謝崗鎮(zhèn)住房征收安置補償辦法

第一章? 總則

第一條 ?為加快推進我鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)建設(shè),，加速推進舊村改造和促進產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，改善人民群眾的生活環(huán)境,，參照《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目征地拆遷補償標準規(guī)定》,、《廣東粵海裝備技術(shù)產(chǎn)業(yè)園土地統(tǒng)籌總體工作方案》、《謝崗鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)建設(shè)土地統(tǒng)籌補償標準指引》等規(guī)定,，結(jié)合我鎮(zhèn)的實際情況制定本辦法,，經(jīng)謝崗鎮(zhèn)人民政府審定同意公布執(zhí)行。

第二條 ?本辦法適用于謝崗鎮(zhèn)范圍內(nèi)因新城鎮(zhèn)建設(shè),、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而實施的住房改造或遷建,，并對所涉及的商品房、宅基地和地上物進行的補償或安置。

第三條 ?本辦法所稱的拆遷人是指東莞市謝崗鎮(zhèn)人民政府,。拆遷人委派其下屬機構(gòu)謝崗鎮(zhèn)征收拆遷管理辦公室或相關(guān)單位作為實施單位,，負責征地拆遷補償安置等具體工作。

第四條 ?本辦法所稱的被拆遷人是指被征收的商品房,、土地及其地上物的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的合法擁有單位或個人,，即所有權(quán)人；地上物是指商品房內(nèi)或宅基地和配套宅基地范圍內(nèi)的地上構(gòu)筑物,、附屬房屋,、院落附屬物、附著物,、室內(nèi)裝修物和水井等,。

第五條 ?征收范圍被確定后，被拆遷人不得在征收范圍內(nèi)實施新建,、擴建,、改建房屋或改變房屋用途等導致房屋及地上物質(zhì)量提升和數(shù)量增加的行為。被拆遷人違反本辦法及有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定而臨時增加的房屋及地上物的質(zhì)量和數(shù)量拆遷人對其不予補償,。

第六條 ?征收房屋補償方式按照市鎮(zhèn)相關(guān)補償規(guī)定和指引執(zhí)行,。宅基地補償則分為貨幣補償方式和置換安置房方式，由被拆遷人自行選擇,；商品房則按照置換安置房方式進行,。

第七條 ?被拆遷人的商品房或宅基地和地上物等的現(xiàn)狀和數(shù)量按拆遷人現(xiàn)場核實和實際測量為準。土地及房屋權(quán)屬界線的認定以被拆遷人所提供合法權(quán)屬證件或其它被認為有效的文件依據(jù)所確定的界線為準（含：房產(chǎn)證,、土地證,、買地合同或買地票據(jù)等），如果被拆遷人無法提供上述證件或文件依據(jù),，則該土地和地上物的補償歸當?shù)卮寮w所有,。

（一）牛欄、豬舍,、窩棚等建筑物所占用的土地,，房屋外圍墻內(nèi)的門前屋后用地等，被拆遷人未依法辦理相關(guān)用地手續(xù)但依據(jù)村規(guī)民約已經(jīng)使用的土地不納入宅基地補償范圍,。對上述地塊的補償,，根據(jù)《廣東粵海裝備技術(shù)產(chǎn)業(yè)園土地統(tǒng)籌總體工作方案》的規(guī)定，按照已建未批用地的補償標準300元/㎡進行補償,。

（二）被拆遷人在2013年12月31日前,，未依法辦理相關(guān)用地手續(xù)但依據(jù)村規(guī)民約已經(jīng)建成住房的土地，按照住房占地面積補償1400元/㎡,，不得按照宅基地置換安置房方式進行補償,；房屋外圍墻內(nèi)的門前屋后用地,，按照已建未批用地的補償標準300元/㎡進行補償。

（三）辦公室,、宿舍,、廠房、農(nóng)耕房等經(jīng)營性用房占地或協(xié)議,、合同等闡述用途的用地按照第一條有關(guān)規(guī)定進行補償,。

第八條 ?對于違章和違法建筑，由相關(guān)部門依法處理并且不作補償,。因清理違章違法建筑所產(chǎn)生的費用由違章,、違法方支付，拒絕支付的,，由當?shù)卮逦瘯聪嚓P(guān)制度或鄉(xiāng)規(guī)民約規(guī)定實施追繳,。

第九條 ?為保證征收工作順利完成，被拆遷人應積極配合,，按期搬遷,。采用無理取鬧、阻撓,、干擾等方式影響征收人員正常工作的,，依照相關(guān)法律規(guī)定予以懲處。

第十條 ?被拆遷人住房被征收后選擇宅基地置換安置房方式補償?shù)?，安置房置換按規(guī)定采用集中上樓安置方式。拆遷安置區(qū)選址確定后,，由鎮(zhèn)政府相關(guān)部門組織落實規(guī)劃,、建設(shè)等工作；被拆遷人所屬村組織與規(guī)劃建設(shè)主管部門可對公布的安置區(qū)規(guī)劃,、建設(shè)工作進行監(jiān)督管理,。

第二章? 征收補償與安置

（一）宅基地征收

第十一條 ?拆遷人對宅基地被征收的被拆遷人給予的補償包括：宅基地價值和地上物價值；因拆遷房屋而造成的搬遷安置費補償?shù)取?span lang="EN-US">

第十二條 ?村集體公共建筑以貨幣方式補償,，村集體土地補償以本辦法第一條所述有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第十三條 ?被拆遷人的地上物等按上述“第一條”有關(guān)補償標準給予貨幣補償。

第十四條 ?被拆遷人選擇宅基地貨幣補償?shù)模?/span>依據(jù)《東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目征地拆遷補償標準規(guī)定》按1400元/㎡標準進行補償,，有土地使用證的另外補償60元/㎡辦證費,。辦理補償時，被拆遷人把土地證原件交給指定部門進行登記并簽訂補償協(xié)議,，拆遷人在被拆遷人同意注銷土地證后向被拆遷人發(fā)放補償款,。

第十五條 ?在被拆遷人簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》，并驗收核實已經(jīng)搬遷完畢之后,，拆遷人向被拆遷人一次性補償搬遷補助費（含搬遷費和臨時安置費等）,。

??? 補償搬遷補助費以戶為單位發(fā)放,，“戶”的認定為2014年12月31日前（含）簽發(fā)的戶口本登記簿為準，每本戶口簿為一戶,。搬遷補助費每戶補償20000元,。戶口簿認定的同一戶人家在本鎮(zhèn)范圍內(nèi)有不止一處房產(chǎn)被搬遷的，搬遷補助費仍按一戶補助一次,。

第十六條 ?安置房建設(shè)期為3年,，由建設(shè)起始期起至安置房竣工驗收日止。行政村的90%（含）被拆遷人簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》之日定為建設(shè)期起始日,。具體的建設(shè)期起始日由拆遷人和被拆遷人雙方共同確認,。

安置房在3年建設(shè)期內(nèi)尚未建成交付給被拆遷人使用的，建設(shè)期滿后由拆遷人按照800元/戶/月租金標準給予已簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》的被拆遷人補助,，直至安置房建成交付使用為止,。補助期以拆遷人和被拆遷人雙方共同確認建設(shè)期起始日計算，滿3年建設(shè)期后的第一個月起算,；在確認的建設(shè)期起始日起,，仍未簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》的被拆遷人，其補助期將從該被拆遷人實際簽約日起始計算,。（戶的定義與第十五條相同）,。

第十七條 ?被拆遷人選擇以宅基地置換安置房的，總置換比為1：2,，即每單位面積的宅基地可置換2倍單位的安置房面積,。按下面辦法實施：

（一）安置房是多層公寓型樓房，戶型面積分別有40㎡,、60㎡,、80㎡、100㎡,、120㎡左右的住宅單元,。（本辦法提及的住宅單元面積均為實用面積，不含公攤面積,。）

（二）房屋置換分配方法原則上實行自主選房型和抽簽定層位的辦法,；被拆遷人只能選擇小于或等于本戶應安置面積的安置房房型，可選擇一套或多于一套安置房,，但所選安置房的總面積不能大于本戶應安置面積的20平方米,。

（三）被拆遷人所選安置房面積大于應置換面積的，則超出應置換面積部分按照3000元/㎡由被拆遷人給予拆遷人補償,；如果被拆遷人所選安置房面積小于應置換面積的,，則應安置面積與實際所選安置房面積的差額面積按照3000元/㎡由拆遷人給予被拆遷人補償。

（四）被拆遷人在簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》時,，拆遷人向被拆遷人發(fā)放《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》履約保證金,，處理方式為：

1,、宅基地按照每平方米3000元人民幣向被拆遷人支付履約保證金；

2,、在安置房交付使用前拆遷人不向被拆遷人計收履約保證金利息,；

3、在設(shè)計房型公告20天內(nèi),，被拆遷人需在公告期內(nèi)向拆遷人申報計劃選取房型,，如在公告期內(nèi)被拆遷人不前來申報計劃選取房型，則其房型由拆遷人進行處置,；

4,、在抽簽選取安置房前20天內(nèi)，被拆遷人需退回履約保證金給拆遷人,，如不足額退回即可視被拆遷人違約,，需相應扣減安置房補償面積；拆遷人享有對被扣減部分安置房面積的全部處置權(quán),；

5,、在選房抽簽公告后，被拆遷人憑退款憑證和確認抽簽面積進行登記抽簽,；公告截止日止,，如被拆遷人仍不登記抽簽選擇安置房，則視被拆遷人放棄安置房補償權(quán)利,，除此前已經(jīng)向被拆遷人支付的履約保證金外,，拆遷人不再另外補償。

（五）被拆遷人置換安置房屋后由謝崗鎮(zhèn)人民政府有關(guān)部門向被拆遷人出具證明文件作為權(quán)屬憑證,。

第十八條? 安置區(qū)的住戶有義務(wù)按照規(guī)定繳交住房維修基金和小區(qū)的物業(yè)管理費,。住房維修基金按照市政府有關(guān)規(guī)定進行繳交。在安置小區(qū)收樓后的前5年,，被拆遷人按照置換實際所得安置房面積1.0元/月/㎡的單價繳交安置小區(qū)物業(yè)管理費。安置小區(qū)物業(yè)管理方收到的小區(qū)物業(yè)管理費不足以支付小區(qū)管理實際支出的,，不足部分由安置小區(qū)住戶的原村委會補助解決,。5年之后的物業(yè)管理費單價由安置區(qū)成立的業(yè)主管理委員會（或原村委會）根據(jù)屆時的實際情況確定。

（二）商品房征收

第十九條? 拆遷人對商品房被征收的被拆遷人給予的補償包括：房屋價值,、室內(nèi)裝修,、附著物、辦證費用和因拆遷房屋而造成的搬遷安置費補償?shù)取?span lang="EN-US">

第二十條? 集體公共建筑以貨幣方式給予補償,，補償方式以本辦法第一條所述有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

??? 第二十一條? 被拆遷人的室內(nèi)裝修、附著物等按上述“第一條”有關(guān)補償標準給予貨幣補償,。

??? 第二十二條? 被拆遷人的房產(chǎn)證辦證費補償按照180元/㎡進行補償（含房產(chǎn)交易稅及相關(guān)費用）,。辦理補償時,，被拆遷人把房產(chǎn)證原件交給指定部門進行登記并簽訂補償協(xié)議，拆遷人在被拆遷人同意注銷房產(chǎn)證后向被拆遷人發(fā)放補償款,。

??? 第二十三條? 在被拆遷人簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》,，并驗收核實已經(jīng)搬遷完畢之后，拆遷人向被拆遷人一次性補償搬遷補助費（含搬遷費和臨時安置費等）,。

??? 補償搬遷補助費以戶為單位發(fā)放,，每戶補償20000元。戶口簿認定的同一戶人家在本鎮(zhèn)范圍內(nèi)有不止一處房產(chǎn)被搬遷的,，搬遷補助費仍按一戶補助一次,。

??? 第二十四條? 安置房建設(shè)期為3年，由建設(shè)起始期起至安置房竣工驗收日止,。被公告拆遷樓宇的90%（含）被拆遷人簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》之日定為建設(shè)期起始日,。具體的建設(shè)期起始日由拆遷人和被拆遷人雙方共同確認。

當被拆遷人簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》并按照協(xié)議搬遷后的當月開始至建設(shè)期滿,，80至90平方米（不含90平方米）的商品房被拆遷人每月可獲得1300元的租房補貼,，90平方米（含）以上的商品房被拆遷人每月可獲得1500元的租房補貼，建設(shè)期過后仍未按照協(xié)議交付安置房的,，則從建設(shè)期到期后的第一個月開始鎮(zhèn)政府向每戶再增加1000元的租房補貼,，直至交付安置房為止。

在確認的建設(shè)期起始日起,，仍未簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》的被拆遷人,，其補助期將從該被拆遷人實際簽約日起始計算。

??? 第二十五條? 被拆遷人的安置房置換按照被拆遷房屋的套內(nèi)面積以1：1的比例置換安置房套內(nèi)面積,，即每單位面積的原有房屋套內(nèi)面積可對等置換同等面積安置房,。按下面辦法實施：

（一）安置房是多層公寓型樓房，戶型面積分別有80㎡,、100㎡,、120㎡左右的住宅單元。（商品房征收提及的住宅單元面積均為套內(nèi)面積,，不含公攤面積,。）

（二）房屋置換分配方法原則上實行自主選房型和抽簽定層位的辦法；被拆遷人只能選擇小于或等于本戶應安置面積的安置房房型,，可選擇一套或多于一套安置房,，但所選安置房的總面積不能大于本戶應安置面積的20平方米。

（三）被拆遷人所選安置房面積大于應置換面積的,，則超出應置換面積部分按照3000元/㎡由被拆遷人給予拆遷人補償,；如果被拆遷人所選安置房面積小于應置換面積的，則應安置面積與實際所選安置房面積的差額面積按照3000元/㎡由拆遷人給予被拆遷人補償,。

（四）被拆遷人在簽訂《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》時,，拆遷人向被拆遷人發(fā)放《謝崗鎮(zhèn)住房征收補償協(xié)議》履約保證金,，處理方式為：

1、按照商品房套內(nèi)面積每平方米3000元人民幣向被拆遷人支付履約保證金,；

2,、在安置房交付使用前拆遷人不向被拆遷人計收履約保證金利息；

3,、在設(shè)計房型公告20天內(nèi),，被拆遷人需在公告期內(nèi)向拆遷人申報計劃選取房型，如在公告期內(nèi)被拆遷人不前來申報計劃選取房型,，則其房型由拆遷人進行處置,；

4、在抽簽選取安置房前20天內(nèi),，被拆遷人需退回履約保證金給拆遷人,，如不足額退回即可視被拆遷人違約，需相應扣減安置房補償面積,；拆遷人享有對被扣減部分安置房面積的全部處置權(quán),；

5、在選房抽簽公告后,，被拆遷人憑退款憑證和確認抽簽面積進行登記抽簽,；公告截止日止，如被拆遷人仍不登記抽簽選擇安置房,，則視被拆遷人放棄安置房補償權(quán)利,，除此前已經(jīng)向被拆遷人支付的履約保證金外，拆遷人不再另外補償,。

（五）被拆遷人置換安置房屋后由謝崗鎮(zhèn)人民政府有關(guān)部門向被拆遷人出具證明文件作為權(quán)屬憑證,；或依據(jù)政策提供辦理房產(chǎn)登記條件，協(xié)助辦理房產(chǎn)證,。

第二十六條? 安置區(qū)的住戶有義務(wù)按照規(guī)定繳交住房維修基金和小區(qū)的物業(yè)管理費,。住房維修基金按照市政府有關(guān)規(guī)定進行繳交。在安置小區(qū)收樓后的前5年,，被拆遷人按照置換實際所得安置房面積1.0元/月/㎡的單價繳交安置小區(qū)物業(yè)管理費,。安置小區(qū)物業(yè)管理方收到的小區(qū)物業(yè)管理費不足以支付小區(qū)管理實際支出的，不足部分由安置小區(qū)住戶的原村委會補助解決,。5年之后的物業(yè)管理費單價由安置區(qū)成立的業(yè)主管理委員會（或原村委會）根據(jù)屆時的實際情況確定。

（三） 相關(guān)事項

第二十七條? 業(yè)主管理委員會是本安置區(qū)物業(yè)管理費的管理機構(gòu),，負責本安置區(qū)物業(yè)管理,，接受鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府的督導管理。

第二十八條? 安置房為毛胚房,，樓宇外墻及公共設(shè)施等由鎮(zhèn)政府一次性配置,。安置區(qū)投入使用前的基礎(chǔ)設(shè)施及區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)施建設(shè)費用由鎮(zhèn)政府負責投資,，投入使用后安置小區(qū)的設(shè)施改善、管養(yǎng),、新增費用等在安置小區(qū)所收到物業(yè)管理費中列支,。

第二十九條? 安置房基本設(shè)施有:單元電子對講門鈴、入戶防盜不銹鋼門,、鋁合金窗,、水電入戶、電視電話網(wǎng)絡(luò)管線到戶,，與及配有公用電梯若干臺,。

第三十條? 安置小區(qū)所有住戶以公平、公正,、公開的方式選擇安置小區(qū)住宅的樓層坐向,。選擇方式采用搖珠或抽簽方式。選房活動由鎮(zhèn)政府和相關(guān)村委會組織實施,。

第三章? 獎勵措施

第三十一條? 被拆遷人在征收公告公布20天（含,，下同）內(nèi)簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議書》，并在10天時間內(nèi)完成搬遷,、交房,、交證等工作，經(jīng)驗收合格,，拆遷人給予被拆遷人人民幣10000元獎勵,。

第三十二條? 被拆遷人在征收公告公布30天內(nèi)簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議書》，并在10天時間內(nèi)完成搬遷,、交房,、交證等工作，經(jīng)驗收合格,，拆遷人給予被拆遷人人民幣5000元獎勵,。

被拆遷人在征收公告頒布30天后仍未完成簽訂協(xié)議的，不享受上述條款規(guī)定的獎勵,。

第四章? 地上物補償款兌付與拆除

第三十三條? 為確保被拆遷地上物補償真實無誤,，被拆遷人的地上物補償款由拆遷人核實（含公示）所有權(quán)后，由被拆遷人與拆遷人簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議書》,。

第三十四條? 被拆遷人在領(lǐng)取地上物補償款前,，由拆遷人現(xiàn)場工作人員對房屋等地上物處置工作進行驗收，并填寫驗收合格單進行確認驗收合格,。

第三十五條? 被拆遷人持本人有效身份證明文件,，并將驗收合格單（正本）及本人身份證明文件復印件等交予拆遷人后可到指定地址領(lǐng)取地上物補償款和政府獎勵（符合第二十三條、第二十四條規(guī)定的）。

第三十六條? 被征收的房屋或地上物統(tǒng)一由拆遷人組織拆除,；驗收合格的房屋或地上物拆除后,，如被拆遷人提出還有遺漏地上物未補償或要求再進行賠償，則責任在被拆遷人一方,，拆遷人對新提出的地上物不進行補償或賠償,。

第五章? 救濟辦法與強制措施

第三十七條? 被拆遷人在地上物被征收過程中如有不服、異議,、違約等行為可采取以下救濟方法：

1,、被拆遷人對拆遷人作出的房屋征收決定不服的，可以申請行政復議,，對行政復議不服的可以依法申請行政訴訟,。

2、《房屋征收補償安置協(xié)議書》簽訂后,，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的,，另一方當事人可申請法院強制執(zhí)行。

3,、拆遷人與被拆遷人在規(guī)定的征收期限內(nèi)未能達成補償協(xié)議,，或者被拆遷人地上物所有權(quán)不明確的，由拆遷人實施單位報請鎮(zhèn)人民政府按照相關(guān)規(guī)定和本補償辦法作出補償決定,，并在征收范圍內(nèi)公告,。實行補償決定后不再給予第二十三條的補助和獎勵。

第三十八條? 補償決定公告發(fā)布后,，被拆遷人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的或在法定期限內(nèi)不申請行政復議,、不提起行政訴訟的，由作出房屋征收決定的鎮(zhèn)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行,。

第六章? 其他

??? 第三十九條? 自征收決定發(fā)布日起,，由被拆遷人自行解除其被拆遷房屋及地上物等與第三方的租賃、抵押,、債權(quán)債務(wù)等關(guān)系,。拆遷人不承擔被拆遷人因房屋和土地租賃、抵押及產(chǎn)權(quán)糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟和法律責任,，若因此造成拆遷人損失的,，則責任全部由被拆遷人承擔。

第四十條? 本辦法未盡事宜按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第四十一條? 本辦法自2015年10月1日起實施,。

第四十二條? 本辦法由謝崗鎮(zhèn)人民政府負責解釋。

?（發(fā)布日期2015年9月16日）

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