東府辦〔2020〕27號

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東莞市人民政府辦公室關于深入推進城市更新工作 拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間的若干意見

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各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,，市府直屬各單位：

為貫徹落實市委市政府關于“灣區(qū)都市,、品質(zhì)東莞”的戰(zhàn)略部署,，切實發(fā)揮城市更新在拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間、推動產(chǎn)業(yè)升級的重要作用,，加快我市高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號）,、《東莞市人民政府關于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間 加快推動高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（東府〔2019〕1號）等有關文件精神,，提出如下意見。

一,、總體思路和工作目標

（一）總體思路,。切實拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間，按照匯聚先進制造業(yè),、打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)載體的思路,，積極推進以“工改工”和連片改造為主的城市更新，盤活老舊低效工業(yè)園區(qū),，謀劃連片產(chǎn)業(yè)空間,；鼓勵開展整治活化，實施有機更新,，優(yōu)先產(chǎn)業(yè)升級,、改善人居環(huán)境,、融合城鄉(xiāng)發(fā)展、提升基礎設施承載力和公共服務水平,，促進我市優(yōu)空間,、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展,。

（二）工作目標,。自2020年起，以低效鎮(zhèn)村工業(yè)園改造為核心,，實施“工改工”三年行動計劃,，力爭三年完成“工改工”拆除整理30000畝，開工建設產(chǎn)業(yè)用房2000萬平方米以上,。

二,、堅持規(guī)劃引領，確保全市城市更新“一盤棋”

（三）強化規(guī)劃統(tǒng)籌,，構(gòu)建新型城市更新規(guī)劃體系,。堅持規(guī)劃先行，充分發(fā)揮國土空間規(guī)劃在城市更新的龍頭引領作用,，將城市更新專項規(guī)劃納入國土空間規(guī)劃體系,。做好城市更新規(guī)劃體系與“十四五”規(guī)劃、人口發(fā)展規(guī)劃,、國土空間總體規(guī)劃,、控制性詳細規(guī)劃、城市設計,、行業(yè)專項規(guī)劃等的充分銜接,，以及城市更新規(guī)劃體系內(nèi)部的上下銜接。完善“全市城市更新專項規(guī)劃—鎮(zhèn)街城市更新專項規(guī)劃—更新單元劃定—前期研究報告”的規(guī)劃管理體系,，確保城市更新規(guī)劃具有較高的前瞻性,、科學性、指導性和可操作性,，助力構(gòu)建生產(chǎn)空間集約高效,、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀的新型國土空間格局,。

（四）加強空間管控,，加大城市更新規(guī)劃管控力度。城市更新要堅持落實國土空間規(guī)劃的生產(chǎn),、生活,、生態(tài)空間布局，落實市級規(guī)劃分區(qū)、各類底線與規(guī)劃要素的管控要求,。落實國土空間規(guī)劃對全市產(chǎn)業(yè)用地的引導管控,，盤活工業(yè)用地，拓展更新產(chǎn)業(yè)用地空間,。嚴守工業(yè)保護紅線,，落實工業(yè)保護紅線管控要求，結(jié)合工業(yè)保護紅線規(guī)劃,，編制城市更新專項規(guī)劃和更新單元劃定方案,。明確更新單元劃定的底線約束，落實剛性管控要求和約束性指標,。

（五）落實重點地區(qū),，優(yōu)化城市更新空間布局。劃定城市更新重點地區(qū),、重點片區(qū)及重點更新單元,，強化控制指引。將濱海灣新區(qū),、松山湖科學城,、水鄉(xiāng)新城、市儲備地,、重點軌道TOD綜合開發(fā)等納入城市更新重點地區(qū),，其重點更新單元劃定由所屬功能區(qū)（園區(qū)）或市自然資源局、市軌道交通局等相關市級行政主管部門組織編制,，報市政府審批實施,，并酌情增設針對重點地區(qū)的特定管控內(nèi)容。結(jié)合城市總體形象定位和各鎮(zhèn)街（園區(qū)）特色,，加強重點地區(qū)的城市設計,，鼓勵對重點片區(qū)、重點更新單元和重要節(jié)點進行精細化城市設計,，提升城市更新規(guī)劃可實施性。

（六）著力結(jié)構(gòu)調(diào)控,，有效提升城市功能品質(zhì),。加強城市更新規(guī)劃管控和計劃管理，建立商住類,、產(chǎn)業(yè)類,、公益類等城市更新項目聯(lián)動實施機制，調(diào)整優(yōu)化城市更新結(jié)構(gòu),，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間,，補齊城市功能短板。加強城市更新工業(yè)倉儲用地（M1、W）和公共設施用地的規(guī)劃指標區(qū)間放權(quán)管控,，全面支持更新產(chǎn)業(yè)和公共配套建設,。

（七）抓好時序安排，有序高效推進城市更新,。以計劃申報統(tǒng)籌為重要抓手,，調(diào)控城市更新計劃增量質(zhì)量，將城市更新重點地區(qū)的重點片區(qū)和重點更新單元,，以及積極引導產(chǎn)業(yè)升級,、完善獨立占地公共配套設施、促進生態(tài)修復的城市更新項目優(yōu)先列入城市更新計劃,。建立更新項目計劃調(diào)整和定期清理機制,，促進城市更新市場良性運行。建立健全城市更新單元計劃實施有效期管理制度,，更新單元劃定方案獲批后,，改造主體兩年內(nèi)未上報單一主體掛牌招商方案或總體實施方案的，撤銷更新單元劃定方案批復文件,，三年內(nèi)不受理重新申報,。

三、堅持產(chǎn)業(yè)優(yōu)先,，切實落實產(chǎn)業(yè)升級推動高質(zhì)量發(fā)展

（八）突出產(chǎn)業(yè)導向,，聚焦先進制造業(yè)引領城市更新。科學引導城市更新各類產(chǎn)業(yè)行業(yè)空間布局,，突出先進制造業(yè)空間集聚,，落實戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地布局，力爭形成定位清晰,、產(chǎn)業(yè)集聚、空間集中,、運作高效的更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局,，助力我市建設廣東省制造業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)新實驗區(qū)。增加“工改工”類城市更新項目在全市改造項目中的數(shù)量和規(guī)模,，強化“工改工”全過程監(jiān)管,，重點保障先進制造業(yè)發(fā)展空間。加強城市更新重點地區(qū),、重點片區(qū)和重點更新單元的產(chǎn)業(yè)類更新引導,，分片區(qū)、分類型,、分層次,、分時序推進城市更新,，大力推動“工改工”和工業(yè)園區(qū)連片改造，鼓勵市屬,、鎮(zhèn)屬企業(yè)參與“工改工”,，為產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供更多的低成本空間。建立系統(tǒng)完備,、科學規(guī)范,、運行有效的拓展優(yōu)化更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間機制，促進制造業(yè)整體發(fā)展更加均衡,、更高質(zhì)量,。

（九）保障產(chǎn)業(yè)用地，嚴格落實工業(yè)用地管控政策,。城市更新專項規(guī)劃的用地功能原則上應符合已批近期建設規(guī)劃的用地安排,，除上層次規(guī)劃定位調(diào)整、市重大項目落實,、TOD規(guī)劃或重大基礎設施建設和位于改造核心區(qū)等特殊情況外,，不得對近期建設規(guī)劃的用地功能進行調(diào)整。更新模式必須符合城市更新專項規(guī)劃政策分區(qū)的管控要求,，更新儲備區(qū)內(nèi)“工改商”“工改居”項目只能采取政府主導改造模式或單一主體掛牌招商模式,，不允許自行改造（按控制性詳細規(guī)劃實施的除外）；工業(yè)保護紅線內(nèi)置換或利用“倍增企業(yè)”政策完善用地手續(xù)后變更為商業(yè),、居住等經(jīng)營性用途的土地,，必須采取政府主導改造模式，納入政府土地儲備,。除舊村改造外,，近期建設規(guī)劃或城市更新專項規(guī)劃安排有產(chǎn)業(yè)用地的更新單元，單元劃定階段必須對產(chǎn)業(yè)用地占比進行校核,，不得低于產(chǎn)業(yè)用地的最低占比,。

（十）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間，全面推進鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造提升,。結(jié)合鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)摸底調(diào)查數(shù)據(jù),，編制《東莞市鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升專項規(guī)劃》，建立全市鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升項目庫與年度實施計劃,。制定《東莞市鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升實施意見》及配套細則,，明確提出全市鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造提升工作方案，切實加快工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級,，拓展先進制造業(yè)發(fā)展空間，支持實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展,。采用連片“工改工”,、單宗“工改M1”,、單宗“工改M0”、產(chǎn)城融合,、園區(qū)整治多種方式,，以成片改造為主體，推進單體項目改造上升到成片改造,，合理布局產(chǎn)業(yè)用地,、經(jīng)營性用地和公共設施用地，大力發(fā)展先進制造業(yè),，提升周邊人居環(huán)境,，著力打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈生態(tài)圈。鼓勵“一園一策”,，科學制定鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造方案,，推動鎮(zhèn)村傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)向都市型工業(yè)園區(qū)升級改造。按照“先易后難”的原則,，首先聚焦推進鎮(zhèn)屬,、村屬工業(yè)園改造提升。行政與市場手段相結(jié)合,，合理分析成本收益,，建立利益平衡機制，并將鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升工作納入到鎮(zhèn)街政府考核任務,，推動鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升項目盡快實施,。

（十一）謀劃示范項目，加快工業(yè)園區(qū)連片改造試點工作,。以連片工業(yè)區(qū)為突破,，強化政府統(tǒng)籌，推進工業(yè)園區(qū)連片改造試點工作,，打造具有優(yōu)勢競爭力的先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),。鎮(zhèn)街政府劃定鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)連片改造試點片區(qū)，制定實施計劃,，初步明確試點片區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級路徑,、主導改造模式、擬落實公共配套設施,、意向引入重大產(chǎn)業(yè)項目等內(nèi)容,；組織開展試點片區(qū)規(guī)劃研究，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標與要求,，按照產(chǎn)城融合原則和高標準城市設計要求,，合理布局各類產(chǎn)業(yè)空間、配套設施和公共空間,；充分用好政策紅利,，鼓勵市場主體積極參與,，多措并舉推動試點片區(qū)實施，形成一批可復制,、可推廣的示范項目,。

（十二）加強“工改M0”管理，打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)載體,。堅持產(chǎn)業(yè)立市,、產(chǎn)城融合，以城市更新引導新興產(chǎn)業(yè)及其創(chuàng)新資源集聚,。全市統(tǒng)籌布局,、適度實施“工改M0”，以“工改M0”打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)載體,，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群,。“工改M0”優(yōu)先布局在廣深科技創(chuàng)新走廊東莞段的重要節(jié)點,，著力打造廣深科技創(chuàng)新走廊的中部脊梁,；嚴格落實市級和鎮(zhèn)級核心區(qū)內(nèi)不布局“工改M0”，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）工業(yè)保護線內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）總量不超過轄區(qū)工業(yè)保護線總規(guī)模的10%,?！肮じ腗0”要嚴格執(zhí)行《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》及相關補充管理規(guī)定，嚴格約束可分割M0的分割轉(zhuǎn)讓比例以及M0產(chǎn)業(yè)用房中的生產(chǎn)制造用房計容建筑面積占總計容建筑面積的比例,，嚴格監(jiān)管項目履約監(jiān)管協(xié)議的執(zhí)行情況,。生產(chǎn)制造用房應符合工業(yè)建筑設計規(guī)范，首層地面荷載不低于1200公斤/平方米,，二,、三層樓層荷載不低于800公斤/平方米，四層以上樓層荷載不低于650公斤/平方米,，明顯提升“工改M0”對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目的空間承載能力,。

（十三）建立倒逼機制，力促低效用地主體主動實施改造,。根據(jù)項目用地規(guī)模,、畝均產(chǎn)值、單位能耗,、排污強度,、勞動生產(chǎn)率等指標對用地效率進行分等定級，并在用能,、用電,、用水、排污權(quán)等方面實行差別化配置,，提高低效用地項目運營成本,，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地,。

四、堅持民生為本,，提升人居環(huán)境促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展

（十四）完善公共配套，加強公共設施片區(qū)統(tǒng)籌,。通過城市更新有效增加教育,、交通、市政公用,、醫(yī)療衛(wèi)生,、社會福利、文體,、綠地與廣場等公益性設施,；優(yōu)先推進涉及學校、醫(yī)院,、軌道交通,、道路、河道整治等重大公共設施的城市更新項目的實施,。公共配套設施優(yōu)先集中統(tǒng)籌配置,，原則上不異地建設。鼓勵公共配套設施遵循“補齊短板,、綜合利用”原則進行復合建設,，按《東莞市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》規(guī)定的中高限配置。加大對大型公共設施的片區(qū)統(tǒng)籌力度,，擴大教育,、醫(yī)療、市政等獨立占地的公共設施規(guī)模,，避免“小而全”布置,、碎片化建設。其中,，教育設施方面,，原則上配置的幼兒園班數(shù)不少于12班、小學班數(shù)不少于36班,、初中班數(shù)不少于36班,、高中班數(shù)不少于48班。推進片區(qū)公共服務設施容量評價與市政交通設施承載力評估,，公共服務設施要與周邊區(qū)域的人口布局,、人口發(fā)展相協(xié)調(diào)，加大公共配套設施建設力度,，保障城市更新項目與周邊配套設施的同步實施和正常運行,。

（十五）鼓勵整治活化,，改善城中村（舊村）人居環(huán)境。城中村（舊村）因地制宜實施微改造,，注重人居環(huán)境改善,，注重文明傳承、文化延續(xù),，精細化推進城市更新,。鼓勵整治活化類更新項目，下足繡花功夫,，不急功近利,，不大拆大建。梳理城中村（舊村）在消防安全,、公共空間,、公共配套、環(huán)境品質(zhì),、交通微循環(huán)及市政配套等方面存在的問題,，合理劃定拆除范圍，科學制定改造方案,，優(yōu)化居住環(huán)境,。銜接鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，突出鄉(xiāng)村建設風貌區(qū)實施整治活化的控制指引,，明確一類風貌區(qū),、二類風貌區(qū)、三類風貌區(qū)的剛性管控要求,；推進村莊資源整合,，實施有機更新，推動村莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，打造農(nóng)村現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系,，延伸拓展城市產(chǎn)業(yè)空間。

五,、堅持效率提速,，推進城市更新項目盡快落地

（十六）落實有力舉措，強化產(chǎn)業(yè)類更新政策傾斜,。加快出臺與東府〔2018〕102號文相配套的產(chǎn)業(yè)類更新總體指引文件,，以及“工改工”、“工改M0”,、財政補助,、整治活化類更新的實施細則，不斷探索提出新辦法新措施，加強政策創(chuàng)新,，充分調(diào)動各方積極性,。構(gòu)建“工改工”分類引導扶持體系，通過合理對“工改工”項目進行分類,，配套多層次獎勵扶持手段,，加大政策傾斜力度，激發(fā)“工改工”改造動力,，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快發(fā)展,。

（十七）優(yōu)化工作流程，提升城市更新審批效率,。城市更新主管部門根據(jù)自然資源部“多審合一”改革要求和部門“三定”方案，梳理各類型更新項目的審批事項,，深入推進流程再造,，著力提升審批效率。進一步優(yōu)化各類型更新項目,，尤其是“工改工”和連片改造項目的“1+N”總體實施方案審批流程,。深入推進行政審批制度“放管服”改革，加強功能區(qū)城市更新統(tǒng)籌職能,，在城市更新事權(quán)下放過渡期內(nèi),，城市更新主管部門做好業(yè)務指導、培訓,、對接等工作,，有序推進城市更新管理職能下放工作。

（十八）加強隊伍建設,，落實鎮(zhèn)街城市更新主體責任,。各鎮(zhèn)街要嚴格落實城市更新工作的主體責任，進一步抓好隊伍建設,，配齊配強人員力量,，提供面向企業(yè)、村（社區(qū)）的城市更新咨詢服務窗口,，組建城市更新項目全流程跟蹤的服務管理團隊,，由“等著批”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皫椭鴪蟆保婪ㄒ酪?guī)幫助業(yè)主單位,、開發(fā)主體及時解決實際問題,。針對“工改工”和連片改造項目，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）應開辟更新項目便捷通道,，提供項目報批的“專員式”服務和“一站式”服務,。

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?????????????????????? ?????????2020年3月31日