東莞時(shí)間網(wǎng)4月3日訊 發(fā)現(xiàn)新增商業(yè)辦公用房擅自加層,、增加面積或者改變使用用途,、平面布局等涉嫌違反規(guī)劃行為的，移交屬地“兩違辦”查處,；對(duì)新增的“商改住”實(shí)行零容忍,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，依法對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商予以嚴(yán)厲懲處,，并計(jì)入征信,，情節(jié)嚴(yán)重的限制或禁止參與土地交易市場(chǎng)……

　　4月3日，東莞市自然資源局,、東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、東莞市市場(chǎng)監(jiān)督管理局,、東莞市城市管理和綜合執(zhí)法局四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公房改公寓工作方案》（簡(jiǎn)稱《方案》），向市場(chǎng)釋放出我市堅(jiān)決遏制新的“商改住”行為的明確信號(hào),。

　　我市有關(guān)工作人員表示，我市將完善商業(yè)辦公用房全鏈條管理,，杜絕新增“商改住”項(xiàng)目,。對(duì)于出現(xiàn)新增“商改住”行為的項(xiàng)目，責(zé)成開(kāi)發(fā)商限期整改,，并停止剩余用房的銷售和辦證手續(xù),，直至整改到位。

　　信號(hào)：

　　嚴(yán)禁新的“商改住”行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按“兩違”查處

　　《方案》明確,，對(duì)存量與新增商業(yè)辦公用房實(shí)行分類管理,。存量方面，加強(qiáng)建筑安全監(jiān)管,。增量方面,，嚴(yán)格新增商業(yè)辦公用房的管控，強(qiáng)化屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）和部門(mén)相關(guān)行政審批的協(xié)同監(jiān)管,，加大懲處力度,，多管齊下，堅(jiān)決杜絕新的“商改住”行為,。

　　一直以來(lái),，我市禁止“商改住”行為，但尚未形成全流程協(xié)同管理的制度,。截至目前,，全市只出臺(tái)了一份由原城鄉(xiāng)規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、原房產(chǎn)管理局于2017年聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公類建筑項(xiàng)目管理的通知（試行）》,，從建筑設(shè)計(jì)規(guī)范上提出了限制“商改住”行為的措施，但僅對(duì)施工,、驗(yàn)收,、銷售等環(huán)節(jié)作出了相關(guān)要求。

　　“一份文件未能形成系統(tǒng)的管理機(jī)制,，未能遏止我市的‘商改住’行為,。”我市有關(guān)工作人員表示,。

　　此次東莞出臺(tái)新措施,，四部門(mén)及屬地鎮(zhèn)街明確各自責(zé)任，形成政策監(jiān)管組合拳,。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，將有效打擊“商改住”的擦邊球行為,，更加有效規(guī)范非法商改住行為，遏制市場(chǎng)亂象,，進(jìn)一步維護(hù)購(gòu)房者的利益,。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，此前商改住之所以受到部分購(gòu)房者追捧,，因?yàn)槊娣e小,、總價(jià)低，吸引了部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的購(gòu)房人以及投資客上車,。東莞四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文,，遏制新的“商改住”行為，與目前東莞商辦類項(xiàng)目違規(guī)銷售現(xiàn)象不無(wú)關(guān)系,。

　　銷售方面,，開(kāi)發(fā)商誘導(dǎo)消費(fèi)者，聲稱所售項(xiàng)目具備居住功能,，避談規(guī)劃用途,，通過(guò)底價(jià)為噱頭，并以附加合同中免除裝修費(fèi)為誘餌,，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買,。

　　裝修方面，并無(wú)主管部門(mén)進(jìn)行行政審批,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司成了“最終審批部門(mén)”,。所以開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在銷售環(huán)節(jié)將裝修合同捆綁銷售以實(shí)現(xiàn)“商改住”，既避開(kāi)行政審批,，降低部門(mén)責(zé)任,，使得雙方“都能接受”，又能將法律責(zé)任轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上,。

　　我市有關(guān)工作人員舉例介紹,，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者展示裝修為住宅樣式的樣板間，來(lái)暗示或者虛假宣傳項(xiàng)目的居住功能,，并采取購(gòu)房合同與第三方裝修公司簽訂裝修合同捆綁簽訂的方式,，將“商改住”行為轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主自行委托的裝修和改建，而此類裝修工程按規(guī)定是無(wú)需向相關(guān)部門(mén)報(bào)建及驗(yàn)收的,。

　　危害：

　　存在諸多風(fēng)險(xiǎn)隱患沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行

　　“‘商改住’項(xiàng)目擅改建筑結(jié)構(gòu),，通過(guò)虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行,，在建筑安全,、消防安全等方面存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，容易引發(fā)社會(huì)矛盾?！蔽沂杏嘘P(guān)工作人員表示,，商辦用房土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大、建筑密,、日照少,，不利于居住。

　　開(kāi)發(fā)商一般以商業(yè)辦公用途進(jìn)行立項(xiàng),、報(bào)建,、施工、驗(yàn)收等合規(guī)審批,，后期通過(guò)改建、二次裝修,、虛假宣傳等方式銷售“商改住”用房,，規(guī)避了行政審批。據(jù)介紹,，近年來(lái)“商改住”的投訴糾紛中,，集中在商住混合用地，投訴原因包括公寓升值較慢,、小區(qū)管理混亂,、小區(qū)公服設(shè)施分配不均、無(wú)法落戶入學(xué)等,，影響社會(huì)穩(wěn)定,。

　　由于用途與設(shè)計(jì)不匹配，“商改住”項(xiàng)目普遍一層多戶,、公共通道窄,，且可能商住混雜。消防部門(mén)認(rèn)為,，這屬于典型的“三合一”場(chǎng)所,，其防火分區(qū)和消防設(shè)施大多未做相應(yīng)的改建，極大增加了火災(zāi),、疏散等安全隱患,。

　　同時(shí)，商辦用房屬于公共建筑,，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和消防要求,，明顯區(qū)別于居住建筑，后期加建夾層,、加裝管道燃?xì)獾冗`法行為,，容易產(chǎn)生建筑安全和消防安全隱患。除此之外，部分商,、住混雜的項(xiàng)目,，人員復(fù)雜且流動(dòng)性高，相互干擾,、管理難度大,，存在治安風(fēng)險(xiǎn)。

　　“商業(yè)辦公樓一層常有20多個(gè)單間,，住宅項(xiàng)目一層一般為4-6戶,。‘商改住’后,，其消防疏散能力有限,，一旦出現(xiàn)緊急情況，不僅存在消防隱患,，還可能出現(xiàn)踩踏事件,。”我市有關(guān)工作人員說(shuō),。

　　隨著“商改住”項(xiàng)目的增加,，規(guī)劃上與實(shí)際上的用地功能結(jié)構(gòu)、居住人口,、公共設(shè)施需求等方面存在差異,，導(dǎo)致片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施,、市政基礎(chǔ)設(shè)施錯(cuò)配,，影響相關(guān)領(lǐng)域部門(mén)的科學(xué)決策和實(shí)際管理。

　　我市有關(guān)工作人員表示,，商辦項(xiàng)目用于企業(yè)經(jīng)營(yíng),，目的是提供持續(xù)稅收能力。因此商辦項(xiàng)目用地土地出讓價(jià)格較住宅項(xiàng)目土地出讓價(jià)格要低很多,。由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)和不限購(gòu),，“商改住”項(xiàng)目必然會(huì)吸引部分有住房需求的購(gòu)買者，影響市場(chǎng)公平性,，也對(duì)住宅產(chǎn)品銷售造成沖擊,，一定程度上影響了我市土地供應(yīng)。

　　舉措：

　　加強(qiáng)銷售和裝修監(jiān)管新增項(xiàng)目不予辦證

　　從產(chǎn)品類型來(lái)看,，“商改住”項(xiàng)目一直以30-80平方米的小戶型為主,。從庫(kù)存情況來(lái)看，40平方米以下,、40-60平方米的占比均為36%,。據(jù)調(diào)研,，開(kāi)發(fā)商近幾年為迎合市場(chǎng)需求，開(kāi)始推出大戶型乃至超過(guò)200平方米大平層,、商墅類的商改住“豪宅產(chǎn)品,。”

　　為杜絕新增“商改住”項(xiàng)目,，《方案》將完善商業(yè)辦公用房全鏈條管理,，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)辦公類項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)管控措施，包括但不限于平面立面設(shè)計(jì),、最小套內(nèi)面積,、建筑層高、功能井布局等方面,，壓縮“商改住”的操作空間,。

　　“銷售和裝修，是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)‘商改住’的關(guān)鍵環(huán)節(jié),?！蔽沂杏嘘P(guān)工作人員介紹，“商改住”項(xiàng)目從立項(xiàng)到后期監(jiān)管,，涉及多個(gè)行政部門(mén)審查審批環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按商業(yè)辦公用途立項(xiàng),、供地,、方案審批、規(guī)劃驗(yàn)收后,，一般會(huì)選取監(jiān)管力度較為薄弱的裝修環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)“商改住”,。

　　根據(jù)《方案》，我市將完善建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查標(biāo)準(zhǔn),，加強(qiáng)建設(shè)工程施工階段的監(jiān)管,，規(guī)范房地產(chǎn)銷售管理，完善裝修環(huán)節(jié)監(jiān)管,。

　　銷售管理方面,，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立公示牌，向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途,、土地使用年限,、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi),、水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及配套建設(shè)指標(biāo),。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售代理公司發(fā)布的銷售廣告、宣傳活動(dòng),、樣板房的檢查力度,，在購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確項(xiàng)目的商業(yè)辦公屬性，告知購(gòu)房人嚴(yán)格按規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途,，對(duì)虛假宣傳的依法予以查處,。

　　裝修監(jiān)管方面，建立健全既有建筑裝修管理制度,，加強(qiáng)對(duì)裝修各方責(zé)任主體監(jiān)管,，從嚴(yán)查處開(kāi)發(fā)企業(yè)、裝修公司,、業(yè)主等主體的違法違規(guī)行為,。發(fā)現(xiàn)商業(yè)辦公用房擅自加層、增加面積或者改變使用用途,、平面布局等涉嫌違反規(guī)劃行為的,，移交屬地“兩違辦”查處；發(fā)現(xiàn)危及建筑結(jié)構(gòu)安全和消防安全的,，分別移交屬地住建,、消防部門(mén)查處。

　　《方案》強(qiáng)調(diào),，商辦用房應(yīng)按照規(guī)劃許可載明的內(nèi)容辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記,，凡發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)、面積,、布局與規(guī)劃許可內(nèi)容不一致的,，不予辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)新增“商改住”行為,，依法對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商或業(yè)主（改建人）予以嚴(yán)厲懲處,，并計(jì)入征信，情節(jié)嚴(yán)重的限制或禁止參與土地交易市場(chǎng),。

　　規(guī)劃：

　　加大保障性住房用地供給把控商辦用房供給量

　　商住混合用地,，是東莞十多年前遺留下的商業(yè)習(xí)慣。制度設(shè)計(jì)的初衷,，是在比較大的商住小區(qū),，規(guī)劃商業(yè)用地，用作小區(qū)生活配套,，建設(shè)大型商超等等,。位于莞城的東湖花園、位于東城的世紀(jì)廣場(chǎng),，就是采取此類設(shè)計(jì),。

　　傳統(tǒng)的商住混合用地涇渭分明，低層為商超,，中高層為住宅,。上述工作人員表示,，10多年前實(shí)體商超“吃香”，商住混合用地大型商超的價(jià)值,，絕對(duì)不低于住宅,。但近年來(lái)實(shí)體商超不景氣，用于建設(shè)公寓反而銷售得更快,。因此,，目前的商住混合用地，往往是一棟高層商業(yè)辦公樓（公寓）配套幾棟住宅樓,。

　　事實(shí)上,，商務(wù)辦公類項(xiàng)目違規(guī)進(jìn)行變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑進(jìn)行出售的行為在各大城市常有出現(xiàn),，即便是一線城市,，曾經(jīng)一度在市場(chǎng)交易中占據(jù)一定比例。

　　2017年左右,，以北京,、上海為主的一線城市出臺(tái)嚴(yán)厲政策打擊非法商改住，諸如北京規(guī)定新建商辦類項(xiàng)目最小分割單位不能少于500平方米,；不能出售給個(gè)人,，只能是企事業(yè)單位、社會(huì)組織,。2019年,，佛山規(guī)定，商務(wù)辦公類建筑每一分割單元的套內(nèi)面積不得小于200平方米（首層除外）,。

　　對(duì)于東莞而言,，目前市場(chǎng)上商業(yè),、商務(wù)辦公類產(chǎn)品庫(kù)存高企,，政策收緊無(wú)疑將增加項(xiàng)目的去化難度。

　　我市有關(guān)工作人員表示,，我市將加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施時(shí)序管理,，實(shí)行商業(yè)辦公用房去化周期與規(guī)劃調(diào)整、項(xiàng)目審批相掛鉤的管控方式,，針對(duì)去化周期過(guò)長(zhǎng)的鎮(zhèn)街,，暫不予以批準(zhǔn)商業(yè)辦公用地，減少商辦類土地供應(yīng),。

　　據(jù)了解,，《方案》的出臺(tái)，旨在進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)金融用地,、商住混合用地上的商業(yè)辦公用房等非住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理,，有著更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮,。

　　根據(jù)《方案》，我市堅(jiān)持應(yīng)居則居,、應(yīng)商則商,，從源頭上加強(qiáng)全市商業(yè)辦公用房的規(guī)劃布局、總量供給和開(kāi)發(fā)時(shí)序管理,，從源頭上把控商業(yè)辦公用房的合理供給量,。結(jié)合市場(chǎng)需求和庫(kù)存情況，引導(dǎo)“三舊”改造項(xiàng)目,、軌道站點(diǎn)TOD地區(qū)及其他不適宜規(guī)劃為商業(yè)金融業(yè)用地,、商住混合用地的，調(diào)整為剛需型商品房,、保障性住房,、公共設(shè)施等用地。優(yōu)化土地用途管制,，設(shè)立配套型住宅用地,，加大我市保障性住房用地的供給，滿足新市民,、青年人的住房需求,。