市政府常務會議日前審議通過《東莞市“三舊”改造產業(yè)類項目操作辦法》。市委副書記、市長袁寶成在會上強調說，辦法的出臺，就是要向市場釋放出明確信號，即政府鼓勵、支持“工改工”項目。
“三舊”改造表層意義上是土地的“二次開發(fā)”，深層的意義則是城市經濟的“二次發(fā)育”，所以，在“三舊”改造的意蘊當中，土地的利用應作為城市經濟“二次發(fā)育”的舞臺背景，真正唱戲當是經濟的轉型升級，核心的落腳點就是要推動土地承載經濟可持續(xù)發(fā)展的高級要素，而非簡單的土地產出的大小。
“三舊”改造的深層邏輯是舊城區(qū)、舊廠房、舊村莊已然無法承載先進的產業(yè)，也無法讓先進的經濟發(fā)展方式在此容身和孕育，所以，“三舊”改造為城市實施一系列基礎性的變革提供了重大機遇。瞄準土地來推進“三舊”改造，是一種十分短視的觀念和行為。操持著這種方式來搞“三舊”，其結果必然是，今天的“三舊”會成為明天的“三舊”，“三舊”將持久地進行到底，所謂“百年”基業(yè)頓成流水的命運。
打造“三舊”改造的升級版，需一勞永逸地解決土地的公共性問題，即需要實行土地的革命。當下制約“三舊”改造的主要瓶頸是權屬問題及依附其上的拆遷成本問題，但事實上，城市土地真正面臨的問題，是一個可持續(xù)發(fā)展的問題，是如何提高經濟密度（單位面積的經濟產出）的問題。現有土地政策和土地觀念約束了土地的經濟容量，使得土地成為一種一次性的資源，用完了就沒有了。這樣的土地政策和土地觀念造成了土地資源的稀缺性，也強化了“三舊”改造利益相關方對土地回報的高期望值，同時，也擠出了城市尋求空間結構合理性的可能性和積極性。
所以，只有把“三舊”改造的利益相關方的眼球從土地即期溢價方面，轉移到視“三舊”改造為城市經濟升級百年平臺這樣的基調上來，“三舊”改造才會成為經濟轉型升級的歷史性機遇。這也就是說，要擴張“三舊”改造的主體，除了原有的土地所有者、政府和企業(yè)之外，還需要多批次地引入多層次的要素資源參與其中，以此來突破土地等資源只能收取一次性收入的瓶頸，將“三舊”改造帶入可持續(xù)發(fā)展的時代。
因此，“三舊”改造要形成一種由政府引導的市場機制。首先，在審批方式上，要盡量少批具有一次性消耗特征的產業(yè)和項目；其次，要引進做市商機制，扶持一些社會力量對“三舊”地塊實施創(chuàng)意策劃和包裝“上市”，發(fā)掘每一個地塊的文化性格和產業(yè)稟性，然后，由他們提出改造方式，并與土地擁有者協商，實施招商。如此，可以讓土地擁有者獲得土地的長期效益和最大效益，而社會和企業(yè)卻可以獲得最大的公共性，擁有釋放城市經濟密度的主動權和創(chuàng)新權。
“三舊”改造的不同定位，就是城市經濟的不同命運。
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