關(guān)于印發(fā)《東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理

委員會市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)

出租管理辦法》的通知

 

東國資〔2019〕68號

 

各市屬企業(yè)：

現(xiàn)將《東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理辦法》印發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行,。執(zhí)行中若有問題，請及時向我委反饋,。

 

東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

2019年9月30日

 

東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)

出租管理辦法

 

第一章  總  則

第一條  為加強我市市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)管理,，進(jìn)一步規(guī)范土地使用權(quán)及物業(yè)出租行為,，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《中華人民共和國合同法》《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國務(wù)院國資委,、財政部令第32號）等法律,、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本市實際情況制定本辦法,。

第二條  本辦法適用于東莞市人民政府授權(quán)東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“市國資委”）履行出資人職責(zé)或監(jiān)管的國有全資及控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)及其下屬各級國有全資及控股企業(yè),、國有實際控制企業(yè)等市屬企業(yè)（以下統(tǒng)稱“市屬國有企業(yè)”）,。

第三條  本辦法所稱土地使用權(quán)是指市屬國有企業(yè)通過土地出讓、土地劃撥及受讓方式取得的國有土地使用權(quán),，依法不得出租的土地使用權(quán)除外,；本辦法所稱物業(yè)是指市屬國有企業(yè)所有的房產(chǎn)（含地下建筑物）及其附著物,，用于分配給本企業(yè)職工租住的存量住宅及依法不得出租的物業(yè)除外。

第四條  本辦法所稱土地使用權(quán)及物業(yè)出租,，是指市屬國有企業(yè)作為出租人,，將本企業(yè)上述第三條所述的土地使用權(quán)及物業(yè)，全部或者部分出租給自然人,、法人或者其他組織（以下簡稱“承租人”）使用,，并由承租人支付租金的行為。

第五條  土地使用權(quán)及物業(yè)出租原則：（一）必須嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律,、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定,，符合國家路線、方針,、政策等方面的要求,；（二）堅持公開、公正,、公平的原則,，企業(yè)應(yīng)根據(jù)擬出租的土地使用權(quán)及物業(yè)實際情況，合理設(shè)置承租人資格條件,，包括但不限于承租人主體資格條件,、管理能力相關(guān)條件等，但不得出現(xiàn)具有明確指向性或者違反公平競爭的內(nèi)容,；（三）堅持經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合的原則,，充分發(fā)揮企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)存量資源優(yōu)勢，以土地使用權(quán)及物業(yè)出租有效帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,，并切實履行社會責(zé)任。

 

 

第二章  健全制度

第六條  市國資委直接監(jiān)管企業(yè)負(fù)責(zé)依照本辦法及時制定本企業(yè)及其下屬企業(yè)的土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理制度,，并最遲不得晚于本辦法公布之日起一個月內(nèi)按管理關(guān)系報市國資委,。相關(guān)管理制度應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租的具體管理事項，相關(guān)事項的具體審批流程,。

第七條  市屬國有企業(yè)應(yīng)建立土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理臺賬,，加強對出租的土地使用權(quán)及物業(yè)的跟蹤管理，嚴(yán)格規(guī)范出租行為,。

第八條  市屬國有企業(yè)應(yīng)對本企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租進(jìn)行可行性論證,，并在此基礎(chǔ)上制定合理可行的出租方案，出租方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）擬出租的土地使用權(quán)及物業(yè)的基本情況（土地使用權(quán)及物業(yè)明細(xì),、地點,、面積、規(guī)劃用途等）,；

（二）出租目的及可行性,；

（三）出租期限,、租金標(biāo)準(zhǔn)及出租用途；

（四）承租條件,、招租底價及底價擬訂依據(jù),、招租方式等。

第九條  市屬國有企業(yè)應(yīng)加強土地使用權(quán)及物業(yè)租賃合同的管理,，規(guī)范租賃合同的審批及管理流程,。市屬國有企業(yè)擬簽署租賃合同的，租賃合同約定的單次出租的期限原則上不得超過5年,。如因政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo),、扶持政策等特殊情況需要延長租期的，單次出租期限最長應(yīng)不超過10年,，市政府已有相關(guān)政策及規(guī)定的除外,。

第十條  有下列情形的土地使用權(quán)及物業(yè)出租，租賃合同約定的單次出租期限可不受5年出租期限的限制而適當(dāng)延長,，但延長后的期限不得違反《中華人民共和國合同法》有關(guān)租賃期限不得超過20年的規(guī)定：

（一）市政府有相關(guān)規(guī)定的,；

（二）承租方需進(jìn)行較大規(guī)模的修繕改造，經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)按決策程序討論通過,，并按本辦法第十七條辦理,。

第十一條  有下列情形之一的土地使用權(quán)及物業(yè)不得出租：

（一）土地使用權(quán)及物業(yè)權(quán)屬存在爭議的；

（二）土地使用權(quán)及物業(yè)權(quán)屬因司法機關(guān)或行政機關(guān)的生效裁判文書,、通知書,、決定書等受到限制的；

（三）共有土地使用權(quán)及物業(yè)未取得其他共有人同意的,；

（四）擅自改變土地使用權(quán)及物業(yè)出租合同約定的用途及物業(yè)規(guī)劃審批的建筑物使用功能的,；

（五）物業(yè)屬于違法、違章建筑的,；

（六）不符合房屋建筑工程質(zhì)量等安全標(biāo)準(zhǔn)的,；

（七）已抵押的土地使用權(quán)及物業(yè)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的,；

（八）其他依法不得出租的情形,。

第十二條  除以下情形外，市屬國有企業(yè)出租的土地使用權(quán)及物業(yè),，承租人不得轉(zhuǎn)租：

（一）用于各類專業(yè)市場,、商場、產(chǎn)業(yè)園,、孵化器等需要分租的土地使用權(quán)及物業(yè),；

（二）市政府相關(guān)規(guī)定允許轉(zhuǎn)租的。

對于不得轉(zhuǎn)租的土地使用權(quán)及物業(yè)，承租人確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的,，應(yīng)向出租人提出書面申請,，并由市屬國有企業(yè)董事會或其他決策層審議通過。

第十三條  市屬國有企業(yè)原則上不得以為出租的物業(yè)提供能源供應(yīng),、免收或少收物業(yè)管理費等非租金條件向承租人實施優(yōu)惠,。

 

第三章  決策程序

第十四條  市屬國有企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范土地使用權(quán)及物業(yè)出租行為，決策應(yīng)遵循以下程序：

（一）科學(xué),、充分地開展土地使用權(quán)及物業(yè)出租的可行性研究,；

（二）廣泛聽取法律顧問或法律中介機構(gòu)的意見和建議；

（三）必要時可組織召開論證會,，形成具有專家個人簽名的評審意見,；

（四）嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部決策程序?qū)徸h，嚴(yán)禁個人擅自決定或改變集體決策意見,。

第十五條  土地使用權(quán)及物業(yè)出租涉及改建,、擴建、城市更新改造的,，企業(yè)在出租方案制訂過程中應(yīng)與市發(fā)展和改革局,、市自然資源局、市生態(tài)環(huán)境局,、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、市應(yīng)急管理局、市公安消防支隊等政府職能部門加強溝通,，需要報請審批或核準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報有關(guān)部門審批或核準(zhǔn)。

第十六條  市屬國有企業(yè)的土地使用權(quán)及物業(yè)出租方案應(yīng)提交企業(yè)董事會或其他決策層研究決定,，決策資料應(yīng)及時建檔備案,。相關(guān)決策及信息還應(yīng)按照廠務(wù)公開要求進(jìn)行公開，自覺接受職工監(jiān)督,。

第十七條  對證載登記為非工業(yè),、非倉儲類的土地使用權(quán)及物業(yè)，約定單次出租期限超過5年的租賃合同,，市屬國有企業(yè)須經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)董事會審核，并按管理層級逐級上報至市國資委備案,；對證載登記為工業(yè),、倉儲類的土地使用權(quán)及物業(yè)，約定單次租賃期限超過5年的租賃合同,，市屬國有企業(yè)須經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)董事會審核,，并按照管理層級逐級上報至市國資委審批。提交市國資委備案或?qū)徟某鲎忭椖浚袑賴衅髽I(yè)應(yīng)同時提交董事會審議通過的出租方案,、董事會決議,、法律意見書。

 

第四章 招租

第十八條  市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租,，原則上應(yīng)當(dāng)采取公開招租的方式在市產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行,。公開招租的信息應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)或市級及以上媒體進(jìn)行公告，公告期不得少于10個工作日,。合同期滿或提前終止后,，應(yīng)重新公開招租，原承租人享有同等條件下的優(yōu)先承租權(quán),。

公開招租的底價應(yīng)當(dāng)通過市場詢價或第三方評估方式確定,。如同時采用市場詢價和第三方評估方式的，出租底價應(yīng)按照兩者就高的原則確定,。如通過市場詢價的方式確定出租底價的,，市屬國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)以周邊相同地段、功能和用途類似的土地使用權(quán)及物業(yè)的市場出租價格,，以及東莞市房屋租金參考價為參考依據(jù),，并充分考慮市場供求情況。

經(jīng)兩次公開招租,，僅有一個報名者符合條件的,，經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)審議批準(zhǔn)后，市屬國有企業(yè)可以采取協(xié)議租賃方式對土地使用權(quán)及物業(yè)進(jìn)行出租,，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施,。經(jīng)兩次公開招租仍無報名者的，經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)審議批準(zhǔn)后,，市屬國有企業(yè)可按不低于出租底價的90%價格重新進(jìn)行公開招租,。

第十九條  存在以下情形的，市屬國有企業(yè)可采用非公開招租的方式對土地使用權(quán)或物業(yè)進(jìn)行出租：

（一）涉及國計民生,、公益性,、文物保護(hù)等特殊要求的土地使用權(quán)及物業(yè)出租；

（二）可能危及公共安全,、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等,，造成重大社會影響的土地使用權(quán)及物業(yè)出租；

（三）市屬國有企業(yè)（含不同國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)監(jiān)管企業(yè)）之間的土地使用權(quán)及物業(yè)出租,；

（四）位置偏僻,、面積小、難以出租,，或租金較低不宜采取公開招租的,；

（五）經(jīng)市政府批準(zhǔn)可不采取公開招租的土地使用權(quán)及物業(yè)。

市屬國有企業(yè)采用非公開招租的方式對土地使用權(quán)或物業(yè)進(jìn)行出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用其他有利于公平競爭的方式,，至少應(yīng)當(dāng)向3個以上的自然人,、法人及其他組織發(fā)出邀請。對采用非公開招租的方式對土地使用權(quán)及物業(yè)進(jìn)行出租的,，出租價格由市國資委直接監(jiān)管企業(yè)按資產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定通過評估確定,。

第二十條  市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租，應(yīng)選擇符合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)定位的項目,，并選擇有較強履約能力的承租人,，優(yōu)先考慮世界500強企業(yè)、國有控股上市企業(yè),、有較強經(jīng)濟實力和良好信譽的民營企業(yè)等,。選擇承租人時，市屬國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)對承租人進(jìn)行資信調(diào)查,，選擇資信情況好,、經(jīng)濟實力強具備較好履約能力的承租人。市屬國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)以出租土地使用權(quán)及物業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺,，大力發(fā)展適合國家重要中心城市發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè),。

 

第五章  合同簽訂及執(zhí)行

第二十一條  市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)租賃應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同，并依法在市國資委直接監(jiān)管企業(yè)辦理登記備案手續(xù),。同時,，由市國資委直接監(jiān)管企業(yè)做好下屬國有企業(yè)租賃合同的登記備案工作。

第二十二條  土地使用權(quán)及物業(yè)租賃合同的內(nèi)容應(yīng)包括但不限于下列條款：

（一）租賃當(dāng)事人姓名或者名稱及住所,；

（二）土地的位置,、面積、用途,、取得方式,、地上建筑物及附著物等基本信息，或物業(yè)的坐落,、面積,、結(jié)構(gòu)、裝修,、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況,；

（三）租賃用途、期限,；

（四）租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時間,、幅度以及租金的支付時間和方式；

（五）土地使用權(quán)及物業(yè)交付日期,；

（六）土地使用權(quán)及物業(yè)使用要求和修繕責(zé)任,；

（七）土地使用權(quán)及物業(yè)安全管理工作內(nèi)容及責(zé)任；

（八）土地使用權(quán)及物業(yè)轉(zhuǎn)租的約定,；

（九）土地使用權(quán)及物業(yè)返還時狀態(tài)和增添物的處置,；

（十）合同變更、解除,、終止的條件,；

（十一）違約責(zé)任；

（十二）合同糾紛的解決方式,；

（十三）合同的法律適用（特別是承租人為戶籍地或注冊地在中國大陸地區(qū)以外地區(qū)的自然人,、法人或其他組織）；

（十四）當(dāng)事人約定的其他條款,。

第二十三條  租賃合同一旦簽訂生效,，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同內(nèi)容的,，由出租方原決策機構(gòu)審議通過,。變更內(nèi)容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的,，市屬國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新按照本辦法規(guī)定進(jìn)行招租,。

第二十四條  承租人有下列行為的，出租人應(yīng)依法解除合同,，收回出租的土地使用權(quán)及物業(yè),，出租人由此遭受的損失，應(yīng)積極向承租人追索：

（一）將承租的土地使用權(quán)及物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租,、轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

（二）擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的,；

（三）拖欠租金超過合同約定的金額或期限的,；

（四）利用承租土地使用權(quán)及物業(yè)進(jìn)行違法活動的；

（五）故意損壞承租物業(yè)的,；

（六）對存在的安全隱患,，不予整改或整改不合格的；

（七）法律,、法規(guī)規(guī)定其他可以收回土地使用權(quán)及物業(yè)的情形,。

第二十五條  有下列情形之一的，作為合同一方的市屬國有企業(yè)應(yīng)及時提出變更或解除租賃合同,，以維護(hù)自身合法權(quán)益,，防止對國有資產(chǎn)造成損害：

（一）因法律、法規(guī)調(diào)整或不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的,；

（二）因城市建設(shè)規(guī)劃或城市更新改造需要拆遷的,；

（三）相關(guān)事項已經(jīng)合同約定或當(dāng)事人協(xié)商一致但未能履行的,。

第二十六條  市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)租賃合同中應(yīng)當(dāng)特別載明合同終止的特殊情形及免責(zé)條款，如出現(xiàn)因市政建設(shè)需要搬遷,、土地被收儲和企業(yè)改制重整等需終止合同的情形,，出租方有權(quán)終止合同。

第二十七條  在合同履行過程中,，承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限,，企業(yè)應(yīng)對增加的租賃面積或延長的租賃期限，按照新的出租事項依照本辦法的有關(guān)規(guī)定及有關(guān)程序處理,。

第二十八條  市屬國有企業(yè)應(yīng)根據(jù)租賃市場供需狀況,，在租賃合同中約定租金遞增比例。

第二十九條  除上述需在租賃合同各種載明的事項外,，市屬國有企業(yè)與承租人依法約定的其他事項,，應(yīng)在合同中予以明確。

 

第六章  監(jiān)督檢查

第三十條  市國資委將加強對市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督,，每年不定期組織對市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理工作的監(jiān)督檢查,，依法行使監(jiān)督職能。企業(yè)監(jiān)事會應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租工作納入重要監(jiān)督事項,，對企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租工作進(jìn)行監(jiān)督,，對企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租情況進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報,。

第三十一條  土地使用權(quán)及物業(yè)出租單位是出租行為的責(zé)任單位,，企業(yè)負(fù)責(zé)人是本企業(yè)租賃行為第一責(zé)任人，企業(yè)紀(jì)檢（監(jiān)察）,、審計等有關(guān)部門應(yīng)對本企業(yè)的土地使用權(quán)及物業(yè)出租工作進(jìn)行全程監(jiān)督,，定期檢查和隨機抽查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正存在的問題,，確保土地使用權(quán)及物業(yè)出租規(guī)范有序進(jìn)行,。市屬國有企業(yè)應(yīng)于每年3月前將本企業(yè)上年度土地使用權(quán)及物業(yè)租賃出租情況按管理關(guān)系報市國資委，并抄送企業(yè)監(jiān)事會,。

第三十二條  土地使用權(quán)及物業(yè)租賃合同一旦生效,，市屬國有企業(yè)與承租人都應(yīng)嚴(yán)格履行。企業(yè)應(yīng)加強履約監(jiān)管,，保證合同正常履行,，加強對出租土地使用權(quán)及物業(yè)的安全、消防等監(jiān)管,。

第三十三條  承租人不履行或不完全履行合同時,，作為出租人的市屬國有企業(yè)應(yīng)依法及時采取有效措施，維護(hù)企業(yè)利益,。因未及時采取措施或者措施不當(dāng)造成國有資產(chǎn)損失的,，企業(yè)主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任及行政責(zé)任,。

第三十四條  市屬國有企業(yè)相關(guān)責(zé)任人在土地使用權(quán)及物業(yè)出租過程中，違反相關(guān)法律法規(guī),，違反本辦法規(guī)定,，違反本企業(yè)相關(guān)管理制度以權(quán)謀私、濫用職權(quán),、玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的,，將按照相關(guān)法律法規(guī),，及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營投資責(zé)任追究制度的意見》（國辦發(fā)〔2016〕63號）等相關(guān)規(guī)定依法承擔(dān)法律責(zé)任；如涉及刑事犯罪的,，移送司法機關(guān)處理,。

 

第七章  其他

第三十五條  市屬國有企業(yè)與承包方簽訂承包經(jīng)營協(xié)議，涉及土地使用權(quán)及物業(yè)出租的,，應(yīng)參照本辦法執(zhí)行,。

第三十六條  本辦法中“超過”不包括本數(shù)在內(nèi)。

第三十七條  本辦法由市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會負(fù)責(zé)解釋,。

第三十八條  本辦法自2019年11月1日起施行,，有效期至2024年10月31日。

 

（本規(guī)范性文件已經(jīng)市司法局合法性審查同意發(fā)布,，編號為GYZCJDGLWYH-2019-063）