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東莞市石碣鎮(zhèn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)

拆遷安置補償細則

為全面推進東莞市石碣鎮(zhèn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造高品質(zhì)空間，根據(jù)國家和省、市有關規(guī)定，參照東莞市人民政府辦公室關于《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》的通知（東府辦〔2023〕5號）制定東莞市石碣鎮(zhèn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)拆遷安置補償細則，具體如下：

一、適用范圍

東莞市石碣鎮(zhèn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)（具體范圍見附件），需要拆除或整備的用地及其地上建筑物、構筑物、附屬物等物業(yè)（含部分主體結構在現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的建筑物、構筑物）。原則上自本細則發(fā)布之日起，項目范圍內(nèi)未經(jīng)批準實施的新建、擴建、改建和改變用途等不當行為增加的補償安置費用、補償安置項目，均不納入補償安置核算范圍。

二、補償對象

以不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果上確認的相關權益人為補償權益人。

三、可補償被拆遷物業(yè)的面積、類型界定

以不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果上確認被拆遷物業(yè)的面積、用途及建筑類型為準。

四、非住宅類物業(yè)補償標準

非住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補償相結合模式。非住宅類物業(yè)改造為工業(yè)用途的，土地和地上建筑物分別核算，其中土地采取物業(yè)置換，置換物業(yè)性質(zhì)為可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房，地上建筑物按照本細則采取貨幣核算。其他地上構筑物和附屬物、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣核算。具體按照以下標準核算。

（一）物業(yè)置換比例

以權籍調(diào)查確認的工業(yè)用地土地面積為基數(shù)，屬于集體建設用地的，按用地面積1:0.65置換工業(yè)物業(yè)，屬于國有建設用地的，按用地面積1:0.6置換工業(yè)物業(yè)。置換工業(yè)物業(yè)性質(zhì)為可分割轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房。

（二）貨幣補償標準

1．建（構）筑物核算標準

建筑物實際補償參照《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》中建筑物核算標準（見下表），充分結合建筑物竣工時間、結構、等級、面積、層次、用途、裝修及現(xiàn)狀等因素確定折扣率，委托具備資質(zhì)的第三方評估機構對建筑物進行評估后確定補償費用。

2．構筑物及附屬物

以不重復補償為原則，構筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評估機構進行評估，經(jīng)評估督導后確定核算費用。或者綜合考慮評估規(guī)范、同類型安置案例等因素，明確各類構筑物及附屬物核算費用。

    3.搬遷補助費用

生產(chǎn)經(jīng)營設施、設備等由具備資質(zhì)的第三方評估機構進行評估，經(jīng)評估督導后確定搬遷補助費用。不能搬遷或者拆除后無法恢復使用的，按照評估和評估督導后確定的重置成新價核算。

4．停產(chǎn)停業(yè)損失

有合法經(jīng)營手續(xù)的經(jīng)營性場所（含經(jīng)營性場地和房屋），且相關生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的，以權籍調(diào)查確認的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型房屋市場租金進行核算，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個月計算；同類型房屋市場租金由具備資質(zhì)的第三方評估機構進行評估。

5．逾期交付物業(yè)租金補償

補償物業(yè)規(guī)劃建設周期為3年，自鎮(zhèn)政府與拆遷補償對象簽訂拆遷安置補償協(xié)議之日為計算起始日，竣工移交之日為計算終止日。如3年期限滿鎮(zhèn)政府仍未交付補償物業(yè)給拆遷補償對象，則向拆遷補償對象支付租金補償至竣工移交之日，租金補償按統(tǒng)籌土地面積的租金評估單價的標準計算。逾期交付物業(yè)租金補償每年申請一次。

五、住宅類物業(yè)拆遷補償標準

住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補償相結合模式，符合置換條件的土地及地上住宅房屋采取物業(yè)置換，不符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構筑物和附屬物、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣核算。

   （一）物業(yè)置換標準

1．對于取得集體土地使用證、不動產(chǎn)權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，四層以下（含本數(shù)）已建房屋按照權籍調(diào)查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數(shù)）已建房屋按照權籍調(diào)查確認的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

2．未取得集體土地使用證、不動產(chǎn)權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，四層以下（含本數(shù)）不超過600平方米的已建房屋，按照權籍調(diào)查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數(shù)）不超過600平方米的已建房屋，按照權籍調(diào)查確認的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

3．經(jīng)權籍調(diào)查確認的私人住宅用地，地上已建房屋建筑面積小于私人住宅用地面積的，置換物業(yè)建筑面積可按不超過私人住宅用地面積核定。

4．經(jīng)權籍調(diào)查確認的空宅基地，置換物業(yè)建筑面積不超過具體物業(yè)置換方案確定的私人住宅用地首層置換比例的三分之二。

5．權益人有多宗住宅用地，對未取得集體土地使用證、不動產(chǎn)權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，按照各宗用地獨立計算并累加總置換面積，權益人累計置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米，或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分，只作貨幣補償，不作物業(yè)置換。

（二）車位補償標準

實行物業(yè)置換的房屋，權益人需置換車位的，應通過置換物業(yè)面積進行車位置換，置換物業(yè)面積100平方米以下（含本數(shù)）的，以10平方米商品住宅置換最多1個產(chǎn)權車位。置換物業(yè)面積100平方米以上的，每100平方米以10平方米商品住宅置換最多1個產(chǎn)權車位。

（三）貨幣補償標準

1.庭院土地的補償標準

經(jīng)權籍調(diào)查確認的庭院地，按照3000元/平方米進行補償安置核算。

2.住宅類物業(yè)首層商業(yè)的安置補償標準

首層為商業(yè)用途，有合法經(jīng)營手續(xù)且相關生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的，根據(jù)實際情況，另對首層建筑面積按照不超過2000元/平方米的標準進行補償安置核算。

3.主體結構貨幣補償安置

住宅類物業(yè)不符合物業(yè)置換的住宅房屋建筑面積，按照主體結構類型給予補償安置，核算標準為框架結構3000元/平方米，磚混結構2500元/平方米，夾層（層高≥2.2米）1500元/平方米，夾層（層高＜2.2米）1000元/平方米。建筑物主體結構類型不在上述核算標準范圍內(nèi)的，可委托具備資質(zhì)的第三方評估機構進行評估，經(jīng)評估督導后確定核算費用。

4．裝修裝飾的補償標準

建筑物室內(nèi)裝修裝飾，住宅、綜合樓、商業(yè)鋪面裝修最高核算標準不超過1000元/平方米，附屬及簡易建筑不作裝修補償。

5．搬遷費

集體土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數(shù)）的，按照每棟2萬元核算搬遷費；建筑面積100平方米以上的，按照每棟3萬元核算搬遷費。國有土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數(shù)）的，按照每戶（棟）2萬元核算搬遷費；建筑面積100平方米以上的，按照每戶（棟）3萬元核算搬遷費。

6．臨時安置費

實行物業(yè)置換的房屋，以所獲得的置換物業(yè)面積為基數(shù)，按照同類型房屋市場租金標準支付臨時安置費。臨時安置費自原址房屋交付之日起，發(fā)放至置換物業(yè)面積交付之日后3個月止。

7．住宅類物業(yè)首層商業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準

有合法經(jīng)營手續(xù)的經(jīng)營性場所（含經(jīng)營性場地和房屋），且相關生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的，以實際經(jīng)營部分的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照同類型房屋市場租金進行核算，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個月計算。

8．獎勵措施

對于按照要求完成簽約、搬遷、移交等程序的私人住宅用地權益人，可給予以下獎勵：

貨幣獎勵：結合具體時間節(jié)點設置差異化獎勵，整體獎勵核算不超過上述私人住宅類物業(yè)（不含舊村改造集體物業(yè)）補償安置費用總額3%。

                         （1）按期簽約獎勵

                         （2）按期移交獎勵

注：對于國有劃撥私人住宅用地及地上住宅房屋，參照取得集體地使用證或不動產(chǎn)權證的集體性質(zhì)私人住宅用地及地上住宅房屋的標準進行核算。對于國有出讓土地上住宅房屋，結合現(xiàn)狀建筑物的具體情況，按照不超過原建筑面積置換同等性質(zhì)的物業(yè)。

    六、拆遷補償標準特殊說明

（一）國有劃撥土地上房屋補償

1．國有劃撥土地，僅對地上建（構）筑物、附著物按照市場評估價給予貨幣補償。

2．原土地使用權人取得土地時確實支付了用地成本的，按照評估確定的價格給予貨幣補償。

（二）村集體外賣地處理方式

涉及集體土地流轉(zhuǎn)、以租代售、股權合作等歷史情況，由集體經(jīng)濟組織結合歷史協(xié)議約定和相關法律法規(guī)，經(jīng)集體經(jīng)濟組織表決，在整體補償安置中包干處理。

    七、附則

    （一）本細則由石碣鎮(zhèn)規(guī)劃管理所負責解釋，如因上級有關政策調(diào)整出現(xiàn)沖突的，按上級政策執(zhí)行。

    （二）本細則自印發(fā)之日起施行，有效期至2026年4月30日。

       附件：東莞市石碣鎮(zhèn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍

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