一,、修訂背景
2018年,，市人民政府印發(fā)《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號,，以下簡稱為《深化改革意見》）,、《東莞市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整市土地出讓收入分配機(jī)制的通知》（東府辦會函〔2018〕96號,，以下簡稱為《調(diào)整通知》）,，對城市更新部分項目的地價計收及分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整,，為保持文件的一貫性,，避免產(chǎn)生誤解,，因此對2017年已印發(fā)實施的《東莞市“三舊”改造地價計收和分配辦法（試行）》相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行修訂。
二,、修訂內(nèi)容和依據(jù)
修訂后《辦法》共4章,、41條，分別為總則,、地價計收,、地價款分配和附則，整體結(jié)構(gòu)不作調(diào)整,，只對個別條款或名詞進(jìn)行了修訂,。具體如下：
（一）修訂工作專用名詞,。
《辦法》中關(guān)于“三舊”改造的表述統(tǒng)一修訂為城市更新,，市國土資源局統(tǒng)一修訂為市自然資源局。
?。ǘ┬抻喆遄愿?、村企合作的“工改住宅、商業(yè)”項目的計收比例,。
1.《辦法》中第十三條第（四）款修訂為：改造后為商服用地的,，以改造方案首次批復(fù)時間為界線,，界線日期在2018年8月15日之前的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計收單位地面地價：商服用途區(qū)片市場評估價×容積率修正系數(shù)×容積率×20%,；界線日期在2018年8月15日之后的,，按以下標(biāo)準(zhǔn)計收單位地面地價：商服用途區(qū)片市場評估價×容積率修正系數(shù)×容積率×30%。
2.《辦法》中第十三條第（五）款修訂為：改造后為住宅用地的,，以改造方案首次批復(fù)時間為界線,，界線日期在2018年8月15日之前的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計收單位地面地價：（商服用途區(qū)片市場評估價×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場評估價×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率×20%,；界線日期在2018年8月15日之后的,，按以下標(biāo)準(zhǔn)計收單位地面地價：（商服用途區(qū)片市場評估價×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場評估價×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率×30%；容積率為改造后住宅用地的綜合容積率,。
修訂依據(jù)：
《深化改革意見》第二條第（五）款第5項：村組集體自行改造或與企業(yè)合作改造的“工改居”,、“工改商”計收比例由20%調(diào)整為30%。
?。ㄈ┬抻喺鲗?dǎo)項目的分配標(biāo)準(zhǔn),。
《辦法》中第十七條修訂為：屬于政府主導(dǎo)改造的“工改工”項目的，地價款計提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金,、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金,、國有土地收益基金后依申請撥付給鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）；屬于政府主導(dǎo)改造的“工改居”,、“工改商”項目的,，以市土地審批委員會建設(shè)用地供應(yīng)與開發(fā)利用監(jiān)管會審工作小組審定用地公開出讓方案和底價的日期為界線,，界線日期在2018年9月20日之前的,，地價款計提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金,、國有土地收益基金后依申請撥付給鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,，界線日期在2018年9月20日之后的，地價款計提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金,、國有土地收益基金,，市統(tǒng)籌收入不再分成給鎮(zhèn)（街道）。
修訂依據(jù)：
1.《深化改革意見》第二條第（五）款第5項：政府收儲土地再出讓的,，按規(guī)定計提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金,，市級土地出讓金、土地開發(fā)專用金不再分成給鎮(zhèn)街,。
2.《調(diào)整通知》第一條：從即日起（以市土地審批委員會審定用地出讓方案和底價為界線）,，由鎮(zhèn)街政府主導(dǎo)的“工改住宅商業(yè)”項目市土地分成收入部分（約15%）不再返還鎮(zhèn)街。
3.《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈廣東省財政廳廣東省國土資源廳關(guān)于計提國有土地收益基金有關(guān)問題的通知〉的通知》（東財〔2018〕165號）,。
?。ㄋ模┬抻喆遄愿捻椖康姆峙錁?biāo)準(zhǔn),。
《辦法》中第二十六條第（二）款修訂為：現(xiàn)狀為舊廠房：集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的，以改造方案首次批復(fù)時間為界線,，界線日期在2018年9月20日之前的,，依申請撥付給鎮(zhèn)（街道），界線日期在2018年9月20日之后的,，市,、鎮(zhèn)按1.5:8.5的比例分配；集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作改造的,，用地位于欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)的,，市、鎮(zhèn)按3:7的比例分配,，其余按4:6的比例分配,。
修訂依據(jù)：
《調(diào)整通知》第一條：對村自行改造“工改住宅商業(yè)”項目（以“三舊”改造方案首次批復(fù)時間為界線），補(bǔ)繳的土地出讓金,，市分成15%,。
（五）修訂新增單一主體掛牌招商改造和改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的地價計收和分配規(guī)定,。
1.《辦法》中第二章第四節(jié)新增了第十六條為：單一主體掛牌招商改造和改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的更新單元地價計收按照另行制定的操作規(guī)范執(zhí)行,。
2.《辦法》中第三章第四節(jié)新增了第二十九條為：單一主體掛牌招商改造和改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的更新單元地價分配按照另行制定的操作規(guī)范執(zhí)行。
修訂依據(jù)：
《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號）,、《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）地價管理實施細(xì)則》（東自然資〔2019〕174號）已印發(fā)實施,，遵照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行即可。
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1.《辦法》中第十七條、第二十三條,、第二十四條,、第二十五條、第二十六條,、第二十七條的計提項目中增加“國有土地收益基金”,。
2.《辦法》中第三十四條中增加表述：“（四）國有土地收益基金：按招標(biāo)、拍賣,、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得總價款的1%征收”,。
修訂依據(jù)：
《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈廣東省財政廳廣東省國土資源廳關(guān)于計提國有土地收益基金有關(guān)問題的通知〉的通知》（東財〔2018〕165號）：我市國有土地收益基金的計提比例為招標(biāo)、拍賣,、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得總價款的1%,，計提的國有土地收益基金由市土地儲備中心用于土地收購儲備。
三,、幾點補(bǔ)充說明
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除上述修訂內(nèi)容外,，保持《辦法》的核心思路不調(diào)整，表現(xiàn)為：
1.地價計收基礎(chǔ)是土地市場評估價,。地價計收政策遵循省96號文關(guān)于“三舊”用地出讓須經(jīng)地價評估,、按市場價計收地價的規(guī)定，計收的基礎(chǔ)是土地市場評估價,。根據(jù)不同情形,，土地市場評估價分兩種方式確定：一是以招標(biāo)拍賣掛牌方式供地的政府主導(dǎo)改造項目，參考單宗用地評估結(jié)果確定土地出讓底價,。二是對以協(xié)議方式供地的土地使用權(quán)人自行改造項目和集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造,、合作改造項目，采用區(qū)片評估,，建立以區(qū)片市場評估價,、修正系數(shù)以及折扣系數(shù)為內(nèi)容的地價計收體系，改造主體可查,、可算,，最大限度保證公開透明。全市共分為212個區(qū)片,，區(qū)片市場評估價由市自然資源局委托專業(yè)估價機(jī)構(gòu)評估確定,，原則上每年更新一次。
2.地價分配原則是利益共享,、多方共贏,。一是延續(xù)和完善利益共享格局。鎮(zhèn)街政府主導(dǎo)“工改工”項目,，市政府計提了軌道交通建設(shè)發(fā)展專項資金,，其余讓利于鎮(zhèn)街政府；政府征收集體土地或收回國有土地,，政府可以與集體,、原權(quán)利人共享土地增值收益；土地權(quán)利人自改補(bǔ)繳的地價,，市、鎮(zhèn),、村三級分成,；參與土地增值收益的原權(quán)利人由國有企業(yè)擴(kuò)大到所有國有建設(shè)用地使用權(quán)人。二是構(gòu)建土地收益內(nèi)循環(huán)機(jī)制,。經(jīng)營性改造項目分成地價款,，反哺支持連片改造、產(chǎn)業(yè)類改造和公益類改造,，支持鎮(zhèn)街滾動式改造,。三是傾斜支持欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)發(fā)展,。提高欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)收儲國有建設(shè)用地補(bǔ)償金額上限，增加欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)的地價款分成比例,。
?。ǘ┳龊门c新改造模式地價計收和分配的銜接
對于單一主體掛牌招商改造、改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地更新單元的地價計收和分配政策,，在《辦法》中不再贅述,，直接按照已印發(fā)實施的操作規(guī)范執(zhí)行即可。
?。ㄈ┑貎r政策充分考慮了項目改造成本
目前,，我市土地權(quán)利人自改、村自改,、村企合作的“工改居”,、“工改商”項目補(bǔ)繳的地價總體掌握在我市2017年度招拍掛樓面地價的30%，已充分考慮項目改造成本,，存在較大的利潤空間,。同時，對村自改,、村企合作的舊項目作了過渡安排,，以這兩類舊項目改造方案首次批復(fù)時間為界線，界線日期在2018年8月15日之前的,，仍按20%計收,，保障村集體、改造企業(yè),、村民的合理利益,。
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