(chǎn)（政府,、國有企業(yè),、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）的情況：

　　地價款起始價＝（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價－拆遷補償評估成本－政府分成物業(yè)補償成本－集體物業(yè)補償成本－配建并無償移交公共設施成本）×起始價系數(shù)。

　　2．涉及公有資產(chǎn)（政府,、國有企業(yè),、鎮(zhèn)屬企業(yè)資產(chǎn)）情況：

　　地價款起始價＝公有資產(chǎn)市場評估價+（新規(guī)劃條件下出讓地塊的市場評估價－拆遷補償評估成本－政府分成物業(yè)補償成本－集體物業(yè)補償成本－配建并無償移交公共設施成本）×起始價系數(shù)。

　　3．地價款的分配按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》執(zhí)行,。

　　第九條  政府所得收益處理方式原則上以政府持有分成物業(yè)為主,，政府有權(quán)決定處理方式，具體處理方式由市軌道交通局牽頭制定方案報市TOD領(lǐng)導小組審批,。處理方式如下：

　?。ㄒ唬┎扇≌殖晌飿I(yè)的方式。除政府主導外城市更新項目,，政府分成物業(yè)市,、鎮(zhèn)街（園區(qū)）按5:5比例分成。其中,，單一主體掛牌招商項目地價款按本章第八條執(zhí)行,。

　　1．政府持有分成物業(yè),。

　?。?）土地權(quán)利人自行改造項目，在約定價格無法通過土地出讓合同,、公告或補充協(xié)議約定明確的條件下,，由開發(fā)企業(yè)與政府指定單位簽訂《東莞市TOD范圍內(nèi)城市更新（“三舊”改造）項目政府分成物業(yè)監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》），明確政府分成物業(yè)面積,、交付標準,、約定價格等內(nèi)容。由政府向開發(fā)企業(yè)購買政府分成物業(yè),，政府指定單位以補繳地價款申請財政預算,，政府指定單位可按工程進度向開發(fā)企業(yè)支付相應比例補繳地價款項，具體在《監(jiān)管協(xié)議》中明確,。由開發(fā)企業(yè)通過辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方式實現(xiàn)政府分成物業(yè)（包含商品住房,、商業(yè)用房和停車位）的移交，辦理政府分成物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)證到政府指定單位名下,，并交付政府指定單位,。在此過程中,，開發(fā)企業(yè)按約定價格（每套單價不低于成本價）與政府簽訂商品房銷售合同。政府分成物業(yè)商品房銷售合同金額合計數(shù)應與開發(fā)企業(yè)應補繳地價金額相同,。

　?。?）單一主體掛牌招商項目由開發(fā)企業(yè)向政府配建分成物業(yè)，由開發(fā)企業(yè)辦理政府分成物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)證到政府指定單位名下,，并交付政府指定單位,。相關(guān)降低更新實施主體稅收負擔工作要求按《關(guān)于印發(fā)進一步鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資若干政策的通知》（東府辦〔2019〕61號）第三點執(zhí)行。

　?。?）為保證政府分成物業(yè)的質(zhì)量,，如物業(yè)質(zhì)量未達到協(xié)議約定的標準，政府有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)按商品房備案價的85%（或評估價的85%）回購政府分成的物業(yè),，開發(fā)企業(yè)承擔相關(guān)費用,。

　　2．開發(fā)企業(yè)回購政府分成物業(yè)。

　?。?）土地權(quán)利人自行改造項目,，回購價格為商品房備案價的85%（或評估價的85%）減去已補繳地價款（扣除相關(guān)稅金，項目不計提軌道交通建設發(fā)展專項資金和國有土地收益基金）的差額,，由政府指定單位收取后以行政單位國有資產(chǎn)處置收入上繳市財政,。

　　（2）單一主體掛牌招商項目回購價格為商品房備案價的85%（或評估價的85%）,，由政府指定單位收取后以行政單位國有資產(chǎn)處置收入上繳市財政,。

　　（二）采取補繳地價的方式,。

　　對于土地權(quán)利人自行改造項目,，政府在明確所得收益的處理方式時，也可結(jié)合不同區(qū)片,、不同年度的市場評估價差異情況和調(diào)整變化,，以及不同城市更新項目中村集體資產(chǎn)差異情況等相關(guān)因素，選擇以收取城市更新項目補繳地價方式獲得收益,。補繳的地價款不計提軌道交通建設發(fā)展專項資金,、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金,，市,、鎮(zhèn)街（園區(qū)）按5:5比例分配。

　　第十條  東自然資〔2019〕431號同意的“舊項目”,，根據(jù)改造方式不同按以下要求執(zhí)行：

　?。ㄒ唬┱鲗Ц脑臁芭f項目”按照本章第六條執(zhí)行；

　?。ǘ┰恋貦?quán)利人自行改造“舊項目”,、集體經(jīng)濟組織自行改造“舊項目”按照本章第七條,、第九條要求執(zhí)行；

　?。ㄈ┌磫我恢黧w掛牌招商模式改造的“舊項目”按照本章第八條,、第九條（一）要求執(zhí)行；

　?。ㄋ模┐迤蠛献鞲脑臁芭f項目”按照本章第八條（一）,、（二）以及本章第九條（一）要求執(zhí)行。

　　第十一條  土地權(quán)利人自行改造項目（包括原土地權(quán)利人自行改造“舊項目”,、集體經(jīng)濟組織自行改造“舊項目”）,、村企合作改造“舊項目”，村集體不參與補繳地價款的分配,，村集體收益由屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）從屬地政府所得收益中統(tǒng)籌分配,。

第四章  實施流程及要求

　　第十二條  按項目在TOD范圍內(nèi)用地比例不同，要求如下：

　?。ㄒ唬㏕OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于或等于50%的更新單元,，以經(jīng)批準的軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃確定城市更新單元劃定方案中的規(guī)劃條件；未編制軌道站場TOD綜合開發(fā)規(guī)劃的,，由屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）書面承諾落實單元公共配套設施并取得市軌道交通局同意后,，編制城市更新單元劃定方案，按城市更新審批流程報批,。

　?。ǘ㏕OD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例小于50%的更新單元，更新單元劃定方案取得市軌道交通局同意后,，可按城市更新審批流程報批,；或者在征得市自然資源局、軌道交通局同意后,，項目整體按TOD范圍內(nèi)用地占更新單元用地的比例大于或等于50%的規(guī)定執(zhí)行,。

　　第十三條  政府主導項目要求地塊由市土地儲備中心先行收儲，納入土地儲備庫管理,。按《東莞市軌道交通站點周邊土地專項儲備管理辦法》執(zhí)行。

　　第十四條  除政府主導外的城市更新項目,，用地貢獻和公共配套設施按《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）》（東自然資〔2019〕144號）《關(guān)于印發(fā)進一步鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資若干政策的通知》（東府辦〔2019〕61號）等執(zhí)行,，公共配套設施的實施主體、移交對象等實施事項須經(jīng)相關(guān)職能部門及屬地政府同意,，屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）與實施主體簽定協(xié)議明確公共配套設施的實施主體,、實施時序及移交方式等事項。

　　第十五條  政府分成物業(yè)的實施流程及要求：

　?。ㄒ唬㏕OD范圍內(nèi)城市更新項目單一主體掛牌招商項目應在掛牌招商方案中明確政府所得收益,；土地權(quán)利人自行改造,、村企合作改造項目應在改造方案中明確政府所得收益的處理方式。采取政府分成物業(yè)方式的,，在掛牌招商方案或改造方案中應附《東莞市TOD范圍內(nèi)城市更新（“三舊”改造）項目政府分成物業(yè)合作協(xié)議》（以下簡稱《合作協(xié)議》）文本,，明確政府分成物業(yè)比例、建筑面積等內(nèi)容,。項目改造方案通過審批后,，由市軌道交通局、屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）與開發(fā)企業(yè)簽訂《合作協(xié)議》,，按程序?qū)嵤┩恋毓?。土地出讓合同中明確政府分成物業(yè)情況等內(nèi)容。

　?。ǘ┱x擇分成物業(yè)的項目,，在辦理項目工程規(guī)劃許可證前，由開發(fā)企業(yè)與政府指定單位簽訂《監(jiān)管協(xié)議》,，明確政府分成物業(yè)面積,、交付標準等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)負責政府所得物業(yè)的建設,，并承擔相關(guān)成本費用,。物業(yè)建成后，開發(fā)企業(yè)移交政府指定單位,。

　?。ㄈ┫嚓P(guān)要求。

　　1．政府分成物業(yè)比例按地塊批復的容積率計算,，配建的學校,、幼兒園不作為分成物業(yè)，政府按比例分得的計容建筑以及規(guī)劃條件所規(guī)定的停車位,。

　　2．屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）應加強日常巡查,，牽頭會同市軌道交通局和財政局對《監(jiān)管協(xié)議》的執(zhí)行情況進行監(jiān)管。

　　3．政府分成物業(yè)由政府指定單位持有并負責管理,。根據(jù)本實施辦法政府所得分成物業(yè),，開發(fā)企業(yè)可通過人才住房、安居房等國家保障性政策住房形式配建給政府或政府指定單位,。政府按比例所分得的物業(yè)在各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費,，由政府和開發(fā)企業(yè)各付各稅。

第五章  部門職責

　　第十六條  TOD范圍內(nèi)城市更新項目各有關(guān)部門職責如下：

　?。ㄒ唬┦熊壍澜煌ň重撠焻f(xié)調(diào)統(tǒng)籌推進TOD范圍內(nèi)城市更新項目,，在項目審批過程中加具意見，通過收益測算和評估確定政府收益方式，與開發(fā)企業(yè)簽定《監(jiān)管協(xié)議》,、《合作協(xié)議》,，重大事項報市TOD領(lǐng)導小組審定。

　?。ǘ┦胸斦重撠煿芾砗捅O(jiān)督城市更新項目政府收益資金,，協(xié)助政府指定單位做好預算申報和支付政府分成物業(yè)回購款。

　?。ㄈ┦凶匀毁Y源局負責職能范圍內(nèi)TOD范圍城市更新項目的審批工作,。

　　（四）市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責對農(nóng)村集體資產(chǎn)處置是否按規(guī)定履行民主決策程序等提出意見,。

　?。ㄎ澹┦型恋貎渲行呢撠煂φ鲗諆Φ某鞘懈马椖康貕K實施專項儲備。

　?。俚劓?zhèn)街（園區(qū)）負責協(xié)調(diào)并辦理城市更新項目有關(guān)手續(xù),；參與《監(jiān)管協(xié)議》、《合作協(xié)議》的簽定,；負責查驗政府分成物業(yè),。

第六章  附則

　　第十七條  本實施辦法由市軌道交通局負責解釋，自印發(fā)之日起施行,，有效期至2026年1月31日,。