為進(jìn)一步規(guī)范東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地管理,，建立一套適應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的管理機(jī)制,，打造一批“生產(chǎn),、生活、生態(tài)”融合發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)綜合體,，以高品質(zhì)空間吸引創(chuàng)新要素加快集聚,，根據(jù)市委市政府的工作部署，經(jīng)過全面深入的調(diào)研,、討論,、撰寫和修改，出臺了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）,。為使社會各界進(jìn)一步了解《辦法》的導(dǎo)向,、思路及相關(guān)主要條款，現(xiàn)解讀如下：
一,、出臺M0政策的目的
一是促進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、推動城市品質(zhì)提升。隨著近年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的深入推進(jìn)和周邊先進(jìn)城市創(chuàng)新資源的加速外溢,，新業(yè)態(tài),、新產(chǎn)業(yè)在莞迅猛發(fā)展，成為推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要生力軍,。與傳統(tǒng)形態(tài)的工業(yè)廠房不同,，新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)的用地具有研發(fā)用途比例高,、用地類型混合成分高,、用地需求多元化等特征，現(xiàn)行部分土地供應(yīng)和管理政策已無法滿足新業(yè)態(tài),、新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求,。客觀而言,，出臺新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策,，以招引規(guī)模大、效益好,、運(yùn)營能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)平臺商進(jìn)行成規(guī)模,、高品質(zhì)開發(fā)為主攻方向,，既能夠?yàn)榇蛟煲慌咂焚|(zhì)的新型產(chǎn)業(yè)孵化器、加速器提供空間保障,，也順應(yīng)了新業(yè)態(tài),、新產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的市場需求，有利于進(jìn)一步加快推動高質(zhì)量發(fā)展,，全面支撐東莞參與粵港澳大灣區(qū)和廣深港澳科技創(chuàng)新走廊建設(shè),。
二是整合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)政策、提高項目開發(fā)效率,。2013年以來,，東莞先后出臺了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地、科技企業(yè)孵化器,、科研用地等“類新型產(chǎn)業(yè)用地”政策,，實(shí)施過程中取得了較好的成效。出臺新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策,，逐步統(tǒng)籌整合現(xiàn)有的“類新型產(chǎn)業(yè)用地”政策,，將有利于更大程度地發(fā)揮土地要素作用，推動我市新型產(chǎn)業(yè)加快向中高端水平邁進(jìn),。
二,、什么是新型產(chǎn)業(yè)用地M0?
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間,、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì),、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）,，其范圍定義為融合研發(fā),、創(chuàng)意、設(shè)計,、中試,、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和配套用房,。產(chǎn)業(yè)用房指可用于生產(chǎn),、研發(fā)設(shè)計、勘察,、檢驗(yàn)檢測,、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測等功能用途的用房,。配套用房包括小型商業(yè),、配套宿舍等。
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）按產(chǎn)業(yè)用房使用類型分為不可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地和可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地。配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓,。
三,、核心思路和政策導(dǎo)向
1、堅持產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,，鼓勵自持開發(fā),。《辦法》設(shè)置了開發(fā)主體準(zhǔn)入認(rèn)定，鼓勵有產(chǎn)業(yè)平臺運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),、自持比例高的企業(yè)進(jìn)行開發(fā),，從地價等方面給予政策傾斜；對于有分割轉(zhuǎn)讓需求的企業(yè),，從稅收貢獻(xiàn)、二次轉(zhuǎn)讓收益上繳,、履約監(jiān)管等方面設(shè)定剛性條件,。堅持新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓的政策導(dǎo)向，明確產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓的比例不得高于49%,，防止新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目出現(xiàn)房地產(chǎn)化傾向,。
2、堅持品質(zhì)導(dǎo)向,，鼓勵規(guī)模開發(fā),。《辦法》支持以產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶集中布局新產(chǎn)業(yè)，打造功能復(fù)合,、設(shè)施共享,，適宜創(chuàng)業(yè)、生活,、交流的新型產(chǎn)業(yè)社區(qū),。鼓勵成規(guī)模、高品質(zhì)開發(fā),，可分割M0要求用地面積在50畝及以上,；用地面積少于50畝的僅限企業(yè)自用，不可分割,。支持新型產(chǎn)業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃,、功能適當(dāng)混合，打造產(chǎn)城人融合發(fā)展的城市綜合體,。
3,、堅持規(guī)劃導(dǎo)向，鼓勵先行先試,。為充分把握廣深科技創(chuàng)新走廊建設(shè)和深圳創(chuàng)新要素外溢窗口期的機(jī)遇,，《辦法》明確優(yōu)先在廣深科技創(chuàng)新走廊、廣深高速公路兩側(cè),、市鎮(zhèn)聯(lián)合重點(diǎn)招商區(qū)域,、市區(qū)和臨深片區(qū)進(jìn)行先試先行,，待條件成熟后再向全市鋪開。
4,、堅持集約導(dǎo)向,，鼓勵“工改MO”。重點(diǎn)聚焦傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)功能單一,、配套不完善和“工改工”市場動力不足的問題,，將M0用地作為全市“工改工”、連片“三舊”改造的政策推進(jìn)器,，支持舊工業(yè)園活化更新,，引導(dǎo)傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級?！掇k法》對“工改M0”實(shí)行政策傾斜：用地面積150畝及以上的城市更新單元優(yōu)先納入試點(diǎn)范圍,；“工改M0”可采取協(xié)議方式出讓；“工改M0”土地出讓年限為50年（一般出讓年限為40年）,；“工改M0”補(bǔ)繳地價享受5折優(yōu)惠,；“工改M0”項目履約的財政貢獻(xiàn)考核標(biāo)準(zhǔn)按8折執(zhí)行，等等,。另一方面,，對新增用地規(guī)劃為可分割M0設(shè)置了相對較高的門檻條件。
四,、重點(diǎn)條款解讀
?。ㄒ唬┵Y格準(zhǔn)入認(rèn)定（第五—九條）
新型產(chǎn)業(yè)項目資格準(zhǔn)入包括選址準(zhǔn)入和開發(fā)主體準(zhǔn)入：
1、選址準(zhǔn)入——市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)
新型產(chǎn)業(yè)用地的布局重點(diǎn)考慮以下幾個因素：一是新型產(chǎn)業(yè)對區(qū)位的要求,，交通便捷,、配套完善的區(qū)域是首選；二是避免對城市高價值區(qū)域土地市場造成不公平競爭,，市級和鎮(zhèn)級核心區(qū)內(nèi)不布局M0,，其中樞紐型軌道交通站點(diǎn)是指兩條或以上軌道線的交匯站點(diǎn)；三是保障普通制造業(yè)發(fā)展空間,，各園區(qū),、鎮(zhèn)街工業(yè)保護(hù)線內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）總量不超過轄區(qū)工業(yè)保護(hù)線總規(guī)模的10%，市區(qū)四個街道,、松山湖高新區(qū),、濱海灣新區(qū)可適當(dāng)提高比例；四是鼓勵成片,、規(guī)模開發(fā),，提高開發(fā)檔次和配套服務(wù)，同時兼顧中小企業(yè)自用型總部建設(shè)的需求。
在符合上述布局原則的基礎(chǔ)上,，近期優(yōu)先在廣深科技創(chuàng)新走廊,、廣深高速兩側(cè)、城市更新單元,、市鎮(zhèn)聯(lián)合重點(diǎn)招商區(qū)域,、市區(qū)和臨深片區(qū)試行，試行時間3年,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后全市推廣,。
2、開發(fā)主體準(zhǔn)入——市招商創(chuàng)新辦負(fù)責(zé)
綜合評估意向用地單位的產(chǎn)業(yè)定位,、招商運(yùn)營服務(wù)能力,、財政貢獻(xiàn)等，具體細(xì)則由市招商創(chuàng)新辦牽頭制定,。
?。ǘ┮?guī)劃設(shè)計創(chuàng)新（第十八條）
新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)以高端技術(shù)人才為主,，要求工作環(huán)境多元化,、個性化,。為營造舒適宜人的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新空間,，《辦法》在容積率、建筑高度,、建筑設(shè)計規(guī)范,、配套設(shè)施比例等方面進(jìn)行了優(yōu)化。
1,、容積率方面,，鼓勵較高強(qiáng)度開發(fā)。容積率原則上大于3.0,，不超過5.0,。3.0的下限較現(xiàn)有普通工業(yè)用地有了大幅提高，有力推動土地集約利用,；5.0的上限與商業(yè)辦公用地形成級差,，以減少對商業(yè)辦公市場的沖擊。
2,、建筑設(shè)計方面,，充分考慮新業(yè)態(tài)的使用需求。研發(fā)設(shè)計用房允許參照辦公建筑進(jìn)行設(shè)計,，以配合研發(fā),、創(chuàng)意、設(shè)計等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能的用房需求；配套宿舍允許參照公租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計,，提供更優(yōu)質(zhì)舒適的住房環(huán)境,，以適應(yīng)高素質(zhì)人才對居住品質(zhì)的要求。
3,、配套設(shè)施方面,，支持打造配套完善的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。參照深圳的做法,，配套設(shè)施計容建筑面積限定在項目總計容建筑面積的30%以內(nèi),，較原有幾個“類新型產(chǎn)業(yè)用地”政策的15%有了大幅提高。明確可設(shè)置小型商業(yè),、配套宿舍等公共服務(wù),、市政配套設(shè)施，但不得建設(shè)大型商場等,，以滿足入駐企業(yè)和員工的日常配套需求,。
（三）地價計算標(biāo)準(zhǔn)（第十三,、十四條）
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）地價處于普通工業(yè)用地（M1）與商業(yè)辦公用地（C2）之間,，與分割轉(zhuǎn)讓比例、實(shí)際出讓年限,、容積率等因素相掛鉤,。這樣既保障了傳統(tǒng)制造業(yè)的發(fā)展空間和商業(yè)辦公用地的市場價值，也有利于新型產(chǎn)業(yè)項目錯位發(fā)展,、互為支撐,，進(jìn)一步激發(fā)市場動力。經(jīng)測算,，不可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地出讓底價約為普通工業(yè)用地的1.2—2.0倍（與容積率掛鉤）,；可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地地價，分割轉(zhuǎn)讓比例越大,，地價越高,，以招引有實(shí)力的開發(fā)主體、鼓勵更多地自持,。
支持“工改M0”,，“工改M0”項目補(bǔ)繳土地出讓金給予折半優(yōu)惠。
新型產(chǎn)業(yè)用地與其他用地功能混合的,，其地價為各類用地相應(yīng)地價的總和,，具體計算細(xì)則由市國土局牽頭制定。
?。ㄋ模┰试S功能混合,、支持產(chǎn)城融合（第十六條）
支持新型產(chǎn)業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃,、功能適當(dāng)混合。在符合城市規(guī)劃布局原則的前提下,，可在新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）基礎(chǔ)上配置一定比例商業(yè)辦公（C2）,、配套型住宅（R0）和公共服務(wù)設(shè)施用地。
1,、混合形式：允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓,，整體辦理規(guī)劃、國土等手續(xù),，具體細(xì)則由市國土局牽頭制定,。
注：工業(yè)保護(hù)線內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配置商業(yè)辦公（C2）的，必須采用新型產(chǎn)業(yè)+商業(yè)辦公混合用地（M0+C2）的方式,，商業(yè)辦公（C2）不能獨(dú)立宗地,。
2、混合比例：以產(chǎn)業(yè)功能為主
3,、分割要求,。商業(yè)辦公（C2）和配套型住宅（R0）部分均可分割轉(zhuǎn)讓；配套型住宅（R0）的受讓人（含二次轉(zhuǎn)讓）必須是項目入駐企業(yè),，入駐新型產(chǎn)業(yè)（M0）和商業(yè)辦公（C2）的企業(yè)均屬于項目入駐企業(yè),。
（五）土地,、產(chǎn)業(yè)用房貢獻(xiàn)（第二十一—二十四條）
新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地價格低,、開發(fā)強(qiáng)度大、對城市配套服務(wù)要求高,。參照深圳的做法,，新型產(chǎn)業(yè)用地項目按不同情形須無償向政府貢獻(xiàn)一定比例的土地或產(chǎn)業(yè)用房,，貢獻(xiàn)部分免繳地價,。貢獻(xiàn)的土地可用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或保障性住房等其他公益性項目建設(shè),；貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)用房可用于市,、鎮(zhèn)招引優(yōu)質(zhì)項目。貢獻(xiàn)土地和產(chǎn)業(yè)用房的交付形式,、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等,，由市招商創(chuàng)新辦牽頭制定。
貢獻(xiàn)原則：
招拍掛用地：“一地一策”,，在地塊公開出讓方案中明確,。
已出讓土地改為“M0”或“M0”提高容積率：容積率3.0（含）以下部分無需貢獻(xiàn)，容積率3.0—5.0（含）部分按計容建筑面積的5%貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房,，容積率5.0以上部分按計容建筑面積的10%貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房,。
“工改M0”：貢獻(xiàn)不低于15%的土地,。
（六）嚴(yán)控分割轉(zhuǎn)讓（第二十五、二十九,、三十一條）
堅持新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓的政策導(dǎo)向,。可分割M0項目中產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓的計容建筑面積不得超過項目總計容建筑面積的49%,，以保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)的持續(xù)招商,、持續(xù)運(yùn)營和持續(xù)服務(wù)?；旌嫌玫刂械纳虡I(yè)辦公（C2）和配套型住宅（R0）部分均可分割轉(zhuǎn)讓,。
申請分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)建筑，其套內(nèi)建筑面積不得少于2000平方米,；分割單元最小面積為300平方米,。
適度約束產(chǎn)業(yè)用房的二次轉(zhuǎn)讓，防止房地產(chǎn)化傾向,。產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓的,，優(yōu)先由原開發(fā)主體或政府及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體按原銷售價格進(jìn)行回購；放棄回購的,，產(chǎn)業(yè)用房可在市場上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府。
完成首次轉(zhuǎn)讓登記≤3年的,，增值收益100%上繳,；
完成首次轉(zhuǎn)讓登記3—5年的，增值收益50%上繳,。
完成首次轉(zhuǎn)讓登記〉5年的,，增值收益20%上繳。
?。ㄆ撸﹪?yán)格履約監(jiān)管（第三十三—四十條）
堅持以引入產(chǎn)業(yè)為政策導(dǎo)向,，在準(zhǔn)入、簽約,、二次轉(zhuǎn)讓,、后續(xù)監(jiān)管等環(huán)節(jié)制定了多重保障措施、加強(qiáng)監(jiān)管,，包括：實(shí)行開發(fā)主體資格準(zhǔn)入認(rèn)定,；在簽訂土地出讓合同前，屬地政府與開發(fā)主體簽訂履約監(jiān)管協(xié)議并繳納履約保證金,；約束產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓,，設(shè)定優(yōu)先回購權(quán)和增值收益上繳機(jī)制；成立新型產(chǎn)業(yè)用地項目監(jiān)督小組,，建立達(dá)產(chǎn)驗(yàn)收管理制度,，明確獎懲措施等,。
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