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東莞,，為了更好的城市中心 2024-04-29 17:52:41

　　當下，大灣區(qū)城市競合爭流愈發(fā)激烈,，處于廣深兩座超一線城市之間的東莞,，如何才能更好、更強,？

　　五年前,，中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設總指揮部和現(xiàn)場指揮部高規(guī)格成立，由市長任總指揮部總指揮長,、常務副市長任常務副總指揮長,、分管副市長任現(xiàn)場指揮部指揮長。

　　中心城區(qū)建設的五年,，架起了橫跨東莞大道的第一條慢行橋——“網(wǎng)紅”2號橋，“種”下了越來越多的城中休閑綠地——黃旗南麓香遇走廊,、東莞中心公園,，持續(xù)創(chuàng)造著更優(yōu)質(zhì)的濱水生態(tài)體驗——三江六岸濱水岸線，培育著全市單位面積企業(yè)稅收承諾最高的價值高地——國際商務區(qū),，以及更多提升城市能級的項目……

▲三江六岸濱水岸線示范段一期工程

　　最近,，東莞首座萬象城順利“沖出地面”，開始地上主體結(jié)構(gòu)施工,；五一期間,，市民服務中心三期也將開啟試營業(yè)。今年上半年,，鳒魚洲跨厚街水道慢行橋?qū)⒔ǔ赏队?，黃旗南麓慢行系統(tǒng)的三座跨街天橋也將展開動工,。

▲即將試營業(yè)的市民服務中心三期

　　作為東莞城市建設發(fā)展的主戰(zhàn)場，中心城區(qū)扛起集聚優(yōu)勢資源,、提振商貿(mào)經(jīng)濟,、提升建設品質(zhì)、優(yōu)化宜居環(huán)境的使命“大旗”,。與其他超大特大城市面對的“疏解”訴求不同,，對常年以低密度模式進行城市開發(fā)的東莞來說，“強心”——意味著城市發(fā)展邏輯的深刻改變,。

　　城市化的“下半場”已經(jīng)來臨,，對東莞來說，新的城市思維,，在于“強大內(nèi)核”,，在于——“心”。

　　——編者按

　　在深圳工作了9年的鄭曙輝,，第一次坐車經(jīng)過東莞大道兩側(cè)時,，也露出了些許驚訝的神情。他說,，這和他印象中的東莞差別很大,。

　　2021年12月，他隨著畢馬威一起進入東莞,，擔任這家“四大”會計師事務所之一的東莞分公司首席合伙人,。

　　畢馬威入莞不到一年，2022年7月,，國際房地產(chǎn)咨詢五大行之一的戴德梁行,，也設立了東莞分公司。東莞——成為這家國際服務業(yè)巨頭在廣東省內(nèi)除廣州,、深圳外設立分公司的唯一城市,。

　　國際巨頭為何青睞東莞？

　　這幾年,，一個重要答案指向了服務業(yè)和中心城區(qū),。

▲東莞大道旁，高樓林立,。

　　國際巨頭來了,，知名律所也來了

　　法律、會計,、咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)機構(gòu),，似乎和東莞這座制造業(yè)名城不搭邊，但事實并非如此。

　　在東莞當了16年律師的張允感受到了這種變化,。他說,，近三四年，進駐東莞的大牌律所數(shù)量遠超過去十多年,。

　　2016年至今,，盈科、德恒,、法制盛邦,、金鵬等外地知名律所紛紛進駐東莞，兼并了不少本地小律所,。而張允,，則加盟了深圳最大的本土律所華商，并在2020年擔任華商東莞分所的負責人,。

▲東莞市區(qū),，高密度的住宅與商業(yè)。

　　同樣來到東莞的,，還有原來只出現(xiàn)于國際化大都市的服務業(yè)巨頭——畢馬威,、戴德梁行。

　　畢馬威是國際四大會計師事務所之一,，戴德梁行是國際房地產(chǎn)咨詢五大行之一,。在戴德梁行東莞公司負責人張國華和畢馬威東莞分公司首席合伙人鄭曙輝的看法中，兩大國際巨頭來到東莞主要有以下兩個原因：

　　一是無論是在財務,、會計,、管理方面，還是房地產(chǎn)咨詢,、城市更新方面,，本地企業(yè)越來越渴求高質(zhì)量服務，這是過去東莞本土服務機構(gòu)滿足不了的,。其背景是,，東莞經(jīng)濟總量過萬億、人口數(shù)量過千萬,，產(chǎn)業(yè)和城市處在高速發(fā)展階段,，轉(zhuǎn)型升級需求突出。

　　二是業(yè)務量的增長,，讓本地企業(yè)對貼身、及時,、高效的服務要求越來越高,，兩家機構(gòu)都看好東莞本地市場的增長潛力。

▲車水馬龍的鴻福路

　　此前,，畢馬威和戴德梁行在廣州和深圳的服務團隊,，只能滿足東莞市級政府和大企業(yè)的需求,，只有建立本地化的服務團隊，才能快速響應本地需求,，并推動資源下沉,，開拓鎮(zhèn)街區(qū)域和中小企業(yè)的市場。

　　因此,，越來越多的大型服務機構(gòu)都在近年選擇進駐東莞,。用張允的話說，這是一種“雙向奔赴”,，他們需要拓展東莞市場,，東莞也需要他們，提供更加高端的服務,。

　　一般來說,，隨著經(jīng)濟規(guī)模和人口總量的上升，城市化率和服務業(yè)的比重也會提高,。東莞已經(jīng)邁入“雙萬俱樂部”,，城鎮(zhèn)化率超過90%，對服務業(yè)的需求進一步上升,。

　　按照另一家房地產(chǎn)“五大行”——第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄的說法,，這也是過去10年深圳走過的路徑——產(chǎn)業(yè)快速升級、制造端外溢,、第三產(chǎn)業(yè)占比提高,，這亦是未來東莞的發(fā)展趨勢。

　　東莞,，向城市中心去

　　無論是畢馬威,，還是戴德梁行，亦或華商律所,，在選址上都有一個共同特點——位于東莞中心城區(qū),，并且地處中央商務區(qū)。具體來說,，也就是西平至鴻福路一線的寫字樓,。

　　這是因為，金融,、法律,、會計、咨詢等現(xiàn)代服務業(yè),，需要通過與人高頻見面才能完成工作,，選址一般要考慮服務的便捷性及公司形象。

　　城市中心，則是一座城市最方便和人見面的地方,。

▲年輕人在東莞中心公園的咖啡店里辦公

　　制造業(yè)和服務業(yè)不同,，不需要通過和人見面就能完成生產(chǎn)。因此,，服務業(yè)需要為辦公場所付出更高的成本,，不能選址在成本低、位置偏的產(chǎn)業(yè)園區(qū),。以知識和信息為核心競爭力的服務業(yè),，和制造業(yè)相比，更注重空間集聚,，以便發(fā)揮規(guī)模效應,。

　　這也是樓宇經(jīng)濟和俗稱“CBD”的中央商務區(qū)得以存在的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。近年來,，東莞新增的絕大部分甲級寫字樓,，便位于中心城區(qū)。

▲南城總部基地內(nèi),，已建成浙商大廈,、環(huán)球財富大廈、寰宇匯金中心等數(shù)座寫字樓,。

　　這不同于東莞過去的發(fā)展路徑,。

　　過去，東莞依賴“村村點火,，戶戶冒煙”的鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展模式,，一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)、一鎮(zhèn)一中心,，產(chǎn)業(yè)和城市格局過于分散,，成為一座缺乏“向心力”的城市。

　　如今,，隨著服務業(yè)發(fā)展和城市能級的提升,，東莞對承載服務業(yè)發(fā)展的城市空間（比如寫字樓）的需求越來越大，這也直接催生了東莞市委市政府對中心城區(qū)建設的重視,。

▲位于東莞中心城區(qū)的東莞國際商務區(qū)等地塊,，建設前及現(xiàn)狀對比。

　　東莞“強心”的需求越來越突出,。

　　2019年,，東莞設立中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設總指揮部和現(xiàn)場指揮部，在去年公布的《東莞市國土空間總體規(guī)劃（2020—2035年）》（草案）中,，中心城區(qū)也被強調(diào)為東莞唯一的行政文化,、金融商貿(mào),、公共服務中心。

▲2023年開園的東莞中心公園一期,，地處中心城區(qū)核心位置。

　　這與深圳市在1996年成立中心區(qū)開發(fā)建設辦公室（簡稱“中心辦”）的做法如出一轍,。曾在深圳市中心辦工作的深圳市規(guī)劃和自然資源局原副總規(guī)劃師陳一新回憶,，深圳市在1980年就確定了中心區(qū)的選址范圍和基本格局，1992年,，福田中心區(qū)被定為深圳CBD,，“地位一下就上來了”。

　　當時,，深圳市中心辦是原深圳市規(guī)劃國土局下屬的副局級單位,，全面負責福田中心區(qū)的規(guī)劃設計、建筑設計的報建審批及工程規(guī)劃驗收等技術(shù)管理工作,。

　　根據(jù)陳一新的回憶,，中心辦成立后，進行了中心區(qū)城市設計與國際咨詢,。當時,，中心區(qū)的一大創(chuàng)新是所有建筑方案都必須經(jīng)過仿真驗證，“所以至今福田中心區(qū)的天際輪廓線還是比較漂亮的,?！?/p>

▲1998年，為驗證深圳市民中心方案可行性,，專家們用氫氣球懸空勾勒造型,。

　　如今，福田中心區(qū)已經(jīng)成為深圳的行政,、文化,、金融、商務和國際交往中心,，是深圳摩天大樓最密集和地均GDP最高的地方,，博物館、圖書館,、音樂廳,、少年宮、市民中心,，也成為深圳人生活休閑的重要場所,。

▲如今的深圳福田中心區(qū)

　　深圳中心區(qū)的建設經(jīng)驗，給東莞提供了參照,。2023年7月24日,，東莞《中心城區(qū)總體城市設計（含中心城區(qū)格局優(yōu)化）招標公告》和《“雙軸”概念性城市設計招標公告》也在廣東省政府采購網(wǎng)上發(fā)布,，前者將明確東莞中心城區(qū)的發(fā)展目標和形象特色定位，并提出重點片區(qū)管控及引導原則,，以及交通,、綠地、服務,、產(chǎn)業(yè),、居住等系統(tǒng)的優(yōu)化策略；后者則涉及城市更新,、綜合整治,、土地出讓和品質(zhì)提升等多種項目。

　　東莞,，似乎借鑒了深圳的建設和發(fā)展路徑,。

　　在經(jīng)濟環(huán)境復雜多變的背景下，中心城區(qū)所聚集的服務業(yè)不僅成為東莞經(jīng)濟的新增長點,，也可以提升制造業(yè)的附加值,，推動制造業(yè)從工業(yè)經(jīng)濟邁向創(chuàng)新經(jīng)濟。

　　中心城區(qū),，為制造業(yè)名城賦能

　　中心城區(qū)意味著為東莞賦能,、轉(zhuǎn)型、升級,。

　　張允講了這樣一個案例：一家地處松山湖從事手機檢測行業(yè)的企業(yè),，營收規(guī)模已達數(shù)億，位居該領(lǐng)域頭部,。這家公司希望借助上市獲得更多資金,，提升研發(fā)水平、實現(xiàn)產(chǎn)品升級,、擴大市場,。因此該公司與華商東莞分所洽談，希望由該律所作為該公司上市的法律顧問,，并指導公司的業(yè)務合規(guī),。

　　在張允看來，過去東莞本土律所規(guī)模太小,，僅幾個人甚至十幾個人的律所,，難以“吃”下公司上市這樣的業(yè)務。并且,，小律所也缺乏服務公司上市的經(jīng)驗,。外地的大律所雖然人數(shù)眾多，服務能力強,，但一家企業(yè)上市周期較長,，大多數(shù)時間他們只能遠程服務,，無法與企業(yè)進行日常化高頻溝通,，“因此大律所的本地機構(gòu)就更占優(yōu)勢,。”

▲南城總部基地內(nèi)的上班族

　　東莞企業(yè)有越來越多的上市需求,。

　　東莞被外界稱為“跑步”進入資本市場,，境內(nèi)外上市公司已達81家，數(shù)量在近五年翻了一倍,。因此，金融,、法律,、會計、咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)機構(gòu),，不僅可以為其賦能,，也可以借機擴大自身業(yè)務，實現(xiàn)雙贏,。

　　另一個例子是城市更新,。東莞土地開發(fā)強度逼近50%，產(chǎn)業(yè)用地資源緊張,，而東莞大量產(chǎn)業(yè)空間又是鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū),，相對散亂，因此城市更新和工業(yè)上樓就顯得迫在眉睫,。

▲采用“工業(yè)上樓”模式的松湖智谷產(chǎn)業(yè)園

　　對此,，張國華有著切身體會。他所在的戴德梁行進駐東莞前,，就已為東莞水鄉(xiāng)功能區(qū)制定了一份較為詳盡的工業(yè)上樓操作指南,，這份指南已成為不少規(guī)劃設計機構(gòu)的參考。目前,，戴德梁行已為東莞許多鎮(zhèn)村片區(qū)進行產(chǎn)業(yè)咨詢及規(guī)劃,，將城市更新、工業(yè)上樓與產(chǎn)業(yè)招商結(jié)合起來,。

　　鄭曙輝也提到,，東莞有大量企業(yè)迫切需要提升自身在財務、稅務方面的管理水平,，這是畢馬威所擅長的領(lǐng)域,。

▲東莞中心城區(qū)周邊，分布了越來越多產(chǎn)業(yè)園,。

　　以某家物業(yè)公司為例,，其管理模式較為傳統(tǒng),，一直處于虧損狀態(tài)。畢馬威介入后,，發(fā)現(xiàn)這家公司內(nèi)部控制不嚴,，效率也低，于是幫助公司提升管理水平,，實現(xiàn)盈利,。

　　企業(yè)管理效率的提升，當下顯得尤為重要,。過去的2023年,，東莞經(jīng)濟前穩(wěn)、中低,、后升,，制造業(yè)仍處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵節(jié)點。

　　東莞處在工業(yè)化中后期,，傳統(tǒng)制造業(yè)依托低廉的土地,、勞動力價格，形成的低成本,、低利潤發(fā)展模式已不再適應當今環(huán)境,。發(fā)達國家的經(jīng)驗顯示，制造業(yè)發(fā)展到一定程度后,，要靠服務業(yè)支撐,，才能提升企業(yè)的產(chǎn)品附加值和市場競爭力。

　　建設中心城區(qū)的重要性,，在這樣的背景下得以凸顯,。

　　留住人才，留住他們的家里人

　　土生土長的東莞人何嘉偉發(fā)現(xiàn),，近年來,，東莞迎來了一輪商業(yè)領(lǐng)域的大爆發(fā)，過去廣深港才有的品牌,，如今在東莞也越來越多,。

　　數(shù)據(jù)顯示，近3年進駐東莞的品牌首店數(shù)量呈幾何倍數(shù)增長,，2022年東莞開設首店148家,，這個數(shù)字在2021年是54家，在2020年是28家,。

　　這與東莞中心城區(qū)寫字樓和綜合體數(shù)量增多,、層次提升密不可分。

▲東莞中心城區(qū)里熱鬧的商場

　　一個現(xiàn)象是,，2021年,，東莞85%的商業(yè)首店開設在中心城區(qū),，其中74%的首店集中在鴻福路商圈。這是因為,，中心城區(qū)集中了東莞最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源,，擁有海德匯一城、民盈國貿(mào)城,、嘉宏摩瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)綜合體,，為首店提供了足量和優(yōu)質(zhì)的商業(yè)空間。中心城區(qū)也是東莞寫字樓最多的地方,，首店開在這里,，能吸引更多的人消費。

　　和制造業(yè)不同,，金融,、法律、會計,、咨詢等生產(chǎn)性服務業(yè)是輕資產(chǎn)行業(yè)，核心競爭力是人才,。這些人才高度集中在某個區(qū)域,，又有大量與人見面的需求，因此帶來眾多消費,、娛樂活動,。

▲上：建在城市中心的籃球場

下：下班后的年輕人在街頭娛樂

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提升，人們對高質(zhì)量和多樣性的服務要求越來越高,，直接催生了生活性服務業(yè)的發(fā)展,。

　　不僅如此，何嘉偉還發(fā)現(xiàn),，當中心城區(qū)的商業(yè)變得高端后,，周邊鎮(zhèn)區(qū)的居民也更愛去中心城區(qū)消費了。

　　在他的觀察中,，以往東莞的商業(yè)過于分散,，每個鎮(zhèn)區(qū)都有各自的代表性商業(yè)中心，彼時中心城區(qū)的商業(yè)質(zhì)量并沒有優(yōu)勢,，所以大家并不需要特意去中心城區(qū)消費?，F(xiàn)在很多品牌只有中心城區(qū)有，拉開了與鎮(zhèn)區(qū)的差距,，這也讓大家更愿意去中心城區(qū)消費,。

　　從經(jīng)濟學上講，這是集聚帶來的規(guī)模效應提升了服務水平,。鎮(zhèn)區(qū)時代的城市低密度生長,，服務水平普遍偏低,。而中心城區(qū)擁有更高的人口密度，也更容易吸引新增的服務業(yè),，有利于提升服務水平,。

▲上：在城市中心的綠地，常有咖啡節(jié),、露營節(jié)等活動,；

下：大量市民前往東莞中心公園

　　對公共服務而言，也是如此,。

　　過去,，東莞有“重經(jīng)濟輕文化”的慣性思維，高品質(zhì)的文體設施相對匱乏,，不少文體設施修建于上世紀90年代,，這對于企業(yè)和人才的吸引力遠遠不夠。另外,，公共服務資源過于分散,，限制了公共服務水平提升。

　　這一問題的解決路徑,，正是中心化,。

　　原東莞市自然資源局黨組副書記、中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設現(xiàn)場指揮部副指揮長黃宇東表示,，中心城區(qū)建設指揮部過去五年的工作,，更多是補短板，完善公共服務,，提升城市空間品質(zhì),，增加市民獲得感。

　　位于南城廣發(fā)片區(qū)的口袋公園,，成為附近居民遛娃,、休閑的好去處。（攝影：翟嘉欣）

　　“類似市民服務中心一二期,、廣發(fā)片區(qū)城市品質(zhì)提升工程這樣的十幾個項目,，找到了中心城區(qū)的建設方向，讓中心城區(qū)有了品牌效應,，公共服務的規(guī)模效應得以發(fā)揮,。”黃宇東說,。

　　根據(jù)規(guī)劃,，東莞市博物館新館、東莞名人文化中心（東莞名人館）等文體設施，都計劃在中心城區(qū)建設,。

　　很難想象,，這些設施如果分散在城市各處，如何才能被高效利用,。僅以交通為例,，便能成為一個重要制約因素。而中心城區(qū)公共交通相對發(fā)達,，人口密度高,，這些設施能盡量被更多的市民使用。

　　現(xiàn)代城市競爭力是一個綜合體現(xiàn),，是在社會整合,、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、價值觀念,、文化傳統(tǒng),、制度政策等多個因素與多重力量綜合作用下創(chuàng)造和維持的。

　　——《東莞規(guī)劃（總第31期）》

　　不斷增加的咖啡店,、人氣餐廳,、Livehouse、文化場館,，帶來了多元化,、高品質(zhì)的城市生活，成為城市競爭力的一部分,，企業(yè)吸引人才的成本自然就降低了,。

▲市民在街頭休閑,、看現(xiàn)場音樂表演

　　有人用了一個通俗的說法——企業(yè)跟著人才走,，要想引進和留住企業(yè)，必須留住人才和他們的家里人,。

　　這也是東莞如今的引才之道：深度城市化——即讓原有城市空間容納更多高品質(zhì)內(nèi)容,，在產(chǎn)業(yè)、城市設計,、建筑,、交通、公共服務等多方面發(fā)力,。

　　每座城市都有它的中心,，每一個優(yōu)秀的、令人難忘的城市中心,，都是獨一無二的價值寶地,。

　　如果說，過去，我們只求“心”在,，那么如今,，我們更求“心”美、“心”強,。只有城市形象更鮮亮了,，才能創(chuàng)造更多別人了解你的機會，否則老早就拒絕你了,。