東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《東莞市

“三舊”改造補償安置成本核算

暫行指引》的通知

東府辦〔2023〕5號

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）,，市府直屬各單位：

　　現(xiàn)將《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》印發(fā)給你們,，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

東莞市人民政府辦公室

2023年3月29日    

東莞市“三舊”改造補償安置成本核算

暫行指引

第一章 總則

　　第一條 為進(jìn)一步深化創(chuàng)新改革,，明確“三舊”改造（城市更新）區(qū)片容積率和區(qū)片地價計收補償安置成本,，打造“三舊”改造（城市更新）陽光工程，激發(fā)“三舊”改造（城市更新）生機活力,，助力項目提速,、提質(zhì)、增效,，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）等規(guī)定,，結(jié)合本市實際，制定本指引,。

　　第二條 本指引遵循政府引導(dǎo),、市場參與、尊重歷史,、公平清晰的理念與原則,，按照“基礎(chǔ)補償+增值共享”的思路，設(shè)定全市統(tǒng)一,、公開透明,、簡明易行,、科學(xué)合理的補償安置成本核算標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三條 本指引適用于全市“三舊”改造（城市更新）區(qū)片容積率和區(qū)片地價計收補償安置成本核算,，具體包括全市采用政府主導(dǎo)模式和公開招引實施主體模式實施的“三舊”改造（城市更新）項目,。本指引不適用于國有土地上房屋征收與補償，國有土地上房屋征收按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號）和《東莞市國有土地上房屋征收與補償辦法》（東府〔2022〕41號）執(zhí)行,。本指引是全市“三舊”改造（城市更新）補償安置指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）應(yīng)結(jié)合本指引和工作實際制定屬地具體補償安置標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四條 啟動“三舊”改造（城市更新）項目時應(yīng)當(dāng)明確項目補償安置時間界限,，原則上自各鎮(zhèn)街（園區(qū)）項目改造啟動公告發(fā)布之日起,，項目范圍內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)實施的新建、擴(kuò)建,、改建和改變用途等不當(dāng)行為增加的補償安置費用,、補償安置項目，均不納入補償安置成本核算范圍,。

　　第五條 由具備資質(zhì)的第三方測繪機構(gòu)對項目拆除范圍內(nèi)土地,、建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬類型、區(qū)位,、用途,、結(jié)構(gòu)、面積等情況開展測繪和權(quán)籍調(diào)查,，經(jīng)技術(shù)審查單位審查確認(rèn)后,，確定補償安置范圍,。

　　第六條 補償安置成本核算內(nèi)容主要包括：（一）土地補償,；（二）建筑物主體補償；（三）房屋裝飾裝修補償,；（四）構(gòu)筑物,、附屬物補償；（五）搬遷費補償,；（六）臨時安置費（非住宅類物業(yè)的物業(yè)置換包含臨時安置費）,；（七）停產(chǎn)停業(yè)損失；（八）獎勵等,。

第二章 非住宅類物業(yè)改造核算標(biāo)準(zhǔn)

　　第七條 非住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補償相結(jié)合模式,，改造用途可分為工業(yè)、商服和住宅,。

　　第八條 非住宅類物業(yè)改造為工業(yè)用途的,，土地和地上建筑物分別核算，土地按照本條規(guī)定采取物業(yè)置換,，置換物業(yè)性質(zhì)為可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房,。地上建筑物按照本條規(guī)定采取貨幣核算,。其他地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費,、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條規(guī)定采取貨幣核算,。具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)核算：

　　（一）物業(yè)置換比例

　　以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積為基數(shù),，規(guī)劃凈用地面積占拆除范圍面積不低于70%的,，結(jié)合置換物業(yè)建安成本，按照一定比例核定置換物業(yè)的建筑面積（詳見下表）,。規(guī)劃凈用地面積占拆除范圍面積低于70%的,，可按照一定比例適當(dāng)降低置換物業(yè)的建筑面積。

　?。ǘ┙ㄖ锖怂銟?biāo)準(zhǔn)

　　“三舊”改造（城市更新）項目的建筑物實際補償應(yīng)根據(jù)上述核算標(biāo)準(zhǔn),，結(jié)合建筑物年限、結(jié)構(gòu),、現(xiàn)狀等因素,，設(shè)定項目建筑折扣率。

　　第九條 非住宅類物業(yè)改造為商服,、住宅用途的,，土地和地上建筑物整體核算，按照本條規(guī)定采取物業(yè)置換,，其他地上構(gòu)筑物和附屬物,、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條采取貨幣核算。

　?。ㄒ唬τ趪谐鲎尩纳谭玫?，結(jié)合現(xiàn)狀建筑物的具體情況，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積,，置換不超過同等建筑面積的商業(yè)用房,。

　　（二）除國有出讓的商服用地外,，其余物業(yè)置換比例按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：國有出讓建設(shè)用地按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積置換1:0.4比例商品住宅,；集體建設(shè)用地按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的土地面積置換1:0.5比例商品住宅。

　　第十條 以不重復(fù)補償為原則,，構(gòu)筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)進(jìn)行評估,，經(jīng)評估督導(dǎo)后確定核算費用?；蛘呔C合考慮評估規(guī)范,、同類型安置案例等因素，明確各類構(gòu)筑物及附屬物核算費用,。

　　第十一條 生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施,、設(shè)備等由具備資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)進(jìn)行評估，經(jīng)評估督導(dǎo)后確定搬遷補助費用,。不能搬遷或者拆除后無法恢復(fù)使用的,，按照評估和評估督導(dǎo)后確定的重置成新價核算成本。

　　第十二條 有合法經(jīng)營手續(xù)的經(jīng)營性場所（含經(jīng)營性場地和房屋）,，且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的,，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型房屋市場租金進(jìn)行核算,，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個月計算,；或者根據(jù)稅務(wù)部門出具的納稅情況等證明，按照補償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實際月平均稅后利潤核算不超過6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失,。

　　第十三條 涉及集體土地流轉(zhuǎn),、以租代售、股權(quán)合作等歷史情況,，由集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合歷史協(xié)議約定和相關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決,，在整體補償安置中包干處理,。

第三章 住宅類物業(yè)改造核算標(biāo)準(zhǔn)

　　第十四條 住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補償相結(jié)合模式，符合置換條件的土地及地上住宅房屋采取物業(yè)置換,，不符合置換條件的土地和地上住宅房屋,、地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費、臨時安置費,、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣核算,。

　　第十五條 集體土地及地上住宅房屋采取整體核算，以權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的面積為基數(shù),，按照以下比例核定置換物業(yè)的建筑面積：

　?。ㄒ唬τ谌〉眉w土地使用證、不動產(chǎn)權(quán)證或其他有效權(quán)屬證明的私人住宅用地,，四層以下（含本數(shù)）已建房屋按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅,。項目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數(shù)）已建房屋按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅,。

　?。ǘ┪慈〉眉w土地使用證、不動產(chǎn)權(quán)證或其他有效權(quán)屬證明的私人住宅用地,，四層以下（含本數(shù)）不超過600平方米的已建房屋,，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的,，四層以下（含本數(shù)）不超過600平方米的已建房屋,，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

　?。ㄈ┥鲜鑫飿I(yè)置換比例為整體核算標(biāo)準(zhǔn),，各項目根據(jù)實際情況制定具體物業(yè)置換方案。經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的私人住宅用地,，地上已建房屋建筑面積小于私人住宅用地面積的,，置換物業(yè)建筑面積可按不超過私人住宅用地面積核定。經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的空宅基地,，置換物業(yè)建筑面積不超過具體物業(yè)置換方案確定的私人住宅用地首層置換比例的三分之二,。

　　（四）權(quán)益人有多宗住宅用地,，對未取得集體土地使用證,、不動產(chǎn)權(quán)證或其他有效權(quán)屬證明的私人住宅用地，按照各宗用地獨立計算并累加總置換面積,，權(quán)益人累計置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米,，或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分，只作貨幣補償,，不作物業(yè)置換,。

　　（五）經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的庭院地,，按照3000元/平方米進(jìn)行補償安置成本核算,。不符合物業(yè)置換的住宅房屋建筑面積,，按照主體結(jié)構(gòu)類型給予補償安置，核算標(biāo)準(zhǔn)為框架結(jié)構(gòu)3000元/平方米,，磚混結(jié)構(gòu)2500元/平方米,，夾層（層高≥2.2米）1500元/平方米，夾層（層高＜2.2米）1000元/平方米,。建筑物主體結(jié)構(gòu)類型不在上述核算標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的,，可委托具備資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)進(jìn)行評估，經(jīng)評估督導(dǎo)后確定核算費用,。

　?。┦讓訛樯虡I(yè)用途，有合法經(jīng)營手續(xù)且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的,，根據(jù)實際情況,，另對首層建筑面積按照不超過2000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償安置成本核算。

　　第十六條 對于國有劃撥私人住宅用地及地上住宅房屋,，參照取得集體土地使用證或不動產(chǎn)權(quán)證的集體性質(zhì)私人住宅用地及地上住宅房屋的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算,。對于國有出讓土地上住宅房屋，結(jié)合現(xiàn)狀建筑物的具體情況,，按照不超過原建筑面積置換同等性質(zhì)的物業(yè),。

　　第十七條 建筑物室內(nèi)裝修裝飾，住宅,、綜合樓,、商業(yè)鋪面裝修最高核算標(biāo)準(zhǔn)不超過1000元/平方米，具體核算費用由鎮(zhèn)街（園區(qū)）結(jié)合建筑物年限,、現(xiàn)狀等因素設(shè)定,，附屬及簡易建筑不作裝修補償。

　　第十八條 以不重復(fù)補償為原則,，構(gòu)筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)進(jìn)行評估,，經(jīng)評估督導(dǎo)后確定核算費用?；蛘呔C合考慮評估規(guī)范,、同類型安置案例等因素，明確各類構(gòu)筑物及附屬物核算費用,。

　　第十九條 集體土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數(shù)）的,，按照每棟2萬元核算搬遷費；建筑面積100平方米以上的,，按照每棟3萬元核算搬遷費,。國有土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數(shù)）的，按照每戶（棟）2萬元核算搬遷費,；建筑面積100平方米以上的，按照每戶（棟）3萬元核算搬遷費。鎮(zhèn)街（園區(qū)）也可根據(jù)同類型安置案例明確搬遷費核算標(biāo)準(zhǔn),。

　　第二十條 實行物業(yè)置換的房屋,，以所獲得的置換物業(yè)面積為基數(shù)，按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型房屋市場租金標(biāo)準(zhǔn)支付臨時安置費,。臨時安置費自原址房屋交付之日起,，發(fā)放至置換物業(yè)面積交付之日后3個月止。

　　第二十一條 實行物業(yè)置換的房屋,，權(quán)益人需置換車位的,，應(yīng)通過置換物業(yè)面積進(jìn)行車位置換，置換物業(yè)面積100平方米以下（含本數(shù)）的,，以10平方米商品住宅置換最多1個產(chǎn)權(quán)車位,。置換物業(yè)面積100平方米以上的，每100平方米以10平方米商品住宅置換最多1個產(chǎn)權(quán)車位,。

　　第二十二條 有合法經(jīng)營手續(xù)的經(jīng)營性場所（含經(jīng)營性場地和房屋）,，且相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的，以實際經(jīng)營部分的建筑面積為核算基數(shù),，停產(chǎn)停業(yè)損失按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型房屋市場租金進(jìn)行核算,，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個月計算；或者根據(jù)稅務(wù)部門出具的納稅情況等證明,，按照補償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實際月平均稅后利潤核算不超過6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失,。

　　第二十三條 權(quán)益人屬于低保戶，或者經(jīng)認(rèn)定存在其他特殊情形生活困難的,，根據(jù)實際情況給予合理保障,。

　　第二十四條 對于按照要求完成簽約、搬遷,、移交等程序的私人住宅用地權(quán)益人,，可給予以下獎勵：

　　（一）回購獎勵：私人住宅用地上已建房屋建筑層數(shù)超過三層（不含三層）的,，允許權(quán)益人以優(yōu)惠價格購買本項目范圍內(nèi)的辦公用房,，購買面積不得超過權(quán)益人私人住宅用地第四層建筑面積，且不大于150平方米,。

　?。ǘ┴泿弄剟睿航Y(jié)合具體時間節(jié)點設(shè)置差異化獎勵，整體獎勵核算成本不超過上述私人住宅類物業(yè)（不含舊村改造集體物業(yè)）補償安置成本核算費用總額3%,。涉及物業(yè)補償部分,，按照補償物業(yè)的區(qū)片樓面價與建安成本之和進(jìn)行成本核算。

　　第二十五條 涉及舊村莊改造的,，除權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的工業(yè)用地,、住宅用地及地上住宅房屋外,，屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的集體土地和地上建筑物，采取整體核算方式,，按照權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)的集體土地面積1:0.5比例和地上建筑物面積1:1比例兩者的平均值核定置換物業(yè)的建筑面積,，置換物業(yè)性質(zhì)為商業(yè)用房。其他地上構(gòu)筑物和附屬物,、搬遷費,、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條規(guī)定采取貨幣核算。

第四章 其他

　　第二十六條 不同用途物業(yè)之間確需轉(zhuǎn)換的,，以等價值為原則進(jìn)行轉(zhuǎn)換,。貨幣與置換物業(yè)間確需轉(zhuǎn)換的，綜合考慮開發(fā)成本,、開發(fā)周期,、轉(zhuǎn)換時間節(jié)點等因素進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

　　第二十七條 不可預(yù)見費按照成本核算費用總額5%計算,，主要用于在補償安置過程中實際發(fā)生但又未納入上述核算成本部分的費用,。涉及物業(yè)補償部分，按照補償物業(yè)的區(qū)片樓面價與建安成本之和進(jìn)行成本核算,。

　　第二十八條 各“三舊”改造（城市更新）項目對照上述核算標(biāo)準(zhǔn),，確定項目整體補償安置核算成本。涉及兩種及以上情形混合的,，先分類核算補償安置成本,，再將各分類補償安置成本相加計算總額，作為整體補償安置核算成本,。

　　涉及本指引未明確的其他情形的,，根據(jù)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，參照本指引確定核算標(biāo)準(zhǔn),。

　　第二十九條 除存量項目外,，其余項目均按照本指引核算區(qū)片容積率和區(qū)片地價計收補償安置成本。

第五章 附則

　　第三十條 本指引由東莞市自然資源局負(fù)責(zé)解釋,。

　　第三十一條 權(quán)益人：是指歷經(jīng)不動產(chǎn)權(quán)益核查和確認(rèn)程序,，確認(rèn)享有項目拆除范圍內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)益的自然人、法人或其他組織,。

　　集體建設(shè)用地補償安置：指集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)征為國有建設(shè)用地的補償安置,。

　　置換物業(yè)性質(zhì)：上述置換物業(yè)屬于市場化商品房概念范疇。

　　重置成新價：指用價值時點的建筑材料和建筑技術(shù),，按照價值時點的價格水平,，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的正常價格。

　　保障性商品住宅：指在“三舊”改造（城市更新）項目中配建,、由政府實施統(tǒng)一管理,、面向符合規(guī)定條件的對象供應(yīng),、限定使用和處分權(quán)利的保障性住房。保障性商品住宅在我市商品住房限售期內(nèi),，不得以任何形式轉(zhuǎn)讓,，限制轉(zhuǎn)讓時間屆滿后可以向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓,。

　　開發(fā)成本：綜合考慮地價,、建安成本等成本因素核算確定。

　　存量項目：根據(jù)《關(guān)于加快項目動工建設(shè)有序推進(jìn)“三舊”改造工作的通知》（東自然資〔2022〕377號）及相關(guān)補充通知或經(jīng)市政府同意明確的存量項目,。

　　日期指代：本指引所稱“日”,，除明確為“工作日”外，均指“自然日”,。

　　第三十二條 本指引自2023年5月1日起施行,，有效期至2026年4月30日。