點擊查看政策文件（政策解讀）：關(guān)于印發(fā)《石碣鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易實施細(xì)則》的通知
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》（東府〔2020〕14號）和《關(guān)于貫徹落實<東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》(東農(nóng)資辦〔2020〕4號)等有關(guān)文件精神，結(jié)合我鎮(zhèn)實際,，我鎮(zhèn)出臺了《石碣鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易實施細(xì)則》（以下簡稱“鎮(zhèn)交易細(xì)則”）,，現(xiàn)就相關(guān)事宜解讀如下：
一、出臺背景
根據(jù)東莞市人民政府《關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》（東府〔2020〕14號）文件精神,，為進一步加強我鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)的交易管理,，規(guī)范集體資產(chǎn)交易行為，促進集體資產(chǎn)優(yōu)化配置和保值增值,，推動集體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展,，助力拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間，服務(wù)實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略大局,。
二,、政策依據(jù)
（一）《關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易辦法>的通知（東府〔2020〕14號）
（二）《關(guān)于貫徹落實<東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》(東農(nóng)資辦〔2020〕4號)
三、主要內(nèi)容
鎮(zhèn)交易細(xì)則主要明確了以下內(nèi)容：
（一）明確廠房轉(zhuǎn)租分租程序
在第七條第二款中明確：對集體工業(yè)廠房,，僅限經(jīng)市有關(guān)部門或鎮(zhèn)認(rèn)定的科技企業(yè)孵化載體,、中小微創(chuàng)業(yè)基地和專業(yè)園區(qū)開發(fā)商,、平臺運營商,，可在承租前向鎮(zhèn)提出統(tǒng)租改造后轉(zhuǎn)租分租的申請,。先由集體經(jīng)濟組織向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提出申請,經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會同相關(guān)部門會審后，報鎮(zhèn)政府審批,。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的工業(yè)廠房轉(zhuǎn)租,、分租，由鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,；5000至10000平方米（含10000平方米）的工業(yè)廠房轉(zhuǎn)租,、分租，由鎮(zhèn)長審批,；10000平方米以上的工業(yè)廠房轉(zhuǎn)租,、分租或有其他特殊情況的，由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議討論決定,。
（二）明確資產(chǎn)交易管理部門和會審領(lǐng)導(dǎo)小組
在第九條第一款中明確：鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易工作,，負(fù)責(zé)全鎮(zhèn)農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易的指導(dǎo)、監(jiān)督和交易事項的審核工作,。鎮(zhèn)成立農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，成員由鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局、經(jīng)濟發(fā)展局,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、司法分局、應(yīng)急管理分局,、規(guī)劃管理所,、投資促進中心、生態(tài)環(huán)境分局,、消防大隊,、自然資源分局等部門組成，負(fù)責(zé)對復(fù)雜交易事項進行會審,，會審工作原則上每兩周舉行一次,。
（三）明確資產(chǎn)交易前置審查
在第九條第二款中明確：集體資產(chǎn)擬作為工業(yè)廠房的，在交易前須征求鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境分局的意見,；集體資產(chǎn)擬作為學(xué)校（幼兒園,、培訓(xùn)機構(gòu)）場所的，在交易前須征求鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境分局和教育管理中心的意見,；集體土地擬作為非農(nóng)業(yè)用途招租的,，在交易前須征求鎮(zhèn)規(guī)劃管理所和自然資源分局的意見。
（四）明確資產(chǎn)交易時間節(jié)點
在第十四條中明確：集體經(jīng)濟組織應(yīng)在原交易合同到期前3個月向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提交資產(chǎn)交易申請,。屬于閑置物業(yè)的,，應(yīng)在閑置之日起1個月內(nèi)向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提交資產(chǎn)交易申請。如無人競投，且在交易終止之日起6個月內(nèi)未達成交易的,，應(yīng)再次向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提交資產(chǎn)交易申請,。
（五）明確合同租賃年限
在第十七條中明確：集體經(jīng)濟組織商鋪、魚塘,、農(nóng)田租賃期一般不超過3年,，10畝及以上的農(nóng)田租賃期可以適當(dāng)延長。其他物業(yè)租賃期最長不超過20年,。租賃期5年以上的交易合同,，須有租金逐期遞增條款。
（六）明確合同變更程序
在第十八條中明確：承租人以個人名義簽訂的合同,，因經(jīng)營需要,，可通過補充協(xié)議增加以該個人為主要股東投資的企業(yè)作為共同承租人；在第十九條中明確：合同期內(nèi)租賃雙方因客觀原因提出減少租用面積申請的,，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致并經(jīng)集體經(jīng)濟組織理事會或股東代表會議審議通過后,，向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局申請辦理合同變更手續(xù)。
（七）明確交易設(shè)置條件
在第二十三條中明確：交易公告可對意向競投人適當(dāng)設(shè)置條件要求,，條件要求須清晰合理,，并遵循以下原則：
1、可設(shè)置行業(yè)要求和經(jīng)營范圍要求,，但除本地產(chǎn)業(yè)和公共公益生活配套需要外,，原則上行業(yè)和經(jīng)營范圍要求不宜過窄。
2,、可設(shè)置環(huán)保,、安全、注冊資金,、資質(zhì),、稅收等方面的要求，但原則上不應(yīng)超出合理需要,。
3,、農(nóng)用地、魚塘等農(nóng)業(yè)資源發(fā)包出租用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的,，其交易對象可設(shè)定為本村戶籍居民或本集體經(jīng)濟組織股東,。
4、鼓勵業(yè)主單位設(shè)置信用條件,，但須有明確標(biāo)準(zhǔn),，原則上在交易公告中須有“不接受納入東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易平臺信用警示名單的單位或個人競投報名”的條款。
5,、禁止“二手房東”參與集體廠房競投,，在廠房交易公告中須有“不接受個人（個體戶除外）和經(jīng)營范圍包含物業(yè)管理,、物業(yè)租賃或房產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)且不含實體生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介代理機構(gòu)報名”的條款。
（八）明確交易保證金要求
在第二十六條中明確：意向競投人須以本人名義繳納交易保證金,，一份保證金只能競拍一宗交易,，保證金一般按交易項目的年標(biāo)的底價（或轉(zhuǎn)讓底價）的20%收取。交易結(jié)束后,，未中標(biāo)的保證金無息退還,。中標(biāo)的保證金,，在鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局收到業(yè)主方交來的正式合同后無息退還,。棄標(biāo)的保證金不予退還，轉(zhuǎn)給業(yè)主方作為交易違約金,。
（九）明確續(xù)約交易條件
在第三十三條中明確：對于符合我鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,，誠信經(jīng)營的承租項目，承租人在合同到期前交齊租金,，不存在轉(zhuǎn)租或分租工業(yè)廠房的,，且符合下列條件之一的，集體經(jīng)濟組織可與其進行續(xù)約,。
1,、在前一個完整會計年度，年總產(chǎn)值不低于2000萬元人民幣的企業(yè),；
2,、在前一個完整會計年度，年產(chǎn)出比不低于600萬元人民幣/畝的企業(yè),；
3,、在前一個完整會計年度，年納稅不低于60萬元人民幣/畝的企業(yè),；
4,、上年租金占本組織年收入總額10%以上的項目；
5,、各級行政事業(yè)單位,、市屬企業(yè)、鎮(zhèn)屬企業(yè),；
6,、教育、衛(wèi)生,、養(yǎng)老等公共利益或民生的項目,；
7、工商業(yè)類承租人續(xù)約單價高出指導(dǎo)價或評估價20%以上的,，農(nóng)業(yè)類承租人續(xù)約單價高出指導(dǎo)價或評估價10%以上的,；
8,、因受納入城市更新項目范圍影響續(xù)租期不超過1年的土地、廠房等集體資產(chǎn),；
9,、其他經(jīng)鎮(zhèn)“一事一議”程序同意續(xù)約的項目。
（十）明確續(xù)約交易程序
在第三十四條中明確：原交易合同到期前1年內(nèi),，原承租人向集體經(jīng)濟組織提出續(xù)約申請,，依權(quán)限經(jīng)理事會或股東代表會議按第三十三條所述條件表決通過，再報鎮(zhèn)審批同意,，可按要求進行續(xù)約交易,。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的物業(yè)續(xù)約，由鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審批,；5000至10000平方米（含10000平方米）的物業(yè)續(xù)約,，經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會審后，報鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,；10000平方米以上的物業(yè)續(xù)約,，經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會審后，報鎮(zhèn)長審批,。
原承租人由于增資擴產(chǎn),、升級改造需提前1年以上申請續(xù)約的，經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會審后,，再報鎮(zhèn)政府審批,。其中：10000平方米（含10000平方米）以下的物業(yè)續(xù)約，由鎮(zhèn)長審批,；10000平方米以上的物業(yè)續(xù)約,，由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議討論決定。集體資產(chǎn)原交易合同已到期超過30日,，原承租人提出續(xù)約書面申請的,，原則上不予受理。
（十一）明確磋商交易范圍
在第三十六條中明確：集體資產(chǎn)交易符合以下條件之一的,，可由集體經(jīng)濟組織直接與特定意向人磋商達成交易：
1,、符合市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向政策或連片開發(fā)的項目；
2,、特定意向人屬于市,、鎮(zhèn)劃定的重點企業(yè)或重大項目；
3,、集體經(jīng)濟組織與各級政府或其代表機構(gòu)（含市屬,、鎮(zhèn)屬企業(yè)）的交易項目，本村（社區(qū)）范圍內(nèi)的村組集體經(jīng)濟組織間的交易項目,；
4,、涉及公共利益或民生的項目,；
5、租用集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)進行經(jīng)營的企業(yè)需要配套的專用設(shè)施,，或企業(yè)利用同一集體經(jīng)濟組織集體資產(chǎn)擴大生產(chǎn)規(guī)模,；
6、集體非貨幣資產(chǎn)置換或利用集體資產(chǎn)折價入股,；
7,、經(jīng)市人民政府同意可按磋商交易方式確定合作方的城市更新改造項目；
8,、因打擊“二手房東”需要集體經(jīng)濟組織同實際承租人理順合同關(guān)系的項目,；
9、其他確需采用磋商交易方式的特殊項目,。
（十二）明確磋商交易程序
在第三十七條中明確：由集體經(jīng)濟組織向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提交磋商交易申請（含磋商交易方案和交易合同草案）,，經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易工作領(lǐng)導(dǎo)小組會審后,，報鎮(zhèn)政府審批同意,，可以進行磋商交易。其中：5000平方米以下（含5000平方米）的項目由鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,，5000至10000平方米（含10000平方米）的項目由鎮(zhèn)長審批,，10000平方米以上的項目或有其他特殊情況的，由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子會議討論決定,。
（十三）明確違規(guī)交易責(zé)任
在第五十條中明確：村組會計人員應(yīng)每月檢查集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟合同和賬目,，發(fā)現(xiàn)違規(guī)交易情況的，應(yīng)及時書面報告鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局,。否則,，不得對違規(guī)交易項目產(chǎn)生的收入進行開單收款和會計核算。如存在隱瞞不報的,，由鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局報鎮(zhèn)黨委會議嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人,。違規(guī)交易項目產(chǎn)生的收入要從計算干部薪酬的純收入總量中剔除。違規(guī)交易項目合同到期后,，禁止執(zhí)行續(xù)約交易程序,。
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